예술에 있어서 고전(古典)은 시대를 거슬러 인간의 본성을 깨우는 작품이라고 한다. 수백년 전에 쓰였던 셰익스피어의 4대 비극이 고전이라 불리는 데는 오늘날 읽어도 충분히 공감이 되기 때문이다. 이 작품에는 맥베스와 맥베스의 부인이라는 매우 입체적인 인물이 등장하는데 전장에서 돌아오는 맥베스에게 마녀가 나타나 맥베스에게 왕이 될 것이라고 예언한다.

그 예언을 들은 맥베스는 왕을 살해하고 왕이 될 것인가 그렇게 하지 않을 것인가에 대해 갈등한다. 맥베스가 권력욕이라는 인간의 탐욕에 대한 갈망과 그것을 실행하면 안 된다는 인간적인 갈등을 하고 있을 때 맥베스의 부인은 왕을 살해하고 왕이 될 것을 종용하며 그를 자극한다. 결국 왕을 살해하고 결국 이들의 본성은 극적으로 바뀌는데 맥베스는 오히려 탐욕의 화신으로, 맥베스의 부인은 죽은 자에 대한 악몽을 꾸며 죄책감으로 시달린다. 이러한 인간 본성에 관한 입체적인 묘사는 현재도 그와 같은 일을 겪는 우리들에게 깊은 깨달음을 주니 셰익스피어의 작품이 그래서 고전일 수밖에 없다는 생각을 하게 된다.

위험회피 실험

경제학 실험 중에 위험회피에 관한 실험이라는 게 있다. 그 첫 번째 실험으로 가위 바위 보를 해서 이기면 1만원을 주는 실험이다. 지나가는 대부분의 사람들은 그 게임에 참여하고 이긴다면 1만원을 가질 수 있다. 그리고 이긴 사람에 한해서 두 번째 실험을 제안한다. 지금 1만원을 걸고 가위 바위 보를 또 해서 이기면 2만원을 받고 지면 1만원을 뺏기는 실험이다. 그럼 사람들은 대부분 그 게임을 하지 않는다. 이것이 위험 회피에 관한 실험이다. 사람들은 태생적으로 위험을 감수하지 않으려는 경향이 있다. 그것이 인간의 본성이다. 사람들은 남들이 하는 것을 따라하려는 경향이 있다. 집단주의라고도 하는데 인간이 사회적 관계를 통해 남들과 자신을 일치시킴으로써 안정을 찾으려는 경향이 이와 같다.

남들이 하면 나도 해야 한다고 생각하는 것이다. 여기서 더 심하면 네덜란드의 튤립투기와 같은 투기 광풍이 일어나기도 한다. 이와 반대로 지난 2008년 금융위기 이후 시장이 얼어붙는 그 반대의 경향이 나타났다. 그래서 들쥐(레밍)와 같이 남들이 가면 그곳이 절벽인지도 모르고 계속 가다가 떨어져 죽게 된다. 이것 역시 인간의 본성이다.

매몰비용 처리

매몰비용이라는 개념도 있다. 가령 A연구소에서 신기술을 개발하고 있다고 치자. 1조원을 들여서 개발하고 있는데 지금 5천억원쯤 썼다. 그런데 한창 개발이 되고 있는 와중에 B연구소에서 A연구소 보다 훨씬 저렴한 가격에 성능이 좋은 기술을 개발해서 시장에 내놨다. 이때 A연구소는 신기술 개발을 중단하고 나머지 5천억원을 투입하지 않고 5천억원을 손해 보는 것으로 끝내는 것이 이득이다. 그러나 A연구소는 지금까지 들어간 5천억원이 아까워서 어차피 개발이 되어도 경쟁력이 없는 기술을 끝까지 개발해 기어코 1조원을 손해를 보고 나서야 잘못되었다는 것을 알게 된다. 주식의 개미투자자들이 오르면 사고 내리면 파는 행동을 반복하는 이유다.

주식이 오르면 많은 사람들이 몰리고 나도 그들에게 뒤떨어지지 않으려고 주식을 사지만 주식은 꼭대기에 있다. 그러다 주식이 떨어지기 시작하면 공포심에 팔거나 더 손해를 보는데도 불구하고 손절매를 하지 않고 기어코 바닥을 확인한다. 주식 시장이 생긴 이래 이러한 패턴은 앞으로도 없어지지 않고 반복이 될 것이라고 생각한다.

투자에서 성공하기 위한 행동 패턴

그렇다면 투자에서 성공하려면 인간의 본성과 반대되는 행동을 해야 할 텐데 인간의 본성과 반대되는 행동을 하려면 어떻게 해야 할까? 첫 번째로 세상을 다르게 보는 시선을 가져야 한다고 말하고 싶다. 스티브 잡스가 창의적이었던 것은 없는 것을 새로 만드는 것이 아니라 A와 B를 융합하였기 때문이다. 이른바 콜라보레이션을 선택한 것이다. 이러한 능력은 평소에 물건을 다르게 보는 습관을 가져야만 가능하다. 꽃을 꽃이라 보지 않고 나무를 나무로 보지 않아야 가능한 것이다. 이것은 사전적 정의로 규정짓지 말아야 한다는 얘기와 같다. 평소에 지나다니던 길을 무심코 보는 것이 아니라 잘 관찰하면 다른 것이 보인다는 논리다.

