새로운 한 해가 시작됐다. 내집마련을 비롯해 재건축, 상가 등 부동산은 올해도 많은 사람들의 관심을 받고 있다. 올해 흑룡처럼 비상하기 위해서는 인생설계만큼 올바른 부동산 투자전략을 세워야 한다. 특히 정부에서 12.7 부동산 대책을 내놓은 만큼 이 대책이 올해 부동산 시장에서 어떤 영향을 미치고 어떻게 투자해야 하는지 투자처별로 부동산 시장 전망 및 전략을 알아봤다.
아파트 시장은...
올해 주택, 특히 아파트 시장 전망은 신규 분양시장을 포함해 수도권 약세, 지방 강세로 요약된다. 또 중소형 강세, 대형 약세가 점쳐 지고 있다. 전문가들이 예상하는 전국 집값 상승률은 5%로 수도권 집값은 1~4%, 지방은 7~8% 정도 오르를 것으로 전망했다.
올해 주택시장은 상승요인과 하락요인이 공존하는 상태다. 상승요인은 전국의 아파트 입주물량이 30만 가구에서 15만8천 가구로 절반 가까이 줄어들 것으로 파악되고 있다. 수도권 입주 물량은 경기도는 큰 차이가 없고, 인천은 오히려 늘어나지만 서울의 경우 3만3천가구에서 1만6천 가구로 정도로 절반 가까이 줄어든다.
서울의 입주물량은 2000년대 들어 최저치를 기록해 공급부족에 의한 상승 요인으로 점쳐지고 있다. 지방은 공급부족 여파가 이어짐에 따라 올해에도 상승세를 보이겠지만 가격 오름폭이 컸기 때문에 상승세는 주춤할 것으로 예상했다. 지방 상승세를 견인하는 지역은 공급이 여전히 부족한 광주, 경남, 부산, 충북 등이 꼽히고 있다. 또한 정부가 거래 활성화를 위해 내놓은 12.7 부동산대책을 상승요인으로 꼽을 수 있다.
12.7 부동산 대책은 서울 강남 3구 투기과열지구 해제 및 재건축 초과이익 부담금 2년간 부과 중지나 다주택자 양도세 중과폐지 등의 규제 완화 외에도 서민 주거를 지원하는 다양한 방안이 담겨있다.
특히 처음 집을 사는 무주택자들을 위해 금리를 4.7%에서 4.2%로 낮추는 등 혜택의 폭을 넓혔다. 올해는 2회에 걸쳐 있는선거도 호재로 꼽을 수 있다. 다만 정책이 복지로 무게 중심이 쏠리고 있는 상황이어서 예전처럼 대규모 개발 계획이 나와 집값을 반등세로 전환시키기는 어렵다는 게 전문가들의 분석이다.
반면 하락요인은 크게 경기 불안과 대출 부담으로 요약된다.
우선 하락요인의 주요 배경은 대내외 경기의 전망이 밝지 않은 탓이다. 현재 부동산 경기 침체는 글로벌 금융위기와 경기 불황이 깊어지면서 소비심리가 극도로 위축됐고 향후 주택시장 향방이 불투명해지면서 수요기반이 매우 취약해진 것이 원인이다.
또 900조원에 육박하는 가계부채는 부동산시장의 부담으로 작용하고 있다. 따라서 경기회복이 전제되지 않는다면 부동산 시장의 거래 활성화와 가격 반등에는 한계가 있을 수밖에 없다.
금리 등 금융권의 對부동산시장 동향도 관심을 기울여 봐야한다. 최근 부동산은 금융 종속현상이 강해지고 있다. 즉 금융시장이 불안할 경우 부동산 시장도 영향을 받을 수밖에 없다. 부동산시장에 영향이 가장 큰 금리의 경우 큰 폭의 오름세를 예측하긴 어렵다.
하지만 글로벌 금융위기가 현실화될 경우 등 금리가 요동칠 수 있다는 불안감이 상존하고 있는 만큼 금리에 따른 변수도 부동산시장에 우호적이지 않은 상황이다.
