원가방식인 비용접근법 1.
골프장 평가의 우선적이고 가장 기초적인 원가를 포함한 비용접근법에 대해 살펴보자.
우선 골프장 가치평가를 정확히 하기 위해서는 가치와 가격의 구분에 대해서 알아야 하는 것이 중요하다.
가격(price)과 가치(value)는 단어의 뜻에서 알 수 있듯 약간의 어감과 정의에서도 차이가 있다. 학문적으로도 구분하여 사용이 가능할 뿐만 아니라 정확히 평가되는 결과치도 달라진다.
가격(price)은 특정한 상황에서 특정한 구매자와 판매자가 그 재화나 서비스에 대해서 교환의 대가로서 요구되는, 또는 제시되거나 실제 지불된 금액으로서 고정되는 사전 그리고 사후적인 과거의 사실이다.
그 반면에 가치(value)는 정확히 잡히진 않지만 미래에 발생할 것으로 기대되는 무형의 기대치, 즉 편익을 현재가치로 환산한 것으로 화폐적 가치뿐만 아니라 만족감, 기대감, 쾌적성, 추상적인 느낌 등과 같은 비화폐적인 것을 포함하는 개념이라 할 수 있다. 가격이 대상의 부동산을 포함한 물건에 대한 과거의 값이라면, 가치는 현재의 특정가치의 객관적인 기준과 논리적인 정의에 따라 일정시점에 있어 재화와 서비스 그리고 무형의 자산을 가정한, 지불될 가능성이 가장 많은 산정가격의 추정치이다.¹
그러면 시장에서 통용되는 가치는 어떤 의미를 담고 있을까? 우리나라에서는 별도로 시장가치의 개념을 정의한 바 없지만, 부동산의 가치라고 하면 별도의 조건이 수반되지 않는 시장가치를 의미하고 있다. 우선 시장 가치는 완전경쟁시장을 전제로 하고 있으며 여기에 산출하는 값으로 가치와 가격은 특별한 경우가 아닌 이상 일치하는 속성을 가지게 된다. 가격의 기반은 가치에 있고, 가격은 가치에 의해 결정된다. 그러나 이 경우 가치가 변동되면 가격도 같은 방향으로 변동하는 성질을 가진다.
즉, 가치는 매도자의 주관적인 견해와 시장의 판단에 의해서도 정해질 수 있지만 어떤 물건 대상에 대한 매도자와 매수자의 거래기준 차이가 존재하므로, 양쪽의 입장과 상황을 고려해 정확하며 객관화된 평가가 요구된다.
골프장의 원가방식의 비용접근법은 동일한 효용을 가진 골프장을 새로 취득하거나 기존 골프장을 매도하여 사용할 때 드는 비용을 추정하여 시장가치를 평가하며, 지역적 요인을 고려한 대체신축비용 토지가치의 합계로 구분하게 된다.
골프장 같은 복합부동산 또는 기업체의 시장가치를 토지, 건물, 구축물 및 기계기구 무형자산 등 구성요소별로 분리한다는 것은 매우 어렵지만 가치평가에는 반드시 수반되어야 하고 수반될 수밖에 없을 것이다. 이러한 원가방식의 비용접근법은 구성요소별로 분리된 우리나라 현재의 시장 가치는 극히 드물고 이론적인 것이 될 가능성이 많기 때문에 특히 투자자나 매도자의 입장에서 비용접근법은 거의 선호하지 않고 있다. 이것은 특정한 항목을 정확히 판단할 수 있는 기준이나 척도가 부재하기 때문이다.
그러나 과세, 담보, 보험 등에서는 가격의 분화가 필요하기 때문에 구성요소별로 비용접근법에 의한 평가가 이루어질 수밖에 없다. 특히 비용접근법은 감가의 정도가 적은 신축 부동산이나 거래사례가 충분하지 않은 골프장을 비롯한 리조트 등 레저타운과 같은 특수부동산의 평가에 적합하다.²
골프장 원가방식 비용접근법의 기초는 토지의 평가에서 비롯되는데, 토지 특성 중 핵심적인 것은 주변토지의 이용상황, 지형, 자원 이용가능성, 접근 및 입지, 부지의 형상 등이다.
비교표준지선정은 다음과 같다.
토지의 상태에서 경관이나 식생 등은 중요한 사항은 아니다. 취득 가격을 기준으로 토지 가격을 구할 때에는 매매에 의한 계약금액과 제세금, 그리고 부대비용의 합계액으로 한다. 이때 부대비용은 토지위의 건축물의 취득가액과 철거비용, 진입도로 등 사업승인조건에 따라 기부채납한 자산가액, 토지수용 보상금, 잔여지 보상금, 지장물 보상금 등을 포함한다.
토지의 원시취득 시점과 가격시점이 차이가 있을 경우 가격시점을 현재의 시점으로 하는 것이 필요하다.
시점을 수정하는 방법에는 지가변동률로 구하는 방법, 취득가격 전액을 타인자본에 의하였다고 상정하여 그 원리금으로 하는 방법, 토지를 가격시점 현재에 취득하였다고 상정하는 방법 등을 구하게 된다.
앞서 말씀드린 바와 같이 원가방식의 비용접근법은 구성요소별로 분리된 우리나라 현재의 시장 가치는 극히 드물기 때문에 투자자나 매도자의 입장을 고려해 비용접근법을 기반으로 객관적이고 설득력이 있는 특정한 항목을 제공하므로 그들이 정확히 판단할 수 있는 기준을 제공하는 것이 무엇보다 중요하다 할 수 있다. 그러므로 원가방식의 비용접근방법의 기초인 토지평가 기준을 아는 것이 가장 기본이라 할 수 있다.
¹ 안정근(2006) “부동산평가이론” 서울: 법문사.
² 허장식(2007) “골프장용지의 가격형성요인에 관한 연구”, 박사학위논문, 단국대학교 대학원.
김용효
SMART KU GOLF PAVILION 경기 팀장
