다른 사람의 건물을 빌려 상가를 운영한다면 사업자등록의 대상이 되는 상가건물 중 보증금액이 일정금액 이하인 상가 건물의 경우 상가건물임대차보호법, 보증금액이 일정금액을 초과하는 상가건물 임대차에 대해서는 민법으로 보호 받을 수 있다. 이번 호에서는 상가건물 임대차보호법의 보호를 받 을 수 있는 상가건물에 대해 살펴보겠다.
상가건물 임대차보호법의 적용대상
가. 사업자등록의 대상이 되는 상가건물 상가건물 임대차보호법은 사업자등록의 대상이 되는 상가 건물에 적용이 되며, 임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우에도 적용된다. 상가건물에 해당되는지 여 부는 건물의 위치, 구조, 객관적 용도, 실제이용관계 등을 고려해 판단되며, 일시사용을 위한 임대차임이 명백한 경우에는 상가건물 임대차보호법이 적용되지 않는다.
나. 일정 보증금 이하의 상가건물 지역의 경제 여건 및 임대차 목적물의 규모 등을 고려해 지역 별로 다음과 같은 일정 보증금 이하의 상가건물 임대차에만 상가건물 임대차보호법이 적용된다. ① 서울특별시 : 4억원 이하 ② 과밀억제권역 : 3억원 이하 ③ 광역시, 안산시, 용인시, 김포시, 광주시 : 2억 4,000만원 이하 ④ 그 밖의 지역 : 1억 8,000만원 이하 보증금 이외에 차임이 있는 경우에는 월 단위의 차임액에 100을 곱해 보증금과 합산한 금액이 임차보증금이 된다.
다. 일정 보증금 초과하는 상가건물 위와 같은 지역별 일정 보증금을 초과하는 상가건물은 원칙적으로 민법의 임대차 규정이 적용되지만, 대항력, 계약갱신 요구와 관련된 일부규정과 표준계약서에 대한 규정은 일정 보증금을 초과하는 상가건물의 임대차의 경우에도 상가건물 임대차보호법이 적용된다.
상가건물 임대차보호법의 내용
가. 대항력 임대차는 원칙적으로 대항력이 없지만 상가건물 임대차보호법이 적용되는 경우 등기를 하지 않았다 하더라도 임차인이 상가건물을 인도받고, 사업자등록을 신청했다면 그 다음날 부터 제3자에 대해 효력이 생긴다. 상가건물의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 보므로, 대항력을 가진 임차인은 상가건물이 매매·경매 등의 원인으로 소유자가 변경된 경우에도 새로운 소유자에게 임차인으로서의 지위를 주장할 수 있다.
나. 임대차 존속기간 기간을 정하지 아니하거나 기간을 1년 미만으로 정한 임대차 는 그 기간을 1년으로 본다. 다만, 임차인은 1년 미만으로 정한 기간이 유효하다고 주장할 수 있다. 그리고 임대차가 종료 한 경우에도 임차인이 보증금을 돌려받을 때까지는 임대차관계는 존속하는 것으로 본다. 또한 전체 임대차기간이 5년 을 초과하지 않는 한 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 수 있고, 임대인은 정당한 사유가 없는 한 이를 거절하지 못한다.
다. 증감청구 및 증액제한 임대인과 임차인은 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변상 가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담이나 경제사정의 변동 등을 고려해 차임과 보증금의 증감을 청구할 수 있다. 다만, 임대인이 증액을 요구하는 경우에는 청구 당시의 차임 또는 보증금의 연 9%의 범위 내에서만 증액을 할 수 있으며, 임대 차계약 또는 약정한 차임 등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다.
라. 우선변제권과 소액임차인의 최우선변제권 임차인이 상가건물을 인도받고 사업자등록증을 신청했으 며, 임대차계약서에 확정일자를 받은 경우 임차건물이 경매 또는 공매되더라도 임차인은 그 건물의 환가대금에서 후순 위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선해 보증금을 변제 받을 수 있다.
또한 다음의 임차보증금에 해당되는 상가건물의 임 차인은 임차건물이 경매 또는 공매되는 경우 보증금 중 일정 액을 다른 담보물권자보다 우선해 배당받을 수 있다. ① 서울특별시 : 6,500만원 이하 ② 과밀억제권역 : 5,500만원 이하 ③ 광역시, 안산시, 용인시, 김포시, 광주시 : 3,800만원 이하 ④ 그 밖의 지역 : 3,000만원 이하
마. 임차권등기명령 임차인이 임대차가 종료됐음에도 보증금을 돌려받지 못하고 이사를 가게 되는 경우 대항력 및 우선변제권이 상실돼 보증금을 돌려받기 어려워지게 되는 문제가 있다. 이를 위해 임차인 단독으로 임차권등기명령을 신청해 대항력이나 우선변제권을 유지 및 취득하고 상가건물에서 자유롭게 이사 할 수 있다.MeCONOMY magazine February 2017
과밀억제권역에 해당되는 지역은 인천광역시(강화군, 옹진군, 서구 대곡동·불노동·마전동·금곡동·오류동·왕길동·당하동·원당 동, 인천경제자유구역 및 남동 국가 산업단지는 제외), 의정부 시, 구리시, 남양주시(호평동·평내동·금곡동·일패동·이패동·삼 패동·가운동·수석동·지금동 및 도농동에 한함), 하남시, 고양시, 수원시, 성남시, 안양시, 부천시, 광명시, 과천시, 의왕시, 군포 시, 시흥시(반 월특수지역을 제외)이다.