내집마련&아파트, 투자 전략
글로벌경기 침체와 내년 대선 등의 정책변수가 남아있어 향후 집값에 대한 전망이 불투명한 만큼 급히 내집마련을 서두를 필요는 없다. 하지만 이미 아파트 전세가의 경우 매매가의 60%를 넘어서는 상황에서 무주택 실수요자의 경우 집값이 더 떨어질 것이란 예측으로 매입을 주저하는 것도 바람직하지 않다.
또한 올해 집값은 소폭이나마 내림세보다는 오름세에 무게 중심이 실리고 있는 만큼 내집마련 실수요자들은‘최저점보다 무릎선에 산다’는 전략이 필요하다.
특히 무주택자의 경우는 올해 1년동안 한시적으로 시행 예정인 12.7 대책의 생애최초주택구입자금을 활용하면 은행보다 평균 1% 이상 낮은 금리에서 대출을 받을 수 있다.
대출 한도는 주택투기 지역인 서울 강남 서초 송파구를 제외하고 전용면적 85m²이하, 6억원 이하 주택을 살 때 가구당 2억원까지 빌려 내집마련을 할 수 있다.
또 지금까지는 가구원 전원이 주택을 소유한 적이 없는 무주택자이면서 부부 합산 연소득이 4천만원 이하인 가구주가 집을 살 때 대출이 가능했지만 올해부터는 부부 합산 연소득 기준이 5천만원 이하로 확대해 무주택자의 내집마련 기회의 폭을 넓혔다.
내집마련 지역은 환금성이 좋은 역세권, 또한 아파트는 입지 못지않게 가격 접근이 중요하므로 급매물을 사는 것은 필수이다. 시세보다 싸게 살 경우 그 만큼 리스크를 최소화할 수 있기 때문이다.
서울에서 내집마련을 현실화할 수 있는 지역으로는 서대문구 홍제동, 성북구 종암·월곡동과 강남 접근성이 좋은 동작구 사당 동을 꼽을 수 있다. 이 지역은 3.3m²당 1000만~1200만원으로 서울 다른 지역에 비해 상대적으로 저렴해 국민주택 규모의 주택을 마련할 경우 2억원대로 내집마련이 가능하다.
경기도에서는 경전철 호재 요인이 있는 고양시 행신동과 강남과 연결되는 7호선 개통으로 역세권 효과를 기대할 수 있는 경기도 부천 중·상동 신도시를 꼽을 수 있다. 가격은 3.3m²당 1000만원 선이다.
지방의 아파트 값이 강세를 보이면서 지방 투자에 관심을 갖는 사람들이 늘고 있다. 하지만 결론부터 말하자면 지방의 경우 지금 투자에 나서는 것은 상투를 잡을 확률이 높다는 게 전문가들의 분석이다.
물론 올해도 지방의 강세는 계속되겠지만 그 가격 상승세가 이미 꺾였고 가격 자체가 너무 올라 수익성이 떨어졌다는 게 전문가들의 조언이다. 다만 기존의 지방 투자자의 경우는 충분히 목표 수익을 달성했다면 선거를 전후 해 이익을 실현하는 것도 좋다는 조언을 내놨다.
재건축 시장은...
정부의 12.7 대책으로 강남, 서초, 송파 이른바 강남3구의 투기과열지구가 해제됐다. 그 동안 금기시하던 강남3구에 대해 규제를 완화한 것이다.
이에 따라 분양권 전매기간이 줄어들고, 조합원의 지위 양도가 가능해 진다. 재건축 초과이익 부담금도 2년간 부과중지에 따라 재건축 사업 속도가 빨라질 전망이다. 다만 여전히 투기지역으로 묶여 있어 대출규제는 변함이 없다.
또 송파구 가락시영이 종상향으로 통과되면서 강남권 재건축 아파트 매도자들도 호재로 받아들이면서 호가를 높이고 있다. 실제로 강남 부동산 중개사들은 12.7 대책 이후 재건축 아파트의 하락세는 멈추고 상승세로 돌아서기 시작하는 신호들이 감지되고 있는 상태라고 말한다.
