최근 서울 아파트 전세가율이 대폭 하락하고 있는 것으로 나타났다. 정부가 치솟는 집값을 잡기 위해 민간택지까지 분양가상한제를 확대했음에도 상승세가 좀처럼 꺾이지 않는 반면, 전세가는 매매가처럼 오르지 않다보니 전세가율이 떨어지고 있는 것이다. 서울 전세가율이 70% 수준이던 2016~17년 호황을 누리던 갭투자는, 이제 낮아진 전세가율과 정부의 각종 규제로 사실상 어려워질 전망이다.

부동산 큐레이션 서비스를 제공하는 경제만랩이 KB부동산의 주택가격현황을 분석해 31일 공개한 자료에 따르면, 올해 1월 59.8% 수준이던 서울 아파트 전세가율이 9월에는 1.8%p 낮아진 58.0%를 기록했다.

전세가율 하락세는 강남보다 강북이 더 컸다. 올해 1월 강북의 전세가율은 63.0% 수준이었지만, 9월에는 61.1%로 나타나 9개월 만에 1.9%p나 하락했다. 같은 기간 강남은 57.1%에서 55.4%로 1.7p% 하락했다.

서울 25개 자치구에서 하락폭이 가장 큰 곳은 입주물량이 많은 강동구였다. 1월 61.1% 수준이던 전세가율은, 9월 57.8%까지 떨어졌다. 이어 중랑구는 1월 71.1%에서 9월 67.9%로, 서대문구는 65.7%에서 63.0%로 하락했다.

서울 아파트 전세가율이 하락했다고 전셋값이 낮아진 것은 아니다. 전세가율은 분모인 매매가격과 분자인 전세가격 간의 상대적 비율로 이번 전세가율이 하락한 것은 전세가격보다 매매가가 더 많이 상승했기 때문이다.

아파트 매매가격이 보합상태에서 전셋값이 하락해 전세가율이 하락하는 경우도 있지만, 현재 서울 아파트 전세가율의 하락은 매매가 상승폭보다 전셋값 상승폭이 낮아 발생한 현상이다.

실제 강동구 고덕동에 위치한 ‘롯데캐슬퍼스트’ 전용 84.98㎡의 경우 올해 1월만 해도 9억1,000만원에 매매가 이뤄졌지만, 9월에는 10억원에 실거래가 이뤄지면서 9,000만원이나 뛰었다. 반면 해당 단지 같은 규모의 전셋값은 5억2,000만원에서 5억4,750만원으로 소폭 오르는데 그치면서 매매가 상승폭을 따라잡지 못했다. 

오대열 경제만랩 리서치팀장은 “서울 아파트 매매가가 실수요층이 접근할 수 있는 수준으로 조정될지 전세가가 바닥을 다지며 가격 하한선을 높일지는 조금 더 지켜봐야한다”면서도 “강동구의 경우 아파트 입주물량이 몰려있는 만큼 당분간 아파트 매매가격 상승은 어려울 것으로 보인다”고 말했다.