인허가 기간이 가장 큰 문제인가?

인허가 관련된 업무는 지자체 관할 사항이다. 최종 승인은 도시계획과에서 도시계획위원회에서 최종 승인을 받는데, 호텔건립 계획을 제출하면 승인까지 7~8개월 정도가 소요된다. 인허가 기간의 단축과 민간 투자 활성화를 위해 관광공사 사장과 서울시장의 협의도 있었다.

관광공사에서는 인허가 기간을 단축할 수 있도록 서울시의 협조를 요청해 놓은 상황이다. 하지만 정작 인허가 기간 장기화 문제보다도 더 큰 문제는 건축자금에 관한 문제이다. 서울시에서는 75개의 호텔건립 접수를 해놓은 상태이다. 이중 43개는 이미 허가를 해놓은 상태인데 건축 자금을 확보한 곳은 5개 내외로 알려져 있다. 그만큼 자금 확보가 어려운 상황이다.

호텔을 건립하고자 하는 사람중 자기 자본 100%로 호텔을 짓겠다는 사람은 없다고 봐야한다. 약 50% 정도를 은행 대출을 통해서 해결하게 마련이다. 그렇다면 은행자금이 흘러들어와야 계획에 따라 추진될 수 있는데, 결론은 은행자금이 이쪽으로 흘러들어오지 않는다는 것이다. 

은행자금에 대한 문제가 관광공사에서 해결해야할 가장 큰 중점사안이다. 이는 결국 공공부문에서 호텔산업에 대한 크레딧을 주거나 시중자금이 들어올 수 있는 조치를 취해야될 것이다.
  
호텔 객실 확보를 위해서 2010년 11월부터 정부 합동대책반을 구성하였고 국토해양부, 문화체육관광부 등에서 일을 진행해왔다. 건축법 등에 대한 개정도 단행했다. 작년에는 의원 합동발의(조윤선의원 43명 합동발의)로 호텔객실 확보를 위한 특별법을 발의하였고 작년 말 공포되었다. 특별법에는 각종 규체 철폐와 호텔 건립시 많은 혜택을 주는 내용이 들어있다.
 
제도상으로 규제는 상당부문 풀려있다. 세제도 2013년 말까지 한시적으로 완화되었다. 그런 혜택으로 인해 요즘들어 시중자금도 호텔로 쏠리는 분위기이다.
하지만 결정적으로 은행자금 유입이 안되고 있다. 은행자금은 안정적이고 투자비 회수기간이 짧아야된다. 하지만 호텔은 건설에도 많은 기간이 소요되고, 투자회수 기간이 길다. 또한  투자금 규모가 크기 때문에 결국 공공부문에서 키 역할을 해줘야 한다. 이것이 현재 호텔객실 확보를 위한 가장 큰 핵심요소이다. 


<서울특별시 관광과 구본상과장>

호텔사업 진출에 가장 큰 걸림돌은?

법적 절차는 건축물 관련, 사업 승인 관련, 소방 관련 등으로 여러 절차가 있고 관련법에 의해서 반드시 절차에 따라 진행해야 한다. 하지만 호텔인허가 절차가 까다로워서 진입이 어려운 건 아니다.

호텔업에 대한 특성을 알아야 한다. 호텔업의 경우 투자금이 바로 회수되지 않는 사업이다.  아파트, 상가, 오피스텔 등은 건축하여 분양을 하면 돈을 회수할 수 있고, 개발자는 그 돈을 회수해서 재투자도 할 수 있다. 재투자를 통해 새로운 수익을 창출하는 순환을 할 수 있다.  하지만 호텔은 한번 개발을 하게 되면 돈이 순환할 수 없고 잠기게 된다. 20~30년 정도 영업을 해야 투자금을 회수할 수 있을 정도로 장기적인 수익창출 구조이다. 이는 개인투자자에 대한 분양이 안되기 때문에 자금이 잠긴다고 볼 수 있다.

또한 호텔사업을 위해서는 3.3㎡ 당 땅값이 2천만 원 이하일 때 운영 수익을 통해서 그걸 만회해 나갈 수 있다. 부지비 부담이 2천만 원을 넘어가면 수익성을 기대하기 힘들다는 것이다. 그런데 외국인들은 도심을 선호한다. 도심의 쇼핑을 비롯한 밤문화도 즐기길 원한다. 즉, 관광시설이 몰려있는 4대문 안 쪽을 선호를 하고 있다는 얘기다. 하지만 2천만 원으로 도심의 땅을 구입하기는 현실적으로 불가능하다.

그리고 호텔을 건립하는 데 많은 시간이 소요된다. 이는 비단 인허가 기간외에도 이해관계자간 발생하는 문제도 있다. 필요한 만큼의 부지를 확보해야 하는데 그 부지에 건물이 있어 그만큼의 부지 확보가 어렵다거나, 건물의 소유관계, 세입자 등에 대한 문제를 정리하는 데도 상당한 시간이 걸린다.

건물의 용도변경으로 호텔문제를 해결?

