3월 9일 치러지는 대통령 선거의 화두는 단연 ‘부동산’이다. 유권자들이 다른 분야에 비해 유독 부동산 정책에 관심이 높은 이유는 지난 5년간 폭등한 집값 때문이다. 문재인 정부는 ‘투기세력과의 전쟁’을 명분으로 내걸고 집값을 잡겠다며 20여 차례의 고강도 규제책을 내놨지만 역대 정부 최고 집값 상승률이라는 진기록만 세웠다.

 

집값 안정에 대한 국민들의 염원이 고조되는 가운데 이재명 더불어민주당 대선 후보는 문재인 정부의 부동산 정책 실패를 사실상 인정하고 차별화를 강조하고 있으며, 윤석열 국민의힘 후보는 현 정부의 부동산 문제를 집중적으로 부각시키면서 정권심판론에 힘을 실고 있다.

 

그런데 부동산 관련 수많은 공약이 중구난방으로 쏟아지다보니 유권자들 입장에서는 이게 누구 공약인지, 실현가능성은 있는지 등을 가늠하기 어렵다. 이번 호에서는 문재인 정권 내내 주택시장을 떠들썩하게 했던 3가지 키워드 ‘세금’ ‘대출’ ‘수도권광역급행철도(GTX)’ 등과 관련된 양강 후보의 공약을 분석해 실현가능성을 따져보고 향후 변화를 예측해본다.

 

※ M이코노미 매거진 3월호에 실린 기사입니다.

 

 

[세금]

 

李·尹 “양도세 중과 유예, 취득세 완화”...보유세는 온도차

 

먼저 부동산 세제를 놓고는 대체적으로 두 후보 모두 규제를 완화하는 쪽으로 방향을 잡았다. 현재 양도세의 경우 1주택자가 기본세율(6∼45%)만 적용되는 것과 달리 2주택자는 20%의, 3주택 이상자는 30%의 중과세율이 각각 더 붙는다. 이에 이 후보는 다주택자 양도세 중과 완화를 약 1년간 한시적으로 시행하겠다고 밝혔다. 구체적으로는 4개월 내 매도할 경우 중과분 100%를, 이후 3개월 내 매도시 50%를, 그 이후 3개월 내 매도시 25%를 면제하겠다는 계획이다. 윤 후보는 2년간 다주택자에 대한 양도세 중과를 배제하겠다고 공약했다. 두 후보 모두 다주택자의 거래부담을 낮춰 매물 잠김 현상을 해소해 주택 공급을 하겠다는 취지에는 공감하는 모양새다.

 

취득세 부담을 완화하겠다는 기조도 두 후보가 비슷하다. 이 후보는 생애 최초 주택 구입시 취득세 50% 감면 기준을 현행 수도권 4억원·지방 3억원 이하 주택에서, 수도권 6억원·지방 5억원 이하 주택으로 각각 2억원씩 상향하겠다고 공약했다. 취득세 최고세율 3% 부과기준을 현행 9억원에서 12억원으로 올리는 방안도 내놨다. 윤 후보는 생애 최초 주택 구입시 취득세를 면제하거나 1% 단일 세율을 적용하고, 현재 1~3%인 1주택자 취득세율도 단일화 하겠다고 밝혔다. 조정지역 2주택 이상에 대한 누진세율 완화도 약속했다.

 

보유세와 관련해서는 여야 후보가 약간의 온도차가 있다. 이 후보는 종부세에 대해 ▲이직·취학 등으로 일시적 1세대 2주택자가 된 경우 1주택자로 간주 ▲상속지분 정리에 필요한 일정기간 1주택자 간주 ▲투기 목적이 아닌 주택의 종부세 중과 제외 ▲1주택 장기보유 저소득층과 노인가구의 종부세 납부 연기 등의 개편 방안을 제시했다. 다만 문재인 정부보다 더 강한 보유세 정책으로 볼 수 있는 토지이익배당제(국토보유세)를 도입해 현재 0.17% 수준인 실효 보유세율을 1% 수준까지 끌어올린다는 계획도 내놨다.

 

반면 윤 후보는 이중과세 논란이 있는 ‘종부세-재산세’ 통합을 대표공약으로 내세우며 보유세 전면 개편을 주장하고 있다. 윤 후보는 ▲1세대 1주택자에 대한 종부세율 인하 ▲장기보유 고령층 1세대 1주택자의 매각·상속시까지 납부 유예 ▲공시가격 2020년 수준으로 환원 ▲올해 공정시장가액 비율의 현행 95% 동결 등을 제시했다. 다만 윤 후보가 집권하더라도 이런 공약을 실현하기 위해서는 관련 개정안들이 국회를 통과해야 하는데, 과반 이상 의석수를 확보하고 있는 민주당이 순순히 협조해 줄지는 미지수다. 윤 후보의 부동산 세제 관련 공약이 현실성이 떨어진다는 지적을 받는 이유다.

 

 

[대출]

 

李·尹 “LTV 상향” 한 목소리...DSR은?

