지난호에 이어 이번 호에서는 원가방식의 비용접근법으로 골프장 건물에 대해 알아보도록 한다.
비용접근법으로 골프장 건물 평가를 하는데에는 약간 복잡한 요소가 따른다. 예를 들어 건물공사 비용과 시장가치는 통상 밀접한 관련이 있으므로 원가방식 비용접근법은 신축건물이나 완공 후 비교적 얼마 경과하지 않는 건물의 시장가치를 추계하는데 유용하게 쓰이게 된다. 또한 부가가치를 객관적으로 확인할 수 있고, 신축 건물로 발생하는 감가상각이 거의 없는 경우 공지를 가정한 최유효이용 상태인 경우에 특히 설득력을 더 할 수 있다.
그리고 감가상각액을 추계하기에 적절한 자료가 있는 경우, 원가방식 비용접근법은 오래된 골프장 건물에도 적용이 가능하다는 것을 이번 기회를 통해 한번 더 확인 할 수 있다.
하지만, 골프장의 건물 평가는 주관성이 큰 것이 변수로 작용 할 수 있다. 감정평사들의 객관적인 평가에 많은 영향을 미칠 수 있다는 얘기인대, 골프장의 건물들은 클럽하우스나 그늘집 등을 설계한 건축가, 건물에 독특한 디자인이 있거나 오너의 특별한 요구에 초점을 맞추어 개발 건축된 화학공장, 강철공장, 발전소, 부두, 비행장, 유전 등과 건물들 처럼 특수성과 특이성을 가지고 있기 때문에 주관적 견해가 많이 반영되기도 한다.
그리고 시장이 불완전하거나 거래 규모가 적어 비교법을 통해 감정평가를 할 수 없는 지역에 있는 골프장이나 골프장의 건물, 그리고 특별한 감정평가 목적이 있는 감정평가(예, 레이크사이드) 업무들 중에(예: 보험에 가입하는 것과 배상청구 해결이 포함되어 있는 부동산보험이나 기타 손해보상) 원가방식의 비용접근법은 비교방식 접근법이나 수익방식 접근법과는 비교할 수 없는 ‘어드벤티지’, 즉 ‘실용성’을 갖추고 있다고 말 할 수 있다.
이러한 원가방식 비용접근법은 앞에서도 설명했듯이 계획 중인 건축물, 특수목적의 부동산 또는 특수부동산의 시장가치를 추계할 때 어떤 방법 보다 우선적이 되는데, 부동산의 매수자는 보통 기존 부동산에 대하여 지불하고자 하는 비용을 대체 건축물의 건축비용에서 감가상각액을 공제하거나, 기존 부동산을 구입하는데 드는 필요한 비용을 적절히 추정하여 추계하는것이 일반적이다.
만약 비교매매 사례가 없다면 다른 방식으로도 시장 가치를 추계할 수 없게 되는데 이러한 경우를 볼 때 어떠한 시장에서나 건물가치는 건축비용과 관련이 있다고 보면 이해하기 쉽다. 원가방식 비용접근법은 시장 활동이 부족하여 비교방식의 사례접근법이 유용하지 못하거나 단독주택처럼 수익방식 소득 접근법의 적용이 부적절한 경우에 특히 유용하게 쓰인다. 이런 상황이라면 감정평가사들은 건물의 신축비용을 산정하여 감가상각액을 공제함으로써 시장 가치를 추계할 수 있다.
건물의 매도자와 매수자와의 생각 차이나 기준 차이가 나는 비교 부동산의 물리적 특성이 판이하게 다를 경우, 비교방식의 사례접근법보다는 원가방식의 비용접근법이 특성의 상대적 가치를 훨씬 더 정확하게 확인 할 수 있고, 최적의 물리적, 기능적 효용을 가진 대체 부동산의 신축비용에서 진행되기 때문에 비교 부동산의 물리적 특성의 차이에 대한 수정을 정확하게 할 수 있게 된다. 그러면 골프장 건물 평가는 어떻게 이루어질까? 현재 실제로 이루어지고 있는 골프장의 평가에 개요에 대해서 알아보도록 하자.
일반적으로 건물은 건물의 동선 및 구조, 용재, 규모, 시공의 정도 및 관리상태, 부대설비, 경과년수 등을 고려하여 원가방식 비용접근법으로 평가되며, 구체적으로 건물의 구조, 용재 등을 고려하여 재조달원가를 산정한 후 경과년수, 관리상태 등을 반영하여 감가 수정 후 대상 건물의 적정가격을 설정하는 것이 일반적이다. 골프장 건물의 분류는 다음과 같다.
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구분 |
층 |
면적(m²) |
이용상황 |
|
비고 |
|
1 |
지하1층 지상2층 |
4,000 |
클럽하우스 |
철근 콘크리트 구조 콘트리트 지붕 |
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|
2 |
1층 |
25 |
가스 저장고 |
철근 콘크리트 구조 |
|
|
3 |
1층 |
50 |
세차장 |
일반철골구조 |
|
|
4 |
1층 |
88 |
티 하우스1 |
철근 콘크리트 구조 콘크리트 지붕 |
|
|
5 |
1층 |
60 |
티 하우스2 |
철근 콘크리트 구조 콘크리트 지붕 |
|
|
6 |
1,2층 |
600 |
관리창고 |
일반철골 구조 기타지붕 |
|
|
7 |
1층 |
50 |
예지물 창고 |
일반철골 구조 기타지붕 |
|
위에서 보면, 대상 골프장과 관련된 건물 중 클럽하우스, 티하우스. 관리창고 등을 포함되었지만 골프장 부지 상에 건축되지 아니한 기숙사, 경비실 등은 제외되었음을 알 수 있다. 다음은 재조달원가 산출 방법이다.