땅값에 대한 부담때문에 리모델링을 통해 호텔로 전환하는 경우도 많다. 기존 건물을 구입하거나 임차해서 리모델링을 하는 경우이다. 하지만 이 경우에도 임차관계에 의한 다양한 문제가 발생할 수 있다. 이해관계인들 간의 합의가 순조롭게 진행되지 않으면 그런 과정에서도 돈이 묶이는 문제가 발생할 수 있다.
중요한 건 기존건물을 숙박업으로 용도 변경하는 데 문제가 있다는 점이다. 건물은 본래 용도에 맞게 짓게 마련이다. 숙박업은 숙박에 맞는 건물구조가 필요하다. 하지만 다른 용도로 지어진 건물을 숙박 용도로 바꾸는 데 문제가 발생한다. 숙박업을 위한 건물의 건축법상 규정이 있기 때문이다.

호텔건립지원센터의 업무는?

호텔건립지원센터는 작년 6월에 시작했다. 호텔에 대해 전혀 모르는 사람들도 상담을 받을 수 있는 호텔건립지원센터이다. 호텔건립을 추진중에 있는 분들이 거의 상담을 통해 건립을 추진중이다. 상담 건이 400건을 넘었고 하루에 2~3명 꼴로 상담을 받고 있다. 현재도 계속해서 상담 받는 분들이 찾아오고 있다.
호텔 인허가는 법에 의해서 진행되는 사안으로 현재 33곳에서 사업승인을 기다리고 있고 42곳은 이미 호텔을 건축중에 있다. 호텔객실도 연간 12%씩 증가할 것으로 보인다. 관광객이 연간 10%씩 증가하는 점을 감안하면 당분간 그 차이는 좁혀지기 힘들 것이다. 그만큼 서울을 찾는 관광객이 많다는 반증이다. 


<KD&C 오현성 부사장, 신경호 상무>

호텔사업에 진출하게 된 이유?

최근 한류 붐, 국제적인 국가 이미지의 상승 등에 힘입어 매년 약 100만명씩 증가하는 외국관광객에 비해 현저히 부족한 숙박시설이 문제로 부각되고 있다. 서울 숙박시설의 수는 홍콩의 절반에도 못 미치고 있다. 작년 한 해에만 약 100만명이 숙박시설 부족으로 방한하지 못한 것으로 알고 있다. 특히 경쟁국 호텔에 비해 객실가격은 비싸고 시설 수준은 떨어진다. 또한 외국인들이 선호하는 중저가 호텔의 부재는 심각한 수준이다.

진출 초기에는 이러한 국가적 난제가 사업의 기회라고 생각하였다. 하지만 지금은 단순히 사업적 기회를 넘어 한국 관광산업과 국가 이미지 제고에도 큰 기여를 할 수 있는 사업이라 생각한다. 

호텔사업에 가장 큰 애로사항은?

두가지 문제가 있는데 첫째는 투자금 유치가 어려운 점이다. 호텔사업이라는 것이 사업 초기에 상당한 규모의 자금을 필요로 한다. 반면 장기적 투자기간을 요구하기 때문에, 투자금 회수기간이 오래걸린다. EH한 서울시내의 경우 토지가격이 높기 때문에 자금조달이 더욱 어렵다. 따라서 외부 자금조달이 불가피함에도 2008년 금융위기 이후 부동산 시장의 장기침체 국면에 따라 금융당국에서는 개별 금융기관의 PF에 상당한 제재를 가하고 있다. 호텔개발 사업에 있어서는 일반적인 부실 시행사업장과 다른 변별력있는 차별화된 PF기준이 적용되어야 된다고 생각하지만 현재는 그렇지 못하다.

둘째는 관련법 체계가 복잡하다는 점이다. 건축법에서는 숙박시설 분류가 없으며, 공중위생법 시행규칙에서 설비기준에 따라 호텔업, 여관업, 여인숙업으로 분류했다가 2000년 공중위생법이 공중위생관리법으로 변경·시행되면서 설비기준, 업종기준이 모호해졌다. 또한 관광호텔에 대한 분류는 관광진흥법에서 다루고 있고, 건축법에서는 관광호텔이 아닌 일반숙박시설을 설명하고 있는 등 법률들이 제각각 산재되어 있다. 특히, 호텔객실 분양 등과 같은 이슈에 있어서는 서로 다른 잣대를 들이대는 일도 발생하고 있다. 이렇듯 관계 법령의 투명하고 일관성 있는 명확한 정리가 시급해보인다.

사업승인 기간이 오래걸리면 토지매입을 비롯한 외부조달 자금에 대한 금융비용, 넓은 의미에서 사업에 대한 ‘기회비용’이 발생한다. 이 기회비용 전부가 호텔개발 사업자에게 떠넘겨 지고 있다.

사업자 입장에서 호텔산업의 전망은?

외국처럼 자유롭고 투명한 호텔객실 선분양이 필요하다고 생각한다. 호텔 객실 분양과 관련한 법령의 정비를 통해 객실 분양이 편법이 아닌 합법적으로 가능해지면 그만큼 호텔개발을 위한 외부자금 조달에 큰 도움이 될 것이라 생각한다. 그럼에도 현재 추세로 볼 때 호텔사업은 적어도 5년간은 매우 좋을 것이라 생각된다. 단 우려되는 것은 우후죽순 추진되고 있는 기존 오피스텔, 노후된 사무실 빌딩의 숙박시설로의 개조는 지양되어야 할 것으로 본다.  


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