1인 창업, 소규모 창업이 늘면서 그에 따른 소액임차인들도 늘고 있다. 임대차기간이 만료되는 경우 임대인은 보증금을 임차인에게 반환할 의무를 부담하지만 현실적으로 새로운 임차인과 계약을 체결하기 전에는 보증금을 반환하지 않는 경우가 많다. 그러다 보니 보증금을 반환받기 이전에 다른 곳으로 이사를 가야 하는 사정이 있는 임차인은 불안한 게 현실이다.
이번 사건은 첫 임차인이 이사 가기 전에 임차권등기를 완료하지 않은 상태에서 새로운 임차인이 들어와 소액임차인이 두 명이 되면서 생긴 분쟁이다. 그렇다면 두 사람 중 누가 최우선변제권을 갖게 될까? 사건 속으로 들어가 봤다.
이선호(가명) 씨는 2011년 1월26일 대구에 소재한 한 지역의 빌라(이 사건 부동산)를 보증금 1천만원을 주고 2011년 2월20일부터 2012년 2월19일까지 임차했다. 이씨는 2011년 2월20일 빌라를 인도받은 다음 날인 21일 전입신고와 확정일자를 받았다. 또 다른 임차인 전철희(가명)씨는 2012년 5월16일 이 사건 부동산을 보증금 2천만 원, 임대차기간 2012년 5월23일부터 2014년 5월22까지 임차했다.
전씨 역시 2012년 5월23일 부동산을 인도받은 후 전입신고와 확정일자를 받았다. 당시 빌라에는 이선호 씨가 살고 있지 않는 상태였다. 이후 이선호 씨는 2012년 8월30일 보증금 1천만원 가운데 6백만원을 받지 못했음을 이유로 임차권등기명령신청을 했고, 2012년 9월13일 이 씨 명의의 임차권등기가 경료 됐다. 당시 이 씨는 이 사건 부동산에서 살고 있지 않았음에도 주민등록이 되어 있었고, 임차권등기 이후인 2013년 5월29일에 다른 곳으로 전입신고가 이루어졌다.
한편, 2013년 5월7일 이 사건 빌라의 근저당권자에 의한 임의경매 절차가 진행됐고, 2014년 2월10일 근저당권자는 배당금 1억6천415만763원을, 이선호 씨는 6백만원을 각각 배당받았다. 그러나 임차인 전철희(가명) 씨는 배당요구에도 불구하고 전혀 받지 못했다. 이에 전철희 씨는 “나는 경매의 배당절차에서 빌라의 소액임차인으로서 1천9백만원을 우선변제 받아야 하는데도 불구하고 배당에서 배제됐다”며 소송을 제기했다.
이사했어도 보증금 반환받지 못했으면 可
임차인이 임대차기간이 만료됐음에도 보증금을 돌려받지 못하고 이사를 가게 되면 종전에 취득했던 대항력 및 우선변제권이 상실된다. 따라서 보증금을 돌려받기 어려워지는 상황에 처할 수 있다. 이러한 문제를 해결하기 위한 제도가 바로 임차권등기다. 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기를 마치고 나면 임차인은 대항력 및 우선변제권을 취득·유지하면서 이사할 수 있다.
이런 임차권등기명령의 효과는 대항력 및 우선변제권의 유지효과가 있다. 다시 말해 임차권등기명령을 통해 임차권등기가 된 이후에는 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 상실하지 않는다. 따라서 임차인이 임차권등기 이후에 이사를 가더라도 종전의 임차주택이나 임차상가건물에 대한 보증금을 우선해 변제 받을 수 있다.
임차권등기명령의 두 번째 효과는 대항력 및 우선변제권의 취득효과다. 임차인이 임차권등기명령 이전에 대항력이나 우선변제권을 취득하지 못했더라도, 임차권등기가 마무리되면 대항력과 우선변제권을 취득할 수 있다. 다만, 대항력과 우선변제권의 취득여부는 임차권등기를 마친 시점을 기준으로 판단하기 때문에 임차권등기 이전에 저당권 등의 담보권이 설정된 경우에는 우선배당을 받을 수 없다.
세 번째 효과는 소액보증금의 최우선변제권을 배제하는 효과다. 임차권등기명령제도는 보증금을 돌려받지 못한 임차인을 보호하는 취지이므로, 임차권등기가 끝난 이후 그 주택 또는 상가건물을 임차한 임차인은 소액보증금에 대해서도 우선변제를 받을 수 없다. 이 사건에서 이선호 씨는 이미 이사를 하고난 후에 임차권등기명령을 신청했다.
이미 이사를 마치고 나서 빌라에 대해 점유를 상실해도 임차권등기를 취득하는 것은 적법할까. 재판부는 “대항력이나 우선변제권이 있었던 임차인이 임대차 종료 후 임차주택에 대한 점유를 상실했더라도 보증금을 반환받지 못한 이상 임차권등기명령을 신청할 수 있고, 그 임차권등기에 의해 대항력 및 우선변제권을 취득하나, 다만, 그러한 경우 임차권등기가 경료 된 때부터 대항력 및 우선변제권을 취득한다”고 판단해 이 씨의 임차권등기의 적법성을 인정했다. 다만 임차권등기가 경료 된 2012년 9월13일 대항력 및 우선변제권을 취득한 것으로 해석했다.
