“임대차계약이 끝날 때가 되어 권리금을 내고 들어올 신규 세입자를 구하고 있습니다. 그런데 생각만큼 쉽지 않습니다. 만약 계약 기간 안에 신규 세입자를 못 구하면 어떻게 되나요.”

임대차 계약 종료를 앞두고 권리금을 내고 들어올 신규 세입자를 구하지 못해 마음고생 하는 임차인들이 수두룩하다. 권리금이란 영업시설, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 위치에 따른 이점 등에서 비롯된 금전적 가치를 말한다. 2015년 상가건물임대차보호법(상임법)이 개정되면서부터 법으로 보호받게 됐다.

법도 종합법률사무소 엄정숙 부동산 전문변호사는 7일 “임차인이 권리금을 받기 위해서는 임대차 계약 종료 6개월 전부터 1개월 전까지 건물주에게 신규 세입자를 주선해야 한다”며 “만약 이 기간 안에 신규 세입자를 주선하지 못했다면 상황별로 △계약갱신요구권 △묵시적 계약갱신 △계약해지를 사용해 결정해야 한다”고 조언했다.

첫 번째 계약갱신요구권이란 세입자가 건물주에게 계약을 연장해 줄 것을 요구하는 권리다. 엄 변호사는 “신규 세입자를 주선하지 못한 채 계약 기간 만료로 임대차 계약이 해지된다면 권리금을 주장할 수 없다”며 “권리금을 포기할 생각이 없다면 계약갱신요구권을 행사하여 계약을 연장한 후 계획을 세우는 게 현명하다”고 말했다. 이어 “계약갱신요구권으로 인한 연장 기간은 임대차 계약 시 정한 기간과 동일하지만, 합의가 있다면 변경할 수 있다”고 했다.

두 번째는 묵시적 계약갱신이다. 묵시적 계약갱신이란 자동으로 계약이 연장되는 것을 말한다. 계약이 끝날 무렵 건물주와 세입자가 아무 말이 없으면 묵시적 계약갱신이 된다. 엄 변호사는 “세입자 입장에서 정해진 기간 안에 신규 세입자를 구하지 못했을 때는 묵시적 계약갱신이 가장 좋은 상황”이라며 “묵시적 계약갱신이 되면 세입자는 아무 때나 해지통보를 할 수 있기 때문에 새로운 세입자를 구할 시간을 벌수 있는 장점이 있다”고 귀띔했다. 이어 “다만 묵시적 계약갱신이 된 후 해지통보하면 3개월 후에 해지효력이 발생한다”고 부연했다.

세 번째는 계약해지다. 계약해지란 계약을 연장할 의사가 없을 때 해지통보를 하는 것을 말한다. 신규 세입자가 구해지지 않은 상황에서 권리금을 포기하는 것보다 계약을 연장하는 것이 손해가 더 많은 경우, 이 방법을 선택해야 한다. 엄 변호사는 “코로나19 여파로 임대료조차 감당하기 힘든 상황에서 신규 세입자까지 구해지지 않을 때는 임대료부담만 늘어나기 때문에 권리금과 계약연장을 포기하기도 한다”며 “최근에는 권리금을 내고 들어올 세입자 찾기가 힘들어 권리금을 포기하는 경우가 늘고 있다”고 말했다.

한편 권리금을 내고 들어올 신규 세입자를 구했지만, 건물주의 방해로 권리금 회수 기회를 놓쳤다면 건물주를 상대로 권리금소송을 제기해야 한다. 권리금소송이란 건물주인의 방해로 세입자가 권리금을 받지 못했을 때 하는 손해배상청구소송을 말한다.