물론 글로벌 경기가 위축된 지금 상황에서 재건축 아파트 혼자 나홀로 가격이 급상승하긴 현실적으로 어렵다. 다만 재건축 시장의 가격 하락폭이 컸던 만큼 일반 매매 시장보다는 큰 폭의 상승 가능성이 있다는 의견을 내놨다.
재건축, 투자전략
투자자의 경우는 12.7 대책 효과를 볼 수 있는 재건축 아파트를 노려보는 것이 좋다. 현재 눈여겨 볼만한 투자처로는 개포동을 비롯해 가락 시영 등 저밀도 재건축 아파트 단지이다. 가격이 2006년 말 최고점 대비 30% 이상 빠져있는데다 저층이라 재건축을 할 경우 고층으로 지어지기 때문에 높은 수익성을 기대할 수 있을 것이다.
상가 시장은...
아파트를 중심으로 가격 상승 기대심리가 많이 낮아지면서 수익형 부동산인 상가시장에 대한 관심이 크게 높아졌다. 이러한 현상은 지난해에 이어 올해도 이어질 것으로 전망되지만 지역에 따라서는 공급과잉도 나타나고 있다.
또 상가의 경우 대체 쇼핑공간이 등장한 만큼 묻지마 식 투자는 삼가야 한다. 올해 상가시장의 호재 요소는 한미 FTA 발효이다. 한미 FTA 발효로 수혜를 볼 수 있는 업종은 경기도와 충남, 대구 일대에 몰려 있어 그 지역 상가의 호재로 이어질 것이라는 게 전문가 의견이다.
돈은 길따라 흐른다고 상가 역시 예외일 수 없다. 아파트와 마찬가지로 유동인구가 몰리는 역세권 상가를 눈여겨 볼 필요가 있다.
상가, 투자전략
한미 FTA 최대 수혜업종인 자동차와 반도체, 섬유 등의 산업이 몰려있는 경기 수원과 화성 동탄, 충남 당진, 대구 등 산업단지 일대의 상가를 살펴볼 필요가 있다. 또 올해 인기를 끈 LH(한국토지주택공사) 단지 내 상가를 비롯해 신규 역세권 상가가 주목된다.
특히 올해 선릉~왕십리와 오리~수원을 연결하는 분당선 연장선과 디지털미디어시티(DMC)~공덕구간을 잇는 경의선이 개통될 예정지 역세권은 알짜 상가 투자처로 꼽히고 있다.
토지 시장은...
토지시장도 다시 주목 받을 가능성이 크다. 정부가 12·7 부동산대책에서 토지거래허가구역을 지난해 5월에 이어 추가 해제키로 함에 따라 규모와 지역에 관심이 모아지고 있다.
전국의 땅값이 12개월째 상승 중인데다 이번 조치로 토지거래허가구역이 추가 해제될 경우 도로, 철도개통, 택지개발 등 대형 호재가 받쳐주는 개발예정지역의 땅값상승은 불가피할 전망이다. 다만 주택경기 침체로 토지시장이 2005∼2006년처럼 거래가 활성화되기는 어렵겠지만 경기 불확실성에 따른 안전자산 선호현상으로 시중의 일부 부동자금이 유입될 것으로 전망되고 있다.
토지, 투자전략
토지 투자에 관심이 있다면 추가 해제되는 토지거래허가구역을 중심으로 투자처를 살펴볼 필요가 있다. 또 경기도 하남시의 경우 위례신도시 효과가 여전히 현재 진행중이어서 지가 상승세가 점쳐지고 있다. 다만 하남시에 투자할 때는 위례신도시 효과를 볼 수 있는 보금자리 주변 지역의 토지를 매입해야 지가 상승효과를 볼 수 있다는 게 전문가들의 조언이다.
토지의 경우, 주택시장보다 투자성에서는 앞서지만 환금성이 떨어지고 큰 금액을 투자해야 한다는 점에서 자금계획과 투자기간을 계산한 다음에 실행에 나서야 한다는 점을 잊지 말자.
도움말 / 박합수 <KB국민은행 부동산수석팀장>, 채훈식 <부동산1번지 부동산연구소 실장>, 김은경 <대한생명 부동산재무컨설턴트>, 선종필 <이웰부동산투자자문 대표>
