정부가 6.27 대출규제로 주택담보대출 한도가 6억원으로 제한하며 서울과 수도권 부동산 시장 과열 분위기가 한풀 꺾인 모양새다. 하지만 이번 대책에 외국인에 대한 규제는 포함돼 있지 않아 역차별 논란이 일고 있다. 부동산 시장 과열을 막기 위해 내놓은 대책임에도 투기성 수요로 읽히는 외국인의 부동산 거래를 규제하지 않는 것에 대한 불만의 목소리가 나온다.

 

28일 부동산업계에 따르면, 서울 아파트값 상승세는 대출규제 시행 이후 4주 연속 하락했다. 한국부동산원의 집계를 보면 지난 7월 21일 기존 서울 아파트값 상승률은 0.16%로 6.27 대출규제 시행 직전 0.43%보다 크게 감소한 것으로 나타났다.

 

하지만 내국인 매수는 감소한 반면 외국인 매수는 늘어나는 추세다. 법원 등기정보광장의 통계를 종합해 보면 이달 1일부터 17일까지 서울 지역 집합건물(아파트·오피스텔·다세대·연립주택 등) 소유권 이전 등기를 신청한 외국인은 114명으로 파악된다. 전월 같은 기간 97명에 비해 17.5% 늘어난 수치다. 반면 내국인 신청은 9950명에서 6959명으로 30.1% 감소했다.

 

이처럼 외국인 매수가 늘어난 것은 그들은 국내 은행이 아니더라도 자국 등 다양한 경로로 자금을 마련해 부동산을 사들일 수 있기 때문이다. 이는 정부의 부동산 정책의 취지를 퇴색하게 만드는 주요 원인이 될 수 있다.

 

◇ 외국인, 가격 상승 가능성 높은 지역 부동산 선호

 

지난 14일 이언주 더불어민주당 의원은 외국인이 국내 부동산 거래할 때 관할 구청에 허가를 받도록 하는 것을 골자로 하는 ‘부동산 거래신고 등에 관한 볍률 일부개정안’을 대표발의했다.

 

개정안 제안 이유에 따르면, 2025년 상반기 전국에서 확정일자를 받은 외국인 임대인은 1만500명으로 전년 동기 대비 21% 증가했다. 지역별로 보면 서울이 5,024명으로 47.8%를 차지하고 이중에서도 송파구 486명, 서초구 420명, 마포구 339명, 용산구 301명 등으로 나타났다.

 

이에 대해 이 의원은 “외국인들이 가격 상승 가능성이 높은 지역을 선호하고 임대수익이나 시세 차익을 노리는 전략을 취하고 있다는 방증”이라며 “2024년 말 현재 외국인이 보유 중인 주택 가구 수는 10만216가구로 이 중 중국인이 전체의 56.2%를 차지하고 있으며 외국인 보유 주택 4채 중 1채는 서울에 보유 중인 것으로 나타났다“고 말했다.

 

해당 개정안은 외국인 부동산을 취득하는 계약을 체결하려는 경우 사전에 허가받도록 하고 주택 매입 후 3년 이상 거주하도록 했다. 김미애 국민의힘 의원도 투기과열지구·조정대상지역 내 외국인의 토지 취득을 지방자치단체장의 사전 허가 대상으로 명시한 개정안을 내놨다. 고동진 국민의힘 의원도 수도권 전 지역에 대해 외국인 토지거래허가제를 도입하자는 내용을 담은 개정안을 발의했다.

 

◇ 외국인 규제 엄격했지만 2016년 외국인토지법 폐지

 

 

한국 정부는 1961년 외국인토지법 시행으로 외국인 토지취득을 엄격히 규제하기 시작했다. 그러다 1994년 일부 완화되고 1998년 허가제에서 신고제로 전환해 추가 완화했다. 2016년 외국인토지법 폐지 이후 ‘부동산 거래신고 등에 관한 법률’에 의거해 통합 관리 시행 중이나 신분 변경 신고 및 보존지역 거래의 사전 허가 이외의 차별적 규제는 없는 실정이다.

