중국 부동산 투자, 할까 말까 
 

중국에 대한 관심이 높아지고 중국과 관련된 많은 것들이 이슈가 된지도 오래다. 지리적으로 가까워서 주말에 가볍게 골프 여행을 다녀오는 관광객도 많다. 중국의 상해, 청도 등에서는 많은 한국인이 사업을 한다. 한국인이 많이 찾는 지역에는 한국어 간판에 한국어를 구사하는 종업원은 필수다. 그만큼 한국인이 그들에게는 중요한 고객이다.

에디터/ 허성환 기자

 

 

중국은 우리와 다르다. 패러다임, 가치가 다르고 그릇의 크기도 다르다. 우리 방식대로 생각하면 안 된다는 이유도 단순하다. 우리와 다르기 때문이다.

중국은 사회주의, 공산주의 국가이다. 우리보다 정부기관의 통치, 규제가 강력하다. 정치, 군사적인 측면에서는 더욱 그러하다. 우리나라는 어떠한 정책을 수립하는데 있어 입안에서 시행까지 여러 단계를 거치기에 많은 시간이 걸린다. 하지만 중국의 경우는 정책결정에서부터 시행까지 일사천리다. 법체계가 다르기에 잠정 의견도 법적인 성격을 가지게 되어 선조치 후대처 방식으로 우선 시행을 하고 보는 것이다.

 

 

중국은 부동산을 중앙정부에서 관리한다. 중앙정부에서는 부동산에 대해 강력한 통제를 할 수 있다. 그렇기에 중앙정부는 부동산에 대한 절대 권력을 행사할 수 있다. 어느 나라나 중앙정부는 국익을 우선시 하며 국익에 반하는 것은 언제든 돌려놔야 한다. 이는 부동산에도 적용된다. 국가에서 이전 명령을 하면 이전을 해야 한다. 이때 문제가 발생한다. 부동산 개발에 들어간 비용뿐 아니라 이전비 조차 보상을 받지 못하는 경우가 생길 수 있다. 결국 해당 지역에 대한 용도를 국가 차원에서 판단하여 내린 결정이기에 따를 수 밖에 없다. 보상 받지 못한다는 내용은 얼핏 이해하기 힘들지만 현실이 그렇다.

 

 

중국은 인구가 많은 만큼 주택에 대한 수요도 굉장히 높다. 그렇기에 하루아침에 집값이 폭락하는 경우는 쉽게 발생하지 않는다. 그리고 중국 정부의 강력한 규제도 이에 영향을 미친다.

“미국이나 유럽에서 중국의 부동산 폭락을 예측합니다. 나아가 경제 전망도 예측합니다. 하지만 지금껏 미국이나 유럽에서 중국에 대해 전망한 내용들은 대부분 빗나갔습니다. 오히려 반대로 간다고 생각하는게 빠를정도입니다.”고 김교수는 말한다. 그만큼 중국 경제는 미국, 유럽에서 생각하는 전망대로 움직이지 않는다. 그렇기에 중국 부동산을 예측하는 것은 더욱 어려운 일이다.

중국은 상대적으로 우리보다 ‘보유세’의 개념이 약하다. 투기에 대한 우려를 크게 보고 있지 않은 데 대한 반증일 수도 있다. 투기 우려가 적은 만큼 집값의 폭락 위험도 적다고 볼 수 있다.

분양률이 낮은 집을 예로 들어보자. 분양률 10%밖에 되지 않는 주택을 구입한 경우를 가정하자. 낮은 분양률이 계속될 경우 집값은 떨어지게 마련이다. 중국에서는 이런 경우 구입한 사람이 반환을 요구할 수 있도록 되어있다. 계약서에 명시되지 않아도 물가변동에 따른 보장도 받을 수 있다. 그만큼 낮은 분양률로 인한 위험 부담이 적다고 할 수 있다. 물론 건물전체가 통째로 넘어갈 수는 있어 위험 부담으로부터 완전히 자유로울 수는 없다.

 

 

 

중국에는 두 종류의 집이 있다. 매매가 가능한 ‘상품방’과 매매가 불가능한 ‘경제적용방’이다. 물론 외관상 차이는 없다. 하지만 상품방의 경우 매매시 영업세를 내야 한다. 집값이 오르건 떨어지건 관계없이 내야하는 세금이다. 집값이 오르면 괜찮지만 떨어질 경우 매매를 하려면 부대비용이 발생하게 된다. 당연히 매매도 힘들어진다. 그렇게 되면 집값 하락에 대한 손실과 세금 부담 등으로 인한 손실은 더욱 커질 수 밖에 없다. 환금성 문제가 발생하여 막심한 피해를 보는 경우도 허다하다.

