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부동산


수익형 부동산 투자, ‘when’보단 ‘where’을 고민하라

- “부동산 폭락장 없다...하반기 집값은 수도권 강보합세, 지방권 하락세 전망”
- 문화가 접목된, 20~30대 여성이 많이 찾는 상권에 투자하라
- 신축보단 기존 오피스텔 노려야
- 신도시에서 상가분양 받으면 안 돼
- 투자 유망지역은 ‘용산’...장기 투자는 ‘성수’, 빌딩 투자는 ‘신사’

 

[M이코노미 박홍기 기자] 문재인 정부가 9·13 대책, 8·12 분양가상한제 등의 정책을 쏟아내면서 집값 잡기에 여념이 없지만, 매달 월세를 받을 수 있는 ‘수익형 부동산’ 투자에 관심을 가지는 사람은 여전히 많다. 최근 대내외 경제 불확실성이 커지는 상황에서 그나마 실물자산인 부동산을 안전자산으로 판단하고 수익률을 방어하려는 움직임으로 풀이된다. 그러나 무턱대고 투자했다간 낭패를 보기 십상이다. 안치만 우리은행 부동산투자지원센터 부부장은 7월29일 서울 중구 우리은행 본점에서 열린 ‘하반기 금융 및 부동산 시장 전망 세미나’에서 “투자 고수가 되려면 언제 사야할지 보다는 어디를 사야할지 고민해야 한다”고 강조했다.

 

 

“부동산 폭락장 없다...하반기 집값은 수도권 강보합세, 지방권 하락세 전망”

 

안 부부장은 우선 정부의 강력한 부동산 규제에도 급격한 폭락장은 오지 않을 것이란 전제조건을 내걸었다. 그는 “시장이 하락을 멈추고 상승장으로 돌아서도, 정부 정책이 나오면 또 조정장에 진입할 수 있다”면서도 “유동성과 공급부족, 전세제도와 학습효과 등이 뒷받침 하고 있는 한 우려하는 폭락장은 오지 않을 것”이라고 말했다. 그러면서 “실수요자라면 하반기 이후 저가매물 등의 주택 매입을 검토하는 것도 괜찮아 보인다”고 부연했다. 안 부부장은 또 하반기 부동산 시장에 대해 “서울 수도권은 강보합세, 지방권은 하락세가 유지될 것”이라며 “저희가 말하는 강보합세는 떨어지지 않고 강한 상승압력을 받는 과정이다. 폭발적으로 오르진 않더라도 서서히 우상향하는 그림으로 가게 될 것”이라고 내다봤다.

 

문화가 접목된, 20~30대 여성이 많이 찾는 상권에 투자하라

 

당연한 얘기지만 오피스텔이나 다가구(원룸) 등 임대 수익형 상품에 투자할 땐 입지 선택이 가장 중요하다. 안 부부장은 “얼마 전 투자 자문을 통해 고객님이 40년 전 강남에 1억원 주고 산 땅을 700억원 가까이 받고 팔아 드렸다. 국가에서 강남을 개발해줬기 때문에 가능한 일”이라며 “그만큼 부동산에 투자할 때는 입지가 중요하다. 이미 투자할 때 승패가 결정 난다고 보면 된다”고 말했다.


안 부부장은 투자 목적지가 정해졌다면 거기에 어떤 사람들이 있는지 정확히 봐야 한다고 강조했다. 그는 “유동인구가 생기면 소비가 발생하고 소비가 생기면 반드시 상권이 만들어지는데, 이런 상권에서 누가 소비하고 생활하는지가 중요하다”며 “학생과 직장인, 관광객이 있고, 특히 20~30대 여성들이 많은 시장에 투자해야 성공 가능성이 높다”고 했다. 일례로 신도림이나 남대문의 경우 투자 가치가 낮다고 평가했다. 안 부부장은 “신도림의 경우 디큐브 시티가 있지만 소비인구는 지하에서 다 흩어져 버린다. 남대문 시장도 관광객을 비롯한 사람들이 정말 많지만 학생이나 직장인, 20~30대 여성이 없다. 유동인구는 많지만 상권이 좋다고 말하기 어려운 이유”라며 “이런 상권도 땅값이 오르긴 하겠지만 많이 오르긴 어렵다. 유동인구만 볼 것이 아니라 소비인구를 정확히 봐야한다”고 당부했다.

 

 

지역 특색에 맞는 문화와 접목된 곳인지 여부도 중요하다. 예컨대 홍대는 클럽, 가로수길은 맛집과 접목된 지역이다. 안 부부장은 “상권은 지하철이 지나는 역세권, 기업들이 많은 사(社)세권, 교육시설이 밀집한 학(學)세권 등으로 나눌 수 있는데, 요즘은 문화와 결합된 상권이 강점을 보이는 추세”라며 “최근 부동산 가격이 2~3배 이상 큰 폭으로 오른 곳 대부분은 문화와 접목된 지역”이라고 말했다.


