정부에서 금융회사 자율의 상환능력심사 방식을 개선하겠다고 밝혔다. 담보 위주의 여신심사 관행을 차주의 채무상환능력 위주로 전환함으로써 여신심사 선진화 및 금융소비자 보호를 하겠다는 취지에서다. 이를두고 일부에서는 대출기준 강화를 앞두고 은행들이 절판마케팅을 하고 있다고 우려하고 있는 한편 다른 일부에서는 서민가계대출이 어려워질 것을 우려하고 있다. 가계대출심사 기준이 어떻게 달라지고 그 의미는 무엇인지 취재했다.

내년 1월부터 대출심사 기준이 크게 달라진다. 정부는 상환능력 심사 내실화, 상환부담 높은 대출에 대한 분할상환 유도, 변동금리 상품에 대해 금리상승 리스크 반영, 총체적인 상환부담을 고려하는 시스템 조속 구축을 골자로 한 대출심사 기준 개편안을 마련했다.

무엇이 달라지나

금융감독원이 발표한 새로운 대출심사 기준에 따르면 주택담보대출 취급 시 대출자의 상환능력을 보다 정교하게 심사할 수 있도록 객관성 있는 소득자료를 활용하도록 유도하고 원칙적으로 대출기관은 대출자가 충분한 대출 상환능력을 보유했는지 확인해야 할 의무가 있다. 대출자의 실제 소득을 정확히 입증할 수 있는 증빙소득 자료로 대출자의 상환능력을 확인해야 하는데 소득금액증명원(사업소득), 원천징수영수증(근로소득), 연금지급기관 증명서(연금소득), 국민연금 납부액, 건강보험료 등이 필요하다. 또 신뢰성이 낮은 신고소득 자료를 이용하는 경우 은행 내부 심사 단계를 상향해서 영업점장에서 본부심사로 하거나, 분할상환으로 유도하는 등 상환능력 확인을 강화한다.

신용카드 사용액, 적립식 수신금액, 매출액 등 신고소득으로 추정할 수 있는 경우를 예로 들 수 있다. 별도의 소득자료 확인 없이 최저생계비를 소득으로 활용하는 불합리한 대출관행도 개선한다. 4인 기준 최저생계비활용 시 연소득을 2천만원으로 추정할 수 있다면 10년 만기 1억원까지 대출이 가능하다. 다만, 긴급한 자금 수요나 명확한 상환계획이 있는 경우, 기타불가피한 경우 등에는 예외를 인정한다. 긴급 생활자금·의료비, 상속 등으로 불가피한 채무 인수 등의경우에는 은행이 기준을 마련하되, 대출 시 상세한사유를 기재하도록 한다. 상환부담이 높은 대출에대해서는 분할상환을 유도한다.

신규 주담대 취급시 소득수준, 주택가격 대비 대출금액이 큰 경우에는 일정수준 초과분을 분할상환 방식으로 취급한다. 기존 대출에는 적용되지 않으나 대출을 증액하거나 다른 대출로 대환 시에는 적용한다. 정부는 이와 관련 구체적 적용 기준, 방식 및 예외적용 사항 등 세부방안을 마련할 예정이다. 분할상환을 통해 부담감소 유도 및 과도한 대출 방지 효과가 있을것으로 기대할 수 있다. 다만, 기존대출을 분할상환으로 변경하는 경우에는 기존의 LTV·DTI 비율등을 그대로 인정하여 분할상환 기회를 제공한다. 현재는 상환방식을 변경할 경우 신규대출로 보아 LTV·DTI 등을 재산정 해야 한다. 이럴 경우 대출할때보다 주택가격이 하락하거나 소득이 감소한 경우 분할상환 전환이 어려울 수 있다. 최초 대출 시점보다 주택가격이 하락했거나 소득이 감소한 대출자도 일시에 목돈 상환 없이 장기·분할상환 대출로 전환할 수 있다.

변동금리 상품에 대해 금리상승 리스크 반영

이번 개편안에 따르면 선진국과 같이 변동금리 주 담대의 경우 잠재적 금리상승에 따른 예상 상환부담 증가까지 고려하여 대출 가능 규모를 산정할 수 있다. 해당 변동금리 주담대 취급시점의 금리에 일정 수준의 금리(Stress rate)를 반영해서 대출가능 한도를 계산하는데 이는 대출금리 인상은 아니다. 예를 든다면 최근 3∼5년간의 금리 변동폭 등을 감안해서 산정할 수 있다.