중국은 새집만 가격이 공개된다. 헌집(중국에서는 얼쏘방이라고 부른다)은 가격이 공개되지 않아 천차만별 부르는 게 값이다. 그만큼 새집이 아닌 경우 집값에 대한 제대로 된 정보를 알기가 힘들다. 외국인의 경우는 더욱 그렇다. 외국인이 중국의 집값에 대해 감을 잡기는 더욱 어렵다. 이 경우 매매의 공정성에 대한 문제가 발생하여 쉽게 피해를 볼 수 있다. 비싸게 사서 싸게 팔아야 되는 상황이 발생하기 쉽다.

 

 

중국에서 부동산 중개를 하는 회사는 대부분 대규모 회사들이다. 그만큼 고객의 입장에서는 믿을 만하다. 법적인 문제가 발생하면 변호사를 통해 사건을 해결해 줄 만큼 사후 책임까지 보장한다. 회사의 브랜드가 걸려있는 만큼 편법이나 불법은 더더욱 없다고 봐야한다.

그렇다면 부동산 중개 회사를 통해 매매를 하면 되겠거니 생각할 수가 있다. 하지만 현실은 그렇지 않다. 중개 회사가 믿을 만하기에 중개회사로부터는 직접적인 피해를 당하지 않는다. 하지만 앞서 언급했듯이 많은 변수에 의해 손해를 볼 수 있다. 정부에서 이전 명령을 내리면 보상 없이 이전해야 하는 상황도 그러한 변수이다.

“중국에 믿을만한 지인이 있지 않거나 본인이 직접 체크할 수 없는 상황이라면 개인들은 피해를 볼 확률이 높습니다. 발 빠르게 대처할 수 있는 정보력과 대처 능력이 있어야 합니다.”고 한다. 즉, 그만한 여건이 마련되지 않은 경우 부동산 투자로서의 부동산 매매는 좋은 선택이 아니라는 것이다.

 

 

중국에는 신개발 지역이 많다. 우리의 분당, 일산 하고는 비교가 안될 만큼 큰 규모를 자랑한다. 그만큼 개발에 시간이 많이 걸린다. 신도시 건설 시작부터 실제 거주까지 대략 10년 정도 걸린다고 생각하면 된다. 신도시에 대한 투자를 생각하고 있다면, 그만큼의 시간 동안 투자할 각오를 해야 한다. 사실상 실제 거주 이후부터 매매가 발생하기 때문이다. 그만한 시간과 돈에 대한 감내를 할 수 있다면 투자를 생각해도 좋다.

단, 도시 계획에 변수가 많다는 점도 명심해야 한다. 실제로 도시 계획이라는 것도 그 계획 속에 변수라는 요소를 포함하고 있다. 계획을 세워도 항상 변수는 발생한다. 중앙 정부에서도 개발이라는 이름으로 많은 지역을 신도시로 만들고 있다. 하지만 그에 대한 전망은 누구도 예측할 수 없다는 의미의 해석이다. 김교수는 “신도시 개발 구역에 대한 투자는 장기적 계획과 그만한 시간동안 기다릴 만한 여력이 갖춰진 경우가 아니면 힘듭니다. 단기간 내에 어떤 성과를 바랄 수는 없습니다.”고 했다.

 

 

중국은 세계에서 가장 인구가 많다. 그만큼 넓은 땅도 가지고 있다. 중국 인구의 60% 정도는 아직 농촌 인구다. 그런 중국이 점차 도시화 되어가고 있다. 그렇기에 아직도 개발할 곳이 많이 남아있다. 중국의 부동산 수요와 시장도 당연히 클 수 밖에 없다. 경제 성장과 함께 엄청난 속도로 부동산도 개발되고 있다. 하지만 아직도 수요에 비해 공급이 부족한 실정이다.

그렇다고 중국에 대해 무조건 적인 낙관만 할 수는 없다. 정확한 정보 없이 섣부를 판단을 하는 것은 더욱 금물이다. 중국에 대해 알아야 한다. 부동산 전망은 보이는 것에 불과하다. 보이지 않는 것까지 철저하게 분석해야 한다. 집을 사놓고 훗 날 가봤더니 집이 없어졌다는 얘기도 실제 비일비재하게 발생하곤 한다.

외국인의 경우 막상 집을 구입해도 활용하기가 어렵다. 사업자 등록도 해야 하고 관리도 해야 한다. 외국인으로서 쉽지 않은 일이다. 수익을 내는 것은 더더욱 어려운 일이다.

중국 부동산 투자는 그만큼 어려운 선택이다. 중국에 오랜기간 거주한 사람들에게도 실제 거주가 아닌 투자의 경우 쉽게 선택하기가 어렵다. 그만큼 많은 주의를 요하는 분야이다. 최근 중국 부동산에 대한 언론의 보도는 부정적 전망이 주를 이룬다. 하지만 이 또한 전망이기에 어떻게 변할지는 아무도 예측할 수 없다. 그보다는 중국에 대한 끊임없는 관심과 중국 전반에 대한 이해가 선행되어야 한다. 부동산 전망은 유동적이기 때문이다. 언젠가 좋은 전망이 나올 경우에 더욱 조심스럽게 접근해야 하는 대목이다.