정부가 부동산 활성화 대책을 또 내놨다. 2011년에만 여섯 번째 대책이다. 모든 대책이 그렇듯이 이전 대책보다 훨씬 강한 내용들을 담고 있다. 투기를 우려해서 만들었던 규제들을 거의 다 풀었다고 해도 과언이 아니다. 과연 꽁꽁 얼어붙은 시장을 녹일 수 있을까? KB국민은행 박합수 부동산팀장과 조목조목 짚어본다.
정부가 여섯 번째로 내놓은 부동산대책은 서울 강남구와 서초구, 송파구에 지정돼있던 투기과열지구를 해제한다는 내용이다. 투기과열지구는 아파트가격 상승률, 청약경쟁률 등 투기우려가 높은 지역에 대해 국토해양부 등이 지정한다.
서울을 비롯한 수도권은 2010년에 아파트가격이 1% 정도 하락했고, 서울 아파트는 2011년 11월말까지 0.3% 하락했다. 시장에서는 최고점 대비 30%정도 하락했다는 얘기도 나온다.
사실상 해제요건에 해당된 지 이미 오래됐다는 말이다. 가격도 오르지 않고 청약할 분양물건도 거의 없는 상태에서 투기과열지구 지정은 별로 의미가 없는 상태였다. 투기과열지구에서 해제되면 분양권 전매제한이 완화된다.
민영아파트의 분양권 전매제한 기간이 3년에서 1년으로 단축되고, 공공 아파트 전용 85㎡ 초과는 3년에서 1년으로, 85㎡미만은 5년에서 3년으로 단축된다. 재건축조합원지위양도금지 지역이 투기과열지구에서 벗어나는 혜택도 있다. 시장거래 활성화는 당장 효과는 기대하기 어렵겠지만 강남 규제의 상징성이 사라지는 효과도 있다.
5,600만 원 가량 세금을 덜 내는 효과
이번에 강남권의 모든 규제가 폐지된것은 아니다. 강남 3구는 여전히 투기지역에 해당된다. 대출을 할 때 총부채상환비율(DTI)이 40%로 제한된다.
또한 1가구 3주택자 이상이거나 비사업용 토지를 강남에서 매도할 경우 일반세율에 10%를 더 내야 한다. 총세율은 16~45%다. 이번 양도세 중과세 폐지가 되었다고 해도 없어지지 않는다. 다주택자에 대한 양도소득세 중과 제도도 폐지하기로 했는데 2009년 3월부터 유예 상태에 있다.
2012년까지 한시적으로 일반세율(6~35%)을 적용하기로 했기 때문이다. 다만, 장기보유 특별공제(연간 3%, 최대 10년 30%)를 배제했었는데 이번에 이것을 인정해주기로 했다.
현재 우리나라 다주택자는 144만 명이라는 통계가있다. 이번 부동산대책으로 이들은 장기보유 특별공제를 인정받게 된다. 예를 들어 10년 전에 3억 원에 취득한 강남아파트를 8억 원에 매도한다고 할 경우에 현재는 양도세로 1억7,100만 원 정도를 내야 했다. 하지만 앞으로는 장기보유 특별공제를 인정받아 1억1,500만원으로 줄어 5,600만 원 가량 세금을 덜 내는 효과가 있을 것으로 보인다.
부동산대책, 긍정적인 면이 더 많아
부동산대책이 현실화되기 위해서는 국회에서 세법을 고쳐야 한다. 하지만 현재 우리정치권 분위기를 보면 통과가 어려울 수도 있다는 의견도 많다. 지난 2011년 3월에 정부가 발표한 분양가 상한제는 아직 국회통과가 이뤄지지 않고 있다. 따라서 이번 정부 대책도 소득세법 개정이 안 되면 현재 상태로 정체될 수밖에 없다. 현재 다주택자에 대해서는 2011년 세제개편 내용에 장기보유특별공제를 인정하는 법안이 제출되어 있다.
따라서 이 개정안이 통과될 경우 내년부터는 폐지와 같은 효과를 얻게 된다. 기간이 2012년으로 남아 있어 만약 세법 개정이 이뤄지지 않더라도 중과세 세율인 50~60%로 회귀하기 보다는 오히려 또다시 연장될 확률이 높다. 재건축 초과 이익 부담금 부과도 2년 동안 유예됐다. 재건축단지의 초과이익은 10~50% 부담금을 부과하는 것인데 이 부담금을 유예한다는 것은 재건축 사업성에 상당히 긍정적인 영향을 미칠 수 있다.
사실 이부당금은 미 실현이익에 대한 과세라는 측면과, 양도세와 이중과세된다는 시비까지 걸려 논란이 됐던 부분이다. 부담금 부과유예가 된다면 사업성에는 큰 도움이 될 것으로 보인다.
지원 폭을 확대하고 기간도 연장
정부는 이번 대책에서 생애최초 주택구입자금 지원기간도 1년간 연장해 올해 말까지 1조원 한도에서 지원하기로 했다. 금리로 연 4.7%금리를 4.2%로 인하하고, 지원대상도 부부합산 연소득 4000만 원 이하에서 5000만 원 이하로 확대했다.
