10년 넘게 해결책을 찾지 못하고 있는 용산 개발의 현안을 고민하고 대안을 모색하는 ‘용산 개발의 선진적 대안 연구’ 세미나가 10월14일 전쟁기념관에서 도시콘텐츠연구소(대표 황춘자) 주최로 열렸다. 대한민국 철도역사 114년, 도시철도역사 40년을 기록하고 있는 시점에서 철도 중심 지역인 용산구를 대상으로 대한민국 철도운영의 현실과 문제점, 그리고 철도를 선진화 관점에서 바라보고 도심의 철도건설 및 운영방향을 찾아가는 자리였다. 현장을 취재했다.
지난 2006년 8월, 철도경영정상화 정부종합대책이 확정된 후 같은 해 12월 용산 역세권개발(용산 차량기지 한정)사업자 공모를 통해 랜드마크개발이 추진됐다. 하지만 2012년 마스터플랜 및 계획 설계(SD)안 공개를 끝으로 용산 지역은 여전히 그 상태가 유지되고 있는 실정이다. 이러한 가운데 용산 개발의 현안에 대해 심도 있는 토론이 이어진 이날 세미나에서는 지역민들과 전문가들이 모여 학문적인 연구발표와 용산 개발이 나아가야 할 방향에 대해 열띤 토론이 펼쳐졌다. 이들은 용산 철도 부지를 활용한 도시재생에 대해 토론하며 현재 용산의 철도지상화로 인한 생활권 단절현황과 지상철도로 인한 교통측면의 문제점들을 지적하며 철도로 인한 부정적인 요소가 이 지역의 공시지가에 큰 영향을 미치는 만큼 중앙정부와 지자체가 한 마음으로 대안을 마련해나가야 한다고 입을 모았다.
이번 세미나를 주최한 황춘자 도시컨텐츠연구소대표는 “용산의 다양한 이슈들이 다소 무거운 내용이지만 누군가는 고민해야 할 것”이라며 KTX, 화물열차, 얽히고설킨 1호선 철도 문제, 이태원의 일회성 관광, ‘용산국제업무지구 개발’의 중단, 낡은아파트와 다세대 주택들로 즐비한 재개발 문제 등을 지적했다. 이어 “오늘 이 세미나가 용산 발전에기여하길 바란다”고 말했다. 원제무 한양대학교 도시대학원 박사는 축사를 통해 “서울의 심장에 해당하는 용산 개발의 구상과 계획이 실현되지 못한 것에는 도시 발전 미션에 대한 기본 철학과 리더십의 미흡”에 있다고 말하며 이번 세미나를 통해 “낙후된 용산이 어느 도시보다 빛나기를 바란다”고 강조했다. 이어 황 대표가 서울 지하철 공사로 있을 때 인연을 맺었다는 황인자 새누리당 의원이 참석해“이번 토론회가 용산구 주민들이 행복하고 안전한 도시가 되는 계기가 될 것”이라고 축사하여 자리를빛냈다.
용산 개발의 대안을 담은 4가지 주제
이날 세미나는 1부와 2부로 나뉘어 총 4가지 주제를 다루었다. 제1주제는 ‘용산 발전 비전(Vision)21 용산 주거환경 진단’으로 한국도시정비교육 아카데미 원장 최종연 박사가 발제했다. 최 박사는 배산임수인 용산의 지리적·역사적 중요성에 대해 갈무리하며 오늘날 용산이 얼마나 저평가 되고 있는지에 대해 설명했다. 덧붙여 서울시 25개 구 중 면적상으로 15위권에 있는 용산구는 인구수 23위권으로 군사시설, 철도부지 시설 등이 많은 면적을 차지하면서 제대로 활용되지 못하고 있다고 지적했다. 또 서울에서 가장 국제성이 높은 지역이 용산구인데도 군사시설부지 및 철도시설부지 등으로 개발제한구역이 광범위하게 위치하여 정책적 혜택을 제대로 받지 못해 저개발지역이 많다면서, 2009년에는 ‘도시환경정비사업’ 추진 중 철거 반대 주민 간 충돌도 발생해 여전히 낙후된 주거환경 개선이 이뤄지지않고 있다고 설명했다.