최우선변제권은 無
일반적으로 주택임대차보호법 제8조는 경매신청등기 전에 소액임차인이 대항력을 갖추면 최우선변제권이 있다고 규정하고 있다. 이선호 씨는 경매개시결정 등기(2013년 5월8일) 전인 2012년 9월13일 대항력을 갖추었으므로 최우선변제권이 있다고 볼 여지가 있다. 하지만 결론적으로 재판부는 이선호 씨에게는 주택임대차보호법 제8조에서 정한 소액임차인으로서의 최우선변제권이 인정되지 않는다고 판단했다.
임차인을 보호하고 부동산을 계속 점유하고 있어야 함으로 인해 발생하는 불이익을 방지하기 위해 임차권등기명령제도가 도입됐고, 임차인은 새로운 주거지로 옮겨가지 못하던 불합리가 해결됐지만, 임차권등기는 실제로 임차목적물을 점유하지 않더라도 가능한 것이어서 이번 사건처럼 동일한 임차목적물에 주택임대차보호법상의 보호를 받을 수 있는 복수의 임차인이 동시에 존재할 수 있게 됐다는 설명이다.
이런 불합리를 조절하기 위해 주택임대차보호법은 제3조의3 제6항으로 임차권등기가 된 목적물을 이후에 임차한 임차인은 주택임대차보호법 제8조에 따른 소액임차인의 최우선변제를 받을 권리는 없다고 규정하고 있다. 소액임차인의 최우선변제권과 관련해서는 동일한 임차목적물에 대해 복수의 권리자는 발생하지 않도록 하겠다는 것이다.
이 사건의 경우를 보면 전철희 씨가 보증금 2천만원으로 하는 임대차 계약을 체결하고 2012년 5월23일 임차목적물의 인도와 주민등록을 마쳐 주택임대차보호법 제8조에서 정한 소액임차인으로서의 최우선변제권을 취득했다. 또 당시에 이선호씨는 주민등록은 돼 있었으나 임차목적물에 거주하지 않고 있어 최우선변제권을 비롯해 주택임대차보호법에서 인정하고 있는 권리는 누릴 수 없는 상태였다.
이 씨는 2012년 9월13일 이 사건 임차권등기를 하고 비로소 그 요건을 다시 갖추게 된다. 재판부는 이선호 씨처럼 대항력이나 우선변제권을 가지고 있었으나 이사로 그 권리를 잃은 이후에 다시 임차권등기를 했을 경우에는 그 임차권등기 시에 비로소 대항력이나 우선변제권을 다시 가지게 된다고 전했다.
재판부는 “이와 같은 경우 주택임대차보호법 제3조의3 제6항에서 규정하고 있는 경우와 비교할 때 사건의 순서만 바뀐 것일 뿐이고, 복수의 최우선변제권을 가지는 소액임차인의 등장이라는 결과가 되어 담보권자 등 다른 이해관계인들에게 불측의 손해를 주게 됨은 동일하다”면서 “이와 같은 경우에도 주택임대차보호법 제3조의3 제6항이 유추 적용돼 나중에 임차권등기를 하게 된 소액임차인에게는 주택임대차보호법 제8조의 최우선변제권이 인정되지 않는다”고 판단했다.
최우선변제권 다시 취득, 그러나
앞서 언급한 바와 같이 대항력이나 우선변제권을 가지고 있던 임차인이 그 요건 중의 일부를 상실해 그 대항력이나 우선변제권을 잃게 된 후에 임차권등기를 하게 되었을 경우, 그 임차권등기 시에 비로소 대항력이나 우선변제권을 다시 가지게 된다. 그러나 당초 가지고 있었던 대항력이나 우선변제권을 그대로 보유하는 것으로 보는 것은 아니다.
이는 주택임대차보호법 제8조의 소액임차인의 최우선변제권에 대해서도 동일하게 적용되며 이선호 씨는 당초 주택임대차보호법 제8조의 소액임차인으로서 최우선변제권을 가지고 있었으나, 다른 곳으로 이주해 인도요건을 결하게 돼 최우선변제권을 상실하게 됐다. 이후 임차권등기를 했으나 그때는 이미 원고가 새로운 소액임차인으로서 최우선변제권을 가진 상태였으므로, 주택임대차보호법 제3조의3 제6항의 유추적용으로 이선호 씨는 이제 소액임차인으로서의 최우선변제권도 인정받을 수 없게 됐다.
재판부는 “위와 같이 해석하더라도 임차권등기를 경료한 종전 임차인은 소액임차인으로서 최우선변제권이 없다는 것일 뿐, 임차권등기 일자에 따른 순위로 우선변제권은 여전히 보유하는 것이므로 종전 임차인에게 과도한 불이익을 지우는 것은 아니다”라고 말했다.
결론적으로 새로운 임차인인 원고가 대항력 및 최우선변제권을 취득한 이후에 이선호 씨가 빌라에 대한 점유를 상실한 상태에서 임대차등기명령을 신청해 임대차등기를 경료받은 것이므로, 이선호 씨는 이 사건 경매의 매각대금에서 소액임차인의 최우선변제권을 통해 배당금을 배당받을 권리가 없다.
신은숙 법률사무소 백하 변호사는 “임차권 등기명령제도는 임차인을 보호하기 위한 제도로 이를 잘 활용한다면 억울하게 피해를 입는 상황을 모면할 수 있다”면서도 “임차권등기명령제도는 임대차 기간이 끝난 후에만 신청이 가능하다는 점, 신청 후 등기부등본을 확인해 임차권등기 경료를 확인 후 이사해야 한다는 점, 임차권등기가 된 주택 또는 상가에 들어온 세입자는 소액임차인으로서 보호받을 수 없다”고 조언했다.
MeCONOMY Magazine October 2015