건물신축 단가표 상 표준단가
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구분 |
예상 분류번호 |
면적(m²) |
구조 |
급수 |
표준단가(m²) |
내용연수 |
|
1 |
11-4-5-1 |
레저 시설 |
철근콘크리트조 슬래이브지붕 |
2 |
1,287,000 |
50 (45~55) |
|
3 |
1,220,000 | |||||
|
2 |
4-1-5-7 |
점포 및 상가 |
철근콘크리트조 슬래이브지붕 |
3 |
860,000 |
50 (45~55) |
|
4 |
740,000 | |||||
|
3 |
5-1-5-8 |
일반창고 |
철근콘크리트조 슬래이브지붕 |
2 |
680,000 |
45 (40~50) |
|
3 |
600,000 | |||||
|
4 |
5-1-6-11 |
일반창고 |
철골조철골지붕 샌드위치판넬잇기 |
3 |
530,000 |
40 (35~45) |
|
4 |
410,000 |
위에서 알 수 있듯이 구조는 대부분 철근콘크리트를 구성되고 여러 상황을 배제하면 각 구분마다 표준단가는 위의 금액이 보편적이라 할 수 있다. 다음은 대상 건물의 표준단가이다.
2. 대상 건물 표준단가
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구분 |
층 |
면적(m²) |
이용상황 |
구조 |
적용단가(천원/m²) |
비고 |
|
1 |
지하1층 지상2층 |
4,000 |
클럽하우스 |
철근 콘크리트 구조 콘트리트 지붕 |
1,220 |
|
|
2 |
1층 |
25 |
가스 저장고 |
철근 콘크리트 구조 |
400 |
|
|
3 |
1층 |
50 |
세차장 |
일반철골구조 |
250 |
|
|
4 |
1층 |
88 |
티 하우스1 |
철근 콘크리트 구조 콘크리트 지붕 |
950 |
|
|
5 |
1층 |
60 |
티 하우스2 |
철근 콘크리트 구조 콘크리트 지붕 |
950 |
|
|
6 |
1,2층 |
600 |
관리창고 |
일반철골 구조 기타지붕 |
400 |
|
|
7 |
1층 |
50 |
예지물 창고 |
일반철골 구조 기타지붕 |
300 |
|
위에서 보듯이 이용상황 분류는 일괄적이고 적용단가 역시 여러 상황을 배제하면 위의 내용이 일반적이라 할 수 있다. 부대설비 보정단가에 대해서는 다음과 같다.
3. 부대설비 보정단가
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구분 |
보정내역 |
보정단가(천원/m²) |
비고 |
|
1 |
화물용 덤웨이트, 급, 배수설비, 비상자가발전설비(비상233KW, 상용210KW), 급탕설비, 위생설비, 옥내소화전, 가스누설탐지기, 수변전설비, 방송설비, 통신설비, 화재탐지설비, CCTV, 덕트설비, PIT설비 등 |
350 |
|
|
2 |
급, 배수설비 |
20 |
|
|
3,4,5 |
위생설비, 급·배수설비, 난방설비 |
60 |
|
위에서처럼 보정내역 분류는 일괄적이고 보정단가 역시 여러 상황을 배제하면 위의 내용은 동일하게 보편적이라 할 수 있겠다. 끝으로 재조달 원가을 보면 다음과 같다.
4. 재조달원가 산정
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구분 |
이용상황 |
면적(m²) |
표준단가(천원/m²) |
보정단가(천원/m²) |
재조달원가(천원/m²) |
비고 |
|
1 |
클럽하우스 |
4,000 |
1,220 |
350 |
1,570 |
|
|
2 |
가스저장고 |
25 |
400 |
- |
400 |
|
|
3 |
세차장 |
50 |
250 |
20 |
270 |
|
|
4 |
팀 하우스1 |
88 |
950 |
60 |
1,010 |
|
|
5 |
티 하우스2 |
60 |
950 |
60 |
1,010 |
|
|
6 |
관리창고 |
600 |
400 |
60 |
460 |
|
|
7 |
예지물 창고 |
50 |
300 |
- |
300 |
|
재조달 원가는 위와 같이 표준단가+보정단가가 재조달 원가가 되는 점을 알 수 있다. 끝으로 건물 평가액의 결정으로는 다음과 같다.
5. 건물평가액
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구분 |
면적(m²) |
재조달원가(천원/m²) |
감가수정 |
적용단가(천원/m²) |
금액(천원) |
비고 |
|
1 |
4,000 |
1,570 |
48/50 |
1,507 |
6,028,000 |
|
|
2 |
25 |
400 |
38/40 |
380 |
9,500 |
|
|
3 |
50 |
270 |
33/35 |
255 |
12,750 |
|
|
4 |
88 |
1,010 |
43/45 |
965 |
84,920 |
|
|
5 |
60 |
1,010 |
43/45 |
965 |
57,900 |
|
|
6 |
600 |
460 |
38/40 |
437 |
262,200 |
|
|
7 |
50 |
300 |
33/35 |
283 |
14,150 |
|
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합계 |
4,873 |
|
|
|
6,469,420 |
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골프장 건물 평가방법은 위에 제시된 건물평가 개황에서처럼 재조달원가 산출 → 대상 건물 표준단가 → 부대설비 보정단가 → 재조달원가 산정 → 건물 평가액 결정으로 이루어지게 된다. 이러한 결과는 앞서 말씀 드린바와 같이 원가방식 비용접근법을 잘 이용하여 건물을 평가하는 것이 어떤 방법보다 신뢰를 갖기에 유용하다는 점을 꼭 알아야 한다. Me
(M이코노미매거진 3월호)