최 박사는 이를 해결하기 위해서는 ‘제도와 정책 보완’이라는 정부 차원의 지원과 ‘조합의 개혁 의지’가 핵심이라고 강조했다. 그러면서 서울시 25개 자치구 중에서 미래의 발전 잠재력이 가장 높은 곳 중 한 군데가 용산구인 만큼 미군부지 활용과 주거환경이 불량한 지역의 주거환경 개선사업, 관광지로서의 활용가능성 등이 용산구 발전에 중요한 잠재력이라고 내다봤다. 최 박사는 이러한 사업들은 중앙정부나 지방자치단체가 어느정도의 정책적 의지를 가지고 참여하느냐가 중요하다고 말하면서, 현재 적극적으로 추진되지 못하고 있는 철도부지 개발 산업은 사업계획이 지나치게 낙관적이고 긍정적으로 수립되어 있다고 꼬집었다.
재개발이나 재건축을 통해 도시정비사업을 진행하게 되면 인구증가에 따른 주택부족현상도 어느 정도 해결할 수 있다고 말한 그는, 최소의 비용으로 최대의 주택정책효과를 얻어 일석이조의 효과를 가져올 수 있다고 주장했다. 아울러 장기적인 인구감소를 감안해 신도시 건설 지양 차원에서 신도시 건설에 소요되는 막대한 비용과 자연환경 훼손에 따른 피해액 일부는 재건축과 재개발사업에 지원하고 각종 규제를 완화해 준다면, 주거여건이 양호한 지역에 가격이 저렴하면서도 좋은 주택을 충분히 건축할 수 있다고 강조했다.
현재의 제도와 정책 보완 절실
최 박사는 사회통합 차원에서도 도시정비사업은 필요하다며 도시정비사업이 미래의 주택공급정책으로서 자리매김하기 위해서는 현재의 제도와 정책을 보완할 필요가 있다는 점을 거듭 강조했다. 그는 대안으로 ①인·허가과정의 절차개선, ②모든 주택 재건축사업장을 대상으로 리모델링 구조가 제도적으로 보급되도록 하여 미래에는 현재와 같은 전면철가 사업방식을 지양, ③우수건축자재 사용의무화, ④조합원(토지소유주 포함)이나 건설 설계정비업체 등 사업과 관련되는 각 분야의 관계자에 대한 도정법과 조례, 성공사례 등의 체계적인 교육을 실시, ⑤지역의 특성 및 분위기를 심도 있게 분석 ⑥도시정비 사업구역의 기능적인 측면 고려, ⑦주택재개발 및 재건축사업을 정치적인 이슈로 끌고 가기보다는 중앙정부가 지방자치단체의 정책에 반영될 수 있도록 노력해나갈 것, ⑦주민의견이 결집되어 정책에 반영될 수 있도록 조직화 해나갈 것 등을 제시했다.
용산 개발의 철도시설 선진화 방안
2주제는 ‘용산 개발의 철도시설 선진화 방안’으로 박정수 교수(동양대 철도대학)가 발제했다. 박 교수는 용산의 지상철도가 주거환경 피해 및 지역발전을 저해한다는 문제의식을 바탕으로 철도 지하화 및 철도체계 개선, 철도부지 활용을 통한 도시경쟁력 확보에 대해 설명하면서, 용산 지역이 새롭게 변화될 수 있는 대안으로 2030년 서울의 공간구조 미래상을 제시했다. 또 용산 철도부지 활용개발 방안으로 한강주변 개발 계획과 단계별 실현화 방안, 철도시설 선진화의기술적 검토를 적극적으로 추진해야 한다고 강조했다.박 교수는 고속철도를 지하화하게 되면 상부를 복합용지로 활용할 수 있다면서, 국제 업무지구, 인천공항철도, 신분당선 등의 도시계획을 감안하면 지하화는 반드시 필요하다고 주장했다. 아울러 용산철도부지 활용 시 경제적 효과가 창출되려면 서울 중심의 교통을 가로 막고 있는 철도로 인한 교통문제를 해결해야 한다고 주장했다.