원리금 상환액 계산 시 실제 이자에 더해 스트레스 레이트를 반영하면 상환부담액이 커지는 효과가 있다. 스트레스 레이트 가산에 따라 상환부담이 일정 한도를 초과하지 않도록 은행이 대출규모를 관리하는데 금융권 및 대출자의 고정금리 취급 유인을 제고하고 특히, 금리 상승 시 상환부담 가능성에 대한 대출자의 인식을 높일 수 있다. 영국에서는 금리 3%p 상승 시 차주의 상환능력이 있는지를 테스트하도록 권고하고 있으며 국내 SC은행에서는 변동금리대출에 대해 스트레스 금리(+2%p)를 반영해서 연소득 대비 원리금상환 금액 비율을 80% 이하로 내부 관리하고 있다.

정부는 총체적인 상환부담을 고려하는 시스템을 조속히 구축할 방침이다. 주담대 상환능력 심사시 기타 부채의 원금 상환액까지 고려해서 차주의 총체적인 상환부담을 심사하는데 상환능력심사 지표를 현행 주담대 원리금 상환액에 기타부채 이자상환액을 합한 금액을 연소득으로 나눈 것을 주담대 원리금 상환액에 기타부채 원리금 상환액을 합한 금액을 연소득으로 나눈 것으로 개선한다. 홍콩에서는 DTI 산정 시(한도 50%) 해당 주담대 외 기타 부채 원리금 상환액을 포함한다.

우선, 업권별·대출별 평균적인 만기·금리 수준을 이용하여 기타부채의 원리금 상환부담을 추정하는데 이는 사후관리(론리뷰)에 활용된다. 신용카드사는 카드한도 산출을 위해 업권별 대출만기·금리 추정기준표를 이미 활용하고 있다. 정부는 내년 하반기부터 모든 대출의 실제 상환구조·금리 정보를 집중해서 정교한 심사체계를 구축한 뒤 대출심사에 단계적으로 활용할 방침이다. 현재는 대출 잔액만 은행연합회에 집중되고 있으나 앞으로 원금상환구조, 금리 조건 정보에도 집중하도록 할 방침이다.

금융기관의 대출심사 능력이 문제

한국금융연구원 이재연 선임연구위원은 “담보 위주의 여신심사 관행을 차주의 채무 상환능력 위주로 전환할 경우 은행의 문턱이 높아질 수 있다는 우려가 제기될 수 있지만 현재 담보 위주의 여신관행으로 인해 나타나는 문제가 더 심각하다고 볼 수 있다”고 말했다. 그러면서 현재는 사업성이 좋아도 담보가 충분하지 못하면 대출을 받을 수 없는 것이 가장 큰 문제이고 대출심사 과정에서 사업성에 대한 검토도 이루어질 수 있는데, 담보 위주로만 여신 심사를 하다 보니 이러한 검토도 이루어지지 못하는 문제가 있다고 지적했다.

담보 위주의 여신심사로 인해 시중은행이 담보만 충분히 확보할 경우 언제든지 무차별적으로 대출을 내주고, 사후관리를 제대로 하지 않는 문제점은 더 심각하다고 말할 수 있다. 따라서 대출심사 관행이 채무 상환능력 위주로 전환될 경우 금융기관의 대출 심사 및 사후관리 능력이 향상될 뿐만 아니라 담보가 충분하지 못하다고 해서 금융기관을 이용하지 못하는 문제점도 완화될 것으로 기대된다. 이 연구위원은 “우리나라 금융시스템이 은행 위주에서 탈피하여 지역금융기관이 발전할 수 있는 여건 조성에도 기여할 것으로 보이는데 다만 정부가 이에 대한 명확한 문제의식을 가지고 진행해야 할 것”이라고 말했다.

 새로운 대출심사기준은 담보가 충분하지 못한 사람에게 대출해주라는 의미도 있으므로 은행의 문턱이 높아졌다고 볼 수는 없다. 대출심사를 하는 이유는 대출을 받는 사람이 대출금을 상환할 수 있는지를 보는데 가장 쉽게 판단할 수 있는 것이 담보를 보는 것이다. 예를 든다면 아파트를 담보로 대출을 받아서 치킨집을 하는데 담보만 보고 치킨집이 영업이 잘 될 것인가는 보지 않는다는 것이다. 즉, 대출심사 과정에서 대출을 받는 사람의 상환능력을 본다는 것은 현재의 소득만을 보는 것이 아니고 향후 현금흐름(돈을 어떻게 벌지, 월급이 매달 어떻게 얼마나 들어오는지)을 본다는 얘기다.