 

이 후보와 윤 후보 모두 주택을 담보로 돈을 빌릴 때 인정되는 자산가치의 비율인 주택담보인정비율(LTV)을 완화하겠다고 공약했다. 현재 서울과 수도권 대부분 지역은 LTV 40%가 적용되고 있다. 예를 들어 서울에서 시가 10억원에 해당하는 주택을 담보로 대출받으면 최대 4억원이 나온다는 얘기다. 이 후보와 윤 후보는 청년 등 생애 최초 주택 구매자를 전제로 LTV를 최대 90%, 80%까지 각각 확대하겠다고 약속했다. 대출 규제로 집사기가 어렵다고 호소하는 청년들의 표심을 잡겠다는 의도로 읽힌다. 이에 어느 후보가 당선이 되든 LTV는 완화될 것으로 보인다.

 

다만 LTV 완화가 실효성 있는 정책이 될 수 있을지는 의문이다. 주택담보대출을 받으려면 LTV 외에 개인이 받은 모든 대출의 연간 원리금을 연소득으로 나눈 비율을 말하는 총부채원리금상환비율(DSR)도 충족해야 하는데, 이 규제를 어떻게 풀어낼지에 대해서는 양당 후보 모두 구체적인 대안을 내놓고 있지 않기 때문이다. 올해부터 강화된 DSR 규제에 따르면 올해 6월까지는 총 대출액 2억원, 7월부터는 1억원만 넘어도 대출 원리금이 연소득의 40%(제2금융권은 50%)로 제한된다. LTV가 완화된다고 하더라고 고소득자에게나 유리할 뿐 상대적으로 소득이 적은 청년들 입장에서는 변하는 것이 없는 셈이다.

 

그나마 이 후보는 큰 틀에서 DSR 완화 방안을 언급했다. 그는 각종 유세현장과 TV토론에서 DSR에 ‘미래소득’까지 인정해 대출해주겠다고 밝혔다. 반면 윤 후보는 “DSR과 DTI(총부채상환비율)는 수치를 제시하지 않았다”며 “이는 금융권에서 부실 채권으로 볼 것이냐 마지노선에 관한 문제(이기 때문)”라면서 이와 관련된 구체적인 언급을 피했다. 때문에 LTV 완화가 실효성 있는 대책이 될 수 있겠냐는 우려가 나온다.

 

 

[GTX]

 

李·尹 “평택까지 연장”...E·F 노선 실현가능성은 미지수

 

두 후보의 수도권 광역급행철도(GTX) 연장 및 신설 공약도 주목할 필요가 있다. 교통 인프라 확충을 통해 수도권 각지에서 서울 도심으로 30분내 출퇴근이 가능해지면 그런 호재가 있는 지역의 시장 가격은 즉각 반응하기 때문이다.

 

이 후보는 기존 GTX 노선에 신규 노선을 추가하는 GTX 플러스(+) 프로젝트를 추진하겠다고 밝혔다. GTX-A+노선은 동탄∼평택 연장을 추진하고, GTX-C+노선의 경우 북부는 동두천까지, 남부는 병점·오산·평택으로 연장하고 금정에서 안산과 오이도까지 기존선을 활용해 연결한다. 또 GTX-D노선은 김포∼부천∼강남∼하남 구간으로 만들고, GTX-E(인천~시흥·광명신도시~서울~구리~포천) 노선과 GTX-F(파주~삼송~서울~위례~광주~이천~여주) 노선 신설을 추진하겠다고 밝혔다.

 

윤 후보는 GTX A·B·C 노선은 연장, 2기 GTX 3개 노선(D·E·F)은 신설하겠다고 밝혔다. GTX-A노선은 기존 운정~동탄에서 운정~동탄~평택까지, C노선은 기존 덕정~수원에서 동두천~덕정~수원~평택까지 연장하겠다고 했다. 또 GTX-D노선은 김포~대장~신림~사당~삼성~하남~팔당 라인을 기본으로, 삼성에서 분기되어 삼성~수서~광주~여주를 잇는 라인을 추가해 옆으로 눕힌 Y자 형태로 건설하며, GTX-E(인천~김포공항~정릉~구리~남양주)노선과 GTX-F(고양~안산~수원~용인~성남~하남~의정부~고양)노선을 추진할 계획이다.

 

현재 추진 중인 GTX A·B·C·D 사업과 관련해서는 두 후보의 공약이 기본적으로 비슷하면서도 정차역에서 조금씩 차이를 보이고 있다. 두 후보 모두가 약속한 정차역은 평택으로 이 지역은 유심히 지켜볼 필요가 있어 보인다. 다만 누가 대통령이 되든 사업성이나 재원조달 방안을 고려하지 않고 내놓은 E노선이나 F노선 공약이 실현될 수 있을지는 지켜볼 일이다. 사업 진행이 가시화되기 전까지는 최대한 보수적인 시각으로 바라보고 접근해야 한다는 얘기다. 현재 추진 중인 A·B·C·D 4개 노선 중 실제 착공에 들어간 노선은 A노선밖에 없다.

 

MeCONOMY magazine March 2022