박 교수는 프랑스, 일본, 홍콩 등의 철도 선진화 사례를 들어 지상철도 지하화와 입체보행데크 추가 등의 방안을 제시하면서, 장기적 계획을 가지고 동북아시대 글로벌 거점도시로서 경쟁력을 확보할 수 있도록 해야 한다는 점을 거듭 강조했다. 일본 신주쿠역은 주변에 쇼핑, 음식점 등 다양한 상업시설에 인공 데크를 설치해 하나의 거리로 묶어 보행연계 네트워크를 형성하고 있으며, 도시와 자연을 함께 체험할 수 있는 공간인 옥상공원을 지상과 격리시키지 않고 지상에서 접근 가능하도록 자연구릉 형상으로 계획하여 다양한 상업시설과 공존하도록 했다.
또 홍콩은 역사 주거시설 상업시설 업무시설과 선로상부에 역사와 복합단지를 함께 개발하여 입체적 토지이용계획으로 구분지상권을 활용했으며, 공공시설 보행광장과 다양한 Open Space로 쾌적한 환경을 조성하고 랜드마크타워 상업 호텔 주거 문화시설 등 복합 개발과 홍콩공항철도의 지하철 및 버스 등과 직접 연계했다. 프랑스 몽파르나스 철도역사는 사람들이 많이 오고가는 특성을 이용해 주거시설과 공원, 공공시설 등 주민 서비스기능을 결합시킨 것으로 유명하다. 박 교수는 용산개발의 철도시설 선진화 방안으로 재생 대안의 프로세스와 부문별 재생 대안의 전개, 그리고 용산역 Deck방안과 용산역 브릿지화 방안을 제시하고, 도심도로 상부에 공원을 조성한 해외사례를 분석해 지자체 관련기관 민간 등이 참여하는 통합 협의체를 구성할 것을 주장했다.
용산 도심권 개발 활성화
제3주제는 ‘용산 도심권 개발 활성화’로 이석우 교수(한양대 도시대학원)가 발제하였다. 이 교수는 서부 이촌동 지역 주민간의 갈등 문제와 용산 국제업무지구 마스터플랜의 문제점에 대해 지적했다. 이 교수는 용산 국제업무지구 개발의 실패 원인이 잘못 설계된 사업계획과 정부의 무관심이었음을 꼬집고 책임 있는 컨트롤 타워를 구성하여 단계별, 맞춤형 도시재생사업으로 ‘MICE(기업회의, 포상관광, 컨벤션, 이벤트와 전시의 통합)’산업을 도입하는 방안을 제안했다. 이어 용산국제업무지구 마스터플랜의 문제점으로 개별적인 건축물과 오픈스페이스의 조합이 아닌 전체 부지 위에 건설되는 하나의 대규모 건축구조물 개념과 사업 부지를 서로 연결하고 주변지역과 격리되는 문제점을 완화해야 한다고 역설했다.
그는 이러한 건축은 대규모의 자본이 일시에 투입된 2008년 금융위기이후 사실상 실현 불가능해졌다며, 비인간적인 스케일은 인간중심의 새로운 도시 트랜드에 부적합했다고 지적했다. 106층 랜드마크 타워의 건설로 신라금관을 형상화했으나 서울의 경관은 물리적 작품으로 대변될 수없다는 것이다. 이 교수는 이러한 개발은 내사산, 외사산으로 이뤄진 우수한 자연적 경관과 충돌한다며, 돌출형 경관과 거대 자본을 상징하는 후진국형 랜드마크(랜드마크에 집착)는 더 이상 국격을 상징하지 못한다고 주장했다. 용산국제업무단지는 그 공간을 점유하게 될 사람들의 옥외공간이나 남산과 한강을 연결하는 공간이라는 조경개념으로 접근할 것이 아니라, 도시생태축의 개념으로 접근해야 한다는 것이다.