주중 외 주말까지 유동인구로 붐비는지 여부도 핵심적으로 검토해야 할 부분 중 하나다. 안 부부장은 “수년 전 투자자들이 역삼역 인근을 많이 좋아했지만 이제는 주말에 가면 사람이 없다. 오히려 삼성역, 신사역, 강남역 등은 주말에도 사람이 몰려오면서 각광을 받고 있다”며 “상권을 디테일하게 보면 평일뿐만 아니라 주말에도 사람이 있어야 한다”고 조언했다.

 

 

신축보단 지어진 지 5~6년 된 오피스텔 노려야

 

정부의 ‘분양가 상한제’ 확대로 아파트 분양시장이 위축되자 오피스텔 분양시장으로 관심이 쏠리는 모양새다. 그러나 투자자 관점에서는 신축을 분양받기보단 준공 4~5년 차의 기존 오피스텔을 구입하는 것이 낫다는 설명이다. 안 부부장은 “고액 자산가들은 ‘아파트는 신축이 좋다’는 고정관념 때문에 오피스텔도 신축으로 분양받으려 하지만, 강남역 인근 대로변 신축 오피스텔의 경우 분양가가 평당 5,000~6,000만원 정도로 월세를 감안해 임대 수익률을 뽑아보면 3%가 채 되지 않는다”며 “3% 받으려고 줄 서서 신규청약 받고, 지어지는 동안 2~3년을 기다릴 필요가 없다”고 말했다. 


이어 “5억원대 신축 오피스텔을 분양받는 것보다는 기존에 지어져 5~6년 지난 오피스텔을 사면 위치가 좀 빠지더라도 두 채나 살 수 있다. 두 곳에서 수익이 4%씩 난다고 치면 총 수익률은 8%”라며 “신축보단 괜찮은 지역에 이미 지어져 있는 너무 낡지 않은 소형평수 위주의 오피스텔이 가격적으로 경쟁력이 있다”고 했다.

 

 

신도시에서 상가분양 받으면 안 돼

 

안 부부장은 구분상가 투자 시 가장 주의해야 할 점으로 ‘신도시 초기분양’을 꼽았다. 신도시 상가가 자리 잡으려면 4~5년 정도의 시간이 걸리기 때문에, 공실이나 임대료 연체 등의 위험을 투자자가 고스란히 떠안을 수 있다는 지적이다. 안 부부장은 “신도시 초기에 상가를 분양받은 투자자들의 성공 확률은 10%에 불과하다. 나머지 90%는 상권이 만들어지는 4~5년간 관리비를 부담하는 등으로 손해를 보기 마련”이라며 “판교 등 기존 신도시가 다 그랬고, 지금은 마곡 신도시에 그런 상황이 발생하고 있다”고 했다.


이어 “먼저 기업이 들어오고 아파트가 입주한 후 상가를 분양하면 사람이 있으니까 장사가 되겠지만, 시행사들은 개발하면서 이 모든 과정을 한꺼번에 진행하기 때문에 상가를 신규 분양받는 투자자 입장에서는 리스크가 상당히 크다”면서 “상가 투자는 조금 오른 가격을 주더라도 안정적인 곳을 들어가는 것이 낫다”고 조언했다.

 

 

투자 유망지역은 ‘용산’...장기 투자는 ‘성수’, 빌딩 투자는 ‘신사’

 

안 부부장은 투자 유망지역으로 용산을 꼽았다. ‘용산 생태공원 조성’, ‘신분당선 개통’, 남산-용산공원 마을 숲 조성’ 등의 호재가 상권을 발전시킬 동력이라는 주장이다. 그는 “투자 유망지로는 지하철 4호선 신용산역이나 삼각지역 인근이 위치적으로 좋지만 평당(3.3㎡) 1억원을 호가하기 때문에 비싸서 못 산다”며 “용산전자상가 뒤쪽 원효로나 서계동을 찾아보면 아직도 평당 2,000~3,000만원 대 부동산을 찾을 수 있다”고 했다. 그러면서 “여유자금을 가지고 투자한다면 효창공원역부터 용산전자상가 뒤쪽이 앞으로 재개발이 됐을 때 괜찮은 지역이 될 것”이라면서 “한남동은 순천향대병원 주변이 한남뉴타운이 개발되고 나면 상당히 괜찮은 일반상업지구로 거듭날 곳”이라고 부연했다.


장기투자 지역으로는 성수동을, 빌딩투자 지역으론 신사동을 추천했다. 안 부부장은 “성수동 공업지역은 결국 성수역 주변이 제일 좋지만 공장이 많기 때문에 아주 장기적 관점으로 봐야한다”며 “50억원 이상 중소형 빌딩 투자는 삼성역 인근이 제일 좋지만 너무 비싸기 때문에 상대적으로 신사역 주변이 가장 좋은 지역”이라고 했다. 안 부부장은 이외에도 홍대, 망원동, 서교동 연남동, 연신내역 인근을 추천했다. 그러면서 “투자고수가 되려면 언제 사야 할지 고민하기보다는 어디를 사야 할지 고민해야 한다”며 “부동산은 현장에 답이 있다”고 조언했다.

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