따라서 심사과정에서 전문성이 요구되는데 현재 은행에서 대출업무를 하는 사람 중에 이러한 역량을 갖춘 사람도 있고 그렇지 않은 사람도 있다. 미국에서는 저축은행에 상환능력 평가기법 교육을 하면서 관리, 감독, 지도를 한다. 그러나 국내에서는 은행 부실화를 막기 위해 건전성에만 신경을 쓰다 보니까 상환가능성만 보는 것이다. 이런 이유로 인해 신협이나 새마을금고의 경우에는 대출 중 담보가 90%가 넘는다. 이런 악순환이 되풀이 되고 있는데 이러한 문제를 해결하기 위해서는 제2금융권에서 자금을 공급해줄 수 있어야 하는데 그렇지 못한 상황이다. 담보가 없는 사람은 뭘 보고 대출해줄 것인가를 판단하는 기술이 있어야 하는데 그렇지 못하다는 얘기다.

표준화 영업의 한계

이 연구위원은 국내 은행들이 대출심사과정에서 담보 위주로 하는 이유를 표준화된 영업에서 찾고있다. 대출심사 과정에서의 판단기준이 그룹으로 묶여 있는 표준화된 사람을 대상으로 표준화된 영업을 한다는 얘기다. 그러나 신협의 경우에는 담보, 신용등급, 사람이 다르므로 맞춤형 영업을 해야 한다. 가계대출 증가의 원인은 다양하지만 그 중에서도 서민들의 관심을 끌고 있는 주택구입을 위한 모기지론과 자영업자들의 창업 대출의 증가가 두드러진 것으로 나타나고 있다.

문제는 경제 불황으로 인해 과거와 같이 빚을 갚고도 남을 정도의 여건이 되지 않는다는 점이다. 상황이 이렇다고 해서 가계대출을 무분별한 대출이라고 규제하기도 어렵고 그렇다고 방치하기에는 서민경제가 파탄이 날 우려도있다. 정부에서 제도개선에 나선 것도 이러한 배경을 배제하기 어려운데 그렇다고 해서 당장 경제 불황을 극복할 수 있는 상황도 아니다. 정부 입장에서는 트리플딥이 우려되는 상황에서 우선 가계대출 증가라도 막아야 하는 반면 신용등급이 낮은 서민들은 현재도 은행권 대출이 어려워서 고금리에도 불구하고 제2금융권을 찾기도 한다. 따라서 일부에서는 서민전용은행 설립이 필요하다고 주장하기도 하지만 이 연구위원은 서민전용은행을 따로 설립할 필요가 없다고 생각한다. 그 이유는 서민금융기관이 이미 있기 때문이라는 게 이 연구위원의 설명이다.

정부에서 하는 미소금융이든, 정부가 지원하는 서민전용은행이든 정부의 예산 부담이 크기 때문에 은행이 아닌 복지 영역에서 해야 하는 일이다. 따라서 제2금융권이 서민은행으로 탈바꿈해야 한다는 게 이 연구위원의 주장이다. 이 연구위원은 “정부가 개입하지 않고 시장에서 문제를 해결한다고 해서 대출만 해주는 서민은행을 두는 것은 문제해결방법이 아니다”고 말하면서 제2금융권에서 서민금융을 할 수 있는 능력을 키우도록 해야 한다고 설명했다. 그렇지 않으면 저축은행과 같이 제2금융권이 설 자리가 없게 된다는 얘기다. 그러나 대부업체 고금리를 방불케 하는 현재 저축은행들의 대출관행으로 볼 때에 저축은행과 같이 제2금융권이서민금융기관의 역할을 할 수 있을지는 의문이다.

금융기관 대출과 복지지원 구별해야

이 연구위원은 “금융기관 대출과 복지지원을 구별할 필요가 있다”고 말했다. 대출이라 함은 상환을 전제로 하는 것이며, 상환할 능력이 없는 사람에게대출해주는 것은 적절하지 못하며 이 경우에는 복지의 대상이 되어야 한다는 얘기다. 서민들이 은행 대신 제2금융권인 지역금융기관을 이용하는 것이 타당한데, 현재 우리나라 금융시장에서는 은행과 제2금융권의 금리 격차가 너무 크다는 점이 부각되면서 서민이 은행으로부터 대출을 받지 못한다는 점이 문제점으로 지적되고 있다. 이에 따라 서민들로 하여금 은행을 이용하도록 하는 것이 아니라 제2금융권인 지역금융기관이 제 역할을 수행하도록 하는 것이 더욱 중요하다는 게 이 연구위원의 설명이다.