이 교수는 ‘누구를 위한 개발인가’와 ‘누가하는 사업인가’가 가장 중요하다며 미래상 설정을 위한 담론의 형성으로, ‘책임 있는 컨트롤 타워’의 구성과 궁극적인 폐해 방지를 위한 사업주체 간의 결단과 중재가 필요하다는 점을 거듭 강조했다. 아울러 사업시행 과정에서 여론과 정치적 반대를 최소화하기 위해 지역주민이 동참하는 거버넌스를 구축하고 대규모의 일괄개발보다 단계별 맞춤형 도시재생으로의 구도변화가 필요하다고 말했다. 이 교수는 정책적 제안으로 글로벌 경쟁에서의 우위 확보 및 매력적인 도시 공간 조성 추진이 필요하다고 강조하면서, 용산 국제 업무지구의 잠재력을 활용한 글로벌 중심지 조성과 복합적인 산업의 의미로 해석되는 MICE산업의 최적지에 입지한 대한민국의 자산이 곧 용산국제업무 단지라고 강조했다.
이태원 관광특구와 용산 관광 활성화
제4주제는 ‘이태원 관광특구와 용산 관광 활성화방안’이라는 주제로 서주환 박사(경영학)가 발제하였다. 서 박사는 이태원 경리단길, 계단장, 이태원 식당 골목 등의 활성화가 자기들만의 ‘콘텐츠’를 기반으로 성장한 점을 강조하며 지역주민을 중심으로 유흥활성화를 추구하고 새로운 문화콘텐츠에 대한 지속적 지원과 연구가 필요하다고 주장했다.서 박사는 철도시설 선진화를 통한 관광자원 확보의 방법으로 뉴욕 폐고가철도부지 활용 사례를 설명하면서, 도심철도지하화로 남북녹지축을 통해 녹색 휴식 체육공간을 제공할 수 있다고 강조했다. 랜드마크는 인위적이고 주변 환경과 어울리지 못하는 고층 빌딩만이 답이 아니라고 비판한 그는, 지역특색에 맞는 콘텐츠 개발로 관광자원을 개발해야한다고 주장했다.
서 박사는 총 30조 원을 투자하고 수용인구만 7만여 명에 이르는 용산국제업무지구는 연면적만 해도 3백만㎡(95만평)의 복합개발로 세계 최고 초대형 HDC신라면세점이 연계시설 포함 6만5000m²로 현재 아이파크 몰에 들어오게 된다면서, 여기에는 부대시설로 한류콘텐츠 공연장과 전시장, 용산역의 광장을 중심으로한 이벤트 무대도 꾸며질 예정이라고 설명했다.
그런 만큼 용산구에 위치한 이태원 관광특구 현황을 파악하고 활성화 방안을 마련하기 위해 향후 발전 지역주민 의견, 특히 지역상인을 중심으로 유흥활성화 추구, 고급 주거지역 변신, 거주민 미군기지, 도심공원과 국제 업무 단지에대한 조화로운 의견 개진을 해야 한다는 주장이다. 또 이태원 관광특구의 경쟁력을 강화하기 위해 위락시설 전시장 및 박물관 등 테마 관광시설과 외국인 전용상가 국제문화교류센터 설립이 필요하다며, 현재 40여개의 외국대사관과 공관, 문화원이 용산구에 위치하고 있는 만큼 이들 기관과의 협력 하에 다양한 문화행사를 펼쳐나가야 한다는 점을 거듭강조했다.
서 박사는 문화원을 갖기에 재정적으로 어려운 국가들에 대해서는 국립중앙박물관 등의 문화공간을 적극 활용한다면 차별화된 관광특구로 거듭날수 있다면서, 현재 이태원 관광특구에 새로운 문화콘텐츠로 조성된 경리단길, 계단 장터, 다양한 국가의 음식레스토랑을 지속적으로 운영하면서 이것들이 문화콘텐츠로 자리 잡을 수 있도록 용산구와 정부관계자의 지속적인 지원과 연구가 뒷받침 되어야 한다고 강조했다. 이태원 관광특구로 유입된 관광객이 구경만 하고 흐르는 관광특구가 아니라 머물면서 소비가 이뤄지는 관광특구가 되어야 한다는 설명이다. 그는 70년대 용산전자상가 자리는 청과물시장에 있었는데 현재는 용산전자상가로 발전했고 이곳이 미래에는 창조경제벤처창업단지로 바뀌게 될 것이라고 강조했다.