아울러 생애최초 구입자가 아닌 일반 무주택자에 대한 구입자금, 근로자서민주택구입자금 지원 대상을 부부합산 연소득 2000만 원 이하에서 3000만 원 이하로 확대할 예정이다.
전월세소득공제 적용대상 확대를 위해 소득세법 개정을 통해‘배우자 또는 부양가족이 있는 자’요건을 폐지해 1인가구도 지원받을 수 있도록 했다. 주거용 오피스텔 세입자도 국민주택기금에서 저리의 전세자금을 지원해 나가고, 대학생 임대주택과 기숙사 공급을 1.000가구에서 1만 가구로 확대하기로 했다.
이를 위해 정부는 주거용 오피스텔 85㎡이하까지 확대하고, 대학가 월세형 임차가 많다는 점을 고려하여 보증부 월세도 지원 대상에 포함시켰다. 또한 도시 내 중소형 임대주택이 많이 건설될 수 있도록 관련 지원도 확대해 나가겠다는 방침이다.
보금자리주택 지구여건에 따라 분양주택 용지 일부를 5년 임대 또는 10년임대로 전환해 임대물량을 확대 공급할 수 있도록 했다. 도시 중소형 임대주택 건설활성화 추세를 이어나가기 위해 연 2%의 저리 건설자금 지원을 2012년 말까지로 연장했다.
투자심리 회복으로 중장기적인 거래활성화에 기여
이번 대책은 침체된 수도권 주택시장에 규제의 불확실성을 제거함으로써 심리회복에는 긍정적인 영향을 미쳤다고 볼 수 있다. 당장의 실효성은 크지 않겠지만 투자심리 회복으로 중장기적인 거래활성화에는 기여할 것으로 예상된다.
이번 대책에서 규제가 완화됐다고는 하지만 시장 분위기를 지배하는 투기지역 제도와 대출규제는 여전히 존재하고 있다. 또한 미국과 유럽발 재정위기 문제가 정리되지 않고 있고, 경기침체 우려에 따른 불안감과 더불어 부동산시장의 동반침체가 남아있는 상태이기 때문에 단기간 내 시장 회복을 기대하기는 어려운 측면도 있다.
국토해양부는 투기과열지구 해제를 통해 조합설립 인가를 받은 강남 3구의 26개 아파트 단지, 1만9천 명의 조합원이 조합원 지위를 자유롭게 양도할 수 있게 됐다고 밝혔다. 재건축조합원 지위 양도금지는 재건축사업추진 과정에서 조합이 설립되면 매매가 제한되는 제도였다.
만약, 조합 설립 이후 매입할 경우 아파트 입주권을 받지도 못하고, 현금청산대상이 되어 아파트를 살 수가 없었다. 그래서 부동산보유자라도 팔지 못해 사실상 매매 중단 상태였다. 그래서 2009년 8월부터는 예외조항을 신설해 운영 중에 있었다.
예컨대 조합설립 인가일로부터 2년 이상 사업시행인가가 없는 경우로서 양도인이 2년 이상 해당 주택을 소유하고 있을 때는 예외적으로 아파트를 팔 수 있다는 조항이었다. 사실상 강남 재건축 아파트는 모두 이 상태로 매매가 제한되어 있는 단지는 없었던 것이다. 다만 이번 조치가 장래의 불확실성을 해소하고 심리적 불안감을 제거했다는 데 의미가 있을 것으로 보인다.
본인의 대출 상환능력을 봐서 결정
다주택자의 세금 부담이 줄어들어서 오히려 소형 주택 가격이 오를 가능성이 있다는 예측도 있다. 이렇게 되면‘서민주거안정 지원방안’이라는 대책 취지가 무색해지는 것 아닌가 하는 우려도 있다.
수도권을 비롯한 우리나라 시장은 이미 가격에서‘평형별 차별화’현상이 진행되고 있다. 중소형 주택은 수도권에서도 가격이 강세이고, 대형 주택 위주로 약세를 보이고 있다. 아울러, 소형주택에 대한 수요는 앞으로 계속 커질 것으로 보인다.
여기에 실수요자와 임대사업을 하려는 매입 수요까지 가세하게 된다면 가격 상승 가능성도 예상된다. 민간 임대주택 공급 확대 차원의 긍정적인 측면도 있고, 공공부문이 보금자리주택, 임대주택 확충 등 지속적인 소형 저가주택 공급에 집중해준다면 개선여지도 있다. 이렇게 본다면 양도세 중과폐지로 인해 단기적으로는 매물이 더 나와 가격이 하락할 여지도 있다.
그렇지만, 주택보유자 입장에서는 언제 팔아도 중과세는 아니고, 종합부동산세에 대한 부담도 줄어들었기 때문에 가격이 지금처럼 떨어졌을 때 팔 것이 아니라 더 보유하다가 가격이 올라가면 팔겠다는 사람도 나타날 수 있다.
결국, 매물 증가로 가격하락에 대한 기대가 나타날 수 있지만 하락폭은 그리 크지 않을 것이라는 얘기다. 따라서 실수요자는 매물 상황을 지켜보면서 저가로 나온 매물을 매입하는 것은 큰 무리는 없을 것으로 보인다. 다만 본인의 대출 상환능력을 봐서 결정을 해야 한다.
글 / 박합수 국민은행 부동산 팀장 | <손에 잡히는 경제> 패널