현재 신협, 새마을금고 등 조합들은 담보가 없는 경우 대출을 해주지 않음에 따라, 담보가 없는 사람들은 대부업체 또는 일부 저축은행으로부터 고금리 29%로 대출을 받을 수밖에 없다. 따라서 이들 금융기관이 지역금융기관으로서 여신심사 시 담보 이외의 차주의 상환능력을 심사할 수 있는 역량을 확보함으로써 담보가 부족해도 상환가능성을 심사해서 자금을 제공해야 하며 점차 대손율이 낮아지면서 은행과의 금리격차도 합리적인 수준으로 조정될 수 있다. 최근 가계부채의 확대요인으로는 전세비용 또는 임차보증금이 확대되는 경우에 부동산 가격 안정화를 위해 이러한 문제점들을 해소해야 하며, 국민주택기금 등을 이용한 주택금융제도를 보완할 필요가 있다.

관계형 금융 전환 필요

이 연구위원은 “주택의 경우 자기 자금만으로 구입할 수 없음에 따라 금융기관으로부터의 차입이 필요한데 우리나라의 경우 주택가격이 너무 높아서 차입규모가 매우 높아 국민주택기금 등을 이용한 정부의 지원이 필요하다”고 말하면서 주택담보대출이 주택구입 용도 외로 사용됨에 따라 적극적 정책 수행에 어려움이 있는 것으로 보인다고 설명했다. 주택금융의 어려움은 주택가격과 관련이 있는데, 가격이 높고 변동성이 큰 문제점이 있다는 얘기다. 또한 국내 서민금융은 매우 취약한 수준이다.

서민의 특성을 반영한 서민금융이 이루어지지 않고 있는데 그 대표적인 것이 담보와 신용등급이 낮은 서민을 대상으로 함에도 불구하고, 이를 감안한 심사 및 관리 기법이 마련되어 있지 않다는 점이다. 결국 서민금융이 발달하기 위해서는 서민의 특성을 감안한 금융이 이뤄져야 하며, 신협 등 지역금융기관이 이를 담당해야 한다. 감독 당국도 서민금융기관으로 하여금 이러한 특성을 갖는 서민을 대상으로 원활하게 자금공급이 이루어질 수 있는 제도를 마련해야 한다는 게 이 연구위원의 생각이다. 이 연구위원은 “문제가 생기면 무조건 담보를 회수하는 관행이 바뀌어야 한다”고 말하면서 현재의 표준화된 관행에서 관계형 금융, 맞춤형 금융으로 전환해야 한다고 강조했다.

일본은 지난 2003년부터 관계형 금융을 시작해서 지금도 하고 있는데 우리나라에서는 지난 2012년 저축은행 문제가 사회적인 이슈가 된 이후에 본격적으로 논의되기 시작했다. 저축은행은 서민은행으로 이미지를 바꿔야 하는 과제가 남아 있다. 지금과 같이 29%의 대부업체 금리를 가지고는 지속적으로 가기 어렵기 때문이다. 국내 서민금융은 고금리를 상대적인 저금리로 갈아타는 것 이외에는 아무런 대책이 없는 것으로 보인다. 게다가 저금리로 갈아타는 것도 쉽지는 않다.

이 연구위원은 우리나라 금융시장의 문제점은 담보와 신용등급이 낮은 서민들은 은행, 지역금융 기관도 이용하지 못해서 결국 대부업체를 이용하고 이 숫자가 많아지면서 정부가 저금리대출로 바꿔주는 상황이 지속되고 있다. 이 연구위원은 “이 악순환을 끊기 위해서는 지역금융기관을 중심으로 서민금융기관이 제 역할을 해야 한다”고 말하면서 은행 이외의 지역금융기관들도 이러한 방향으로 영업구조를 바꾸지 않는 한 저축은행과 마찬가지로 유지되기 어려울 것이라고 말했다.

현재는 금융당국이 시장에서의 자금 공급과 관련해서 큰 그림을 가지고 정책을 수행해야 하는데 은행이 모든 것을 담당하지 못하다 보니 역할분담이 반드시 필요한 상황이다. 금융당국이 단기적인 시각을 가지고 은행을 통해 서민금융 문제를 해결하려 한다면 금융시장 역시 정상화되기 힘들고 서민금융 문제도 해소가 어렵다. 금융당국이 이러한 점을 명심해야 할 것이다.

MeCONOMY Magazine October 2015