 

이후에도 아파트 가격은 천정부지로 올랐다. 역대 정부에서도 고강도 대책을 내놨지만 대부분 실패로 끝났다. 일각에서는 국내 투기 세력들이 정부를 비웃기라도 하듯 법망을 피해갔다는 비아냥도 나왔다. 하지만 부동산 시장이 국내 투기 세력에 의해서만 교란되는 것은 아니다.

 

이는 통계로도 증명된다. 지난 2022년 10월 국토교통부는 ‘공정한 부동산 시장 조성을 위한 외국인 주택 투기 기획조사 결과 및 대응방안'을 발표했다. 이 조사는 국토부가 외국인의 부동산 불법행위 단속을 위해 처음 실시한 실거래 기획조사(2022년 6월 ~ 9월) 결과다. 국토부 조사 결과, 불법이 의심되는 외국인 부동산 거래는 총 1145건으로 나타났으며 이중 567건의 위법의심행위로 적발됐다.

 

주요 위법 행위 유형은▲해외자금 불법반입 ▲무자격비자 임대업 ▲명의신탁 ▲편법증여 ▲대출용도 외 유용 등으로 나타났다. 국적별로 보면 중국인이 567건 중 314건(55.4%)로 가장 많았으며 다음으로 미국인 104건(18.3%), 캐나다인 35건(6.2%) 순이었다.

 

지역별로는 경기도의 위법의심행위가 185건(32.6%)으로 가장 많았고 서울 171건(30.2%), 인천 65건(11.5%) 순으로, 수도권이 전체의 74.2%를 차지했다.

 

당시 정부는 ’외국인의 투기성 주택 거래 규제‘를 국정과제로 채택했다. 외국인 투기 근절을 위한 기획조사뿐만 아니라 외국인에 대한 거래규제, 주택 보유통계 생산 등 제도 정비도 적극 추진하겠다고 밝혔다.

 

하지만 실제로 이러한 조치들이 흐지부지된 것으로 보인다. 우리나라와 달리 여러 국가들은 강력한 외국인에 대한 부동산 거래를 규제를 시행하고 있다. 싱가포르, 홍콩, 캐나다는 비영주권자가 주거용 부동산을 매수하면 15~30%의 취득세를 부과하고 있다. 호주와 싱가포르는 구입 전 사전 승인을 받는 규제도 도입했고, 뉴질랜드는 외국인의 주거용 부동산 매수를 제한하기도 했다.

 

◇ 김윤덕 국토부장관 후보자, ”과세 등 국익 관점에서 바람직한 방향 검토“

 

 

외국인 부동산 거래 규제에 관한 법률이 여러 건 발의된 상태이지만 국회 문턱을 넘을 수 있을지는 아직 미지수다. 다행히 이재명 정부 초대 국토교통부장관 후보자로 지명된 김윤덕 더불어민주당 의원은 규제의 필요성을 인식하고 있다.

 

김 후보자는 김은혜 국미의힘 의원에게 제출한 인사청문회 사전 서면 답변서에서 ”(외국인 부동산 매매와 관련해) 과세 등 차등 부과에 대해 국익 관점에서 바람직한 방향으로 검토될 필요가 있다“고 밝혔다.

 

이어 ”외국인의 국내 주택 취득 비율은 높지 않지만 지역적 범위가 수도권에 집중돼 있고 증가하는 추세“라며 ”부동산 시장 교란 행위 여부를 자세히 검토할 필요가 있다“고 언급했다.

 

일각에서는 이전 정부에서도 외국인 부동산 규제가 잘 이뤄지지 않은 이유에 대해 꼼꼼히 따져봐야 한다는 목소리도 나온다. 부동산업계 한 전문가는 ”외국인의 아파트 구매가 국내 부동산 시장을 크게 교란하고 있다고 보기에는 아직 이르다“면서 ”현재 논란이 되고 있는 역차별이나 형평성 문제에서 접근 가능할 것“이라고 지적했다.