철도시설 선진화를 통한 관광자원확보가 중요하다는 점을 거듭 강조한 그는, KTX·경의선·중앙선·지하철 등 광역 교통 수단과 지상철도로 동서남북으로양분되어 교통 및 보행이 단절된 이 지역을 도심철도 지하화를 통해 남북녹지축을 조성하여 녹색 휴식 체육공간을 제공하고 첨단 국제 업무벨트, 생태녹지벨트, 수변경관벨트로 구상해야 한다고 주장했다.
서울의 허파기능을 수행해야
그는 첨단 국제 업무벨트는 세계적 글로벌 경제중심지로 육성하고, 생태녹지벨트는 남산~미군부대공원~한강을 연계하는 생태녹지벨트로 형성해 용산구가 서울의 허파기능을 수행하게 해야 한다고 강조했다. 또 서울시 광역적 중심지 녹지축의 심장과 지리적 위치를 활용한 관광사업을 추진하고, 용산국제업무지구단지산업, 미군이전부지 공원화산업, HDC신라면세점산업, 도시재개발 정비산업 등을 미래 용산구 청사진 밑그림에 부합된 조화로운사업으로 추진해야 한다고 강조했다. 이어 이태원 관광특구를 지역특성을 감안한 위락시설 전시장및 박물관 등 테마관광시설, 외국인 전용 상가, 국제 문화교류센터와 관광특구에 보합된 축제를 적극적 홍보와 함께 봄·가을에 개최하고, 창조경제시대 청년사업가들의 창업과 기획으로 조성된 문화콘텐츠 관광지인 경리단길, 계단 장터, 다문화 음식레스토랑이 국제적인 명소가 될 수 있도록 용산구청과 관계기관의 지원과 연구가 절실하다는 점을강조했다.
용산 도시공간의 문제점 철도...전문가들 한목소리 이날 토론회에서는 용산구 건축물의 노후도가 높은 점도 지적됐다. 이 지역 일대는 10층 이상의 건축물이 전체의 1.0%에 불과하고 5층 미만의 저층건축물이 밀집되어 있어 전체적으로 91.6%를 차지한다. 철도주변을 중심으로 한 대규모 개발로 인하여 역세권 일대 고층주거지가 밀집되어있지만 배후주거지는 저층거주지로 두 지역 간 개발격차가 크다. 이외에도 KTX·경의선·중앙선·지하철 등 광역교통중심지와 지상철도로 인해 지역이 동서남북으로 양분되어 교통 및 보행이 단절되어 있는 게 사실이다.
이에 전문가들은 용산 도시공간의 문제점인 철도로 인한 동서지역의 양분, 보행동선의 단절, 생활권의 분리, 철도공착장 미군기지 등 대규모 장애시설의 장기적인 입지로 인한 시가지의 무계획적 개발, 이태원로 삼각지에 과도한 교통량 집중을 용산발전의 가장 큰 저해요소로 꼽았다. 또 용산전자상가를 용산 국제 업무지구단지 산업, HDC신라면세점사업과 발맞춰 청과물시장이 전자상가로 탈바꿈하였 듯, 용산전자상가를 창조경제시대 가산디지털단지의 변화처럼 최첨단 IT 청년 창업벨리로 탄생시켜 세계가 주목하고 배우는 명소로 만들어 관광적 자원으로 활용해야 한다고 한목소리를 냈다.
이번 세미나를 주최한 황춘자 대표는 “용산 개발에 관해서는 워낙 논쟁이 많기 때문에 발표자들과의 토론을 지양했다. 주민들이 원하는 방향에 맞춰서 조건을 낮춰야 한다는 점에는 100% 동감한다. 어렵다고 생각하면 어렵지만 지역주민들을 위해서 누군가가 나서야 한다. 용산 개발에 관한 1안·2안·3안을 가지고 전방위적으로 뛸 것이다. 철도분야에서 30년 근무경력이 있는 만큼 지역민들을 위해 노력해 나갈 것”이라고 말했다. 서울 중심부에 위치하면서도 여러 가지 문제점으로 인해 10년 넘게 지지부진했던 용산 개발에 대해 이번 세미나가 군불을 땔지 지켜볼 일이다.
MeCONOMY Magazine November 2015