이것을 가장 잘하는 사람들이 시인이다. 그래서 시집은 세상을 보는 다른 생각이 모여 있는 집합소이기도 하다. 공간도 마찬가지다. 넓은 아파트를 고시원처럼 볼 수도 있어야 한다. 대형 아파트가 비싸기만 하고 1인 가족 위주로 인구가 재편되니 쓸모없다고 생각할 것이 아니라 여러 사람들이 같이 쓸 수 있는 방이 많은 곳이라고 봐야 한다. 이렇게 되면 수익률이 좋아질 수도 있는 공간이 된다.

이렇듯 자신의 시각에서 세상을 보는 것이 아닌 세상의 시각에서 세상을 보아야 한다. 세상이 변하는데 자신은 살아온 경험과 규범에 갇혀 있다면 그것이야말로 자신의 시각에 갇힌 고정관념이다. 예를 들어 동성커플들의 퀴어축제가 신문에 났다고 하자. 이럴 때 그들을 욕하는데 온 힘을 쏟을 것이 아니라 우리나라도 이런 것을 허용해 줄 만큼 바뀌고 있구나 라는 관점으로 바라봤을 때 그만큼 통찰력이 길러진다.

내 노력과 땀을 믿어라

투자에 있어서 노력과 땀은 아주 중요하다. 투자정보는 남이 알려주지 않는다. 누군가가 친절히 투자하라고 알려주는 정보는 지나간 정보거나 기획부동산이다. 어디 땅 사라고 여기 돈 된다고 하는 전화가 온다면 당연히 그 사람에게 이렇게 얘기해 줘야 한다.

“그렇게 좋으면 당신이 사세요.” 그렇다면 철저하게 스스로가 정보를 알아내야 하는데 그러려면 내 노력과 땀이 들어가야 한다. 신문을 읽고 방송을 보고 책을 읽고 현장을 다니고 하면서 많은 정보를 수집해야 한다. 좋은 의도로 얘기해주는 부자친구가 있다면 좋겠지만 불행이도 우리주변에는 그런 사람은 없다.

설령 부자친구가 있다고 하더라도 자신이 성공했던 옛날의 투자방식만 알고 있다면 그의 조언은 이미 필요 없는 정보에 불과하다. 투자의 책임은 본인에게 있는 것이라는 점을 잊지 말자.

경청과 분석

남들의 얘기를 경청하고 분석하는 것은 아주 중요하다. 앞서 언급한 첫 번째 방법은 당연하고 다음에 언급한 땀과 노력도 실행해야 한다. 투자처를 말하는 사람들의 말을 많이 듣고 정말 그런지를 분석할 줄 알기 위해서는 노력하지 않으면 안 된다. 손품, 발품 팔 시간이 없다면 여러 사람들의 말이라도 들어야 하는데 이 또한 부지런해야 가능한 일이다. 세미나도 좋고 강의도 좋고 책도 좋고 닥치는 대로 듣는 것도 좋다. 그러면 보는 눈이 넓어지고 시야가 트인다. 무작정 큰 돈 넣고 실패를 하는 것보다는 강의, 책 등을 통해서 간접경험을 하는 것이 자신의 자산을 지키는데 도움이 된다.

분석이 필요하다면 직접 다니면서 물어보는 것이 가장 좋은 방법이다. 만약 A란 사람이 이렇게 주장했다면 그 지역에 가서 공실이 있는지 실제 유망해 보이는지, 아니면 본인이 머릿속으로 생각을 해보고 그것이 타당한지 논리적으로 분석을 해보는 작업을 실행해봐야 한다.

증거에 집착하지 말라

증거에 집착하지 말아야 한다. 다시 말하면 이것에 투자했을 때 돈을 벌었다는 증거를 찾는 일에 집착하지 말아야 한다. 증거 중 가장 신뢰할 수 있는 증거는 주변사람들이 그것에 투자해서 돈을 벌었다는 증언을 했을 때이다. 언론에서 요즘 주식이 활황이라고 떠들어대는 증거, 부동산 시장에 매물이 없다는 증거를 들어야 ‘이제 사볼까?’ 하는 심리를 말한다. 이것은 위험회피의 대표적인 특징인데 이렇게 되면 나는 남들과 같이 절벽으로 가는 레밍이 된다.

내가 남들과 다르게 간다는 것을 아는 방법은 간단하다. 인근 부동산에 가서 내가 산 물건이 어떠냐고 물어봤을 때 십중팔구 ‘이런 걸 도대체 왜 샀어요?’라고 되물어보면 남들과 다르게 산 것이다. 물론 여기서는 남들이 주목하지 않는 물건을 아주 싸게 샀을 경우이고 싸게 샀을 경우 공실이나 실투자금의 부담이 거의 없을 정도이고 수익률이 나올 경우이다. 팔리지는 않으나 현재 손해 보지 않는 물건이어야 한다.

자기소신이 중요하다

우물쭈물 하지 말아야 한다. 분명히 괜찮다고 생각하면 과감하게 사야 한다. 이런저런 분석을 해보고 현장에도 가보고 요모조모 잘 따져봤는데도 좋으면 과감하게 사야한다. 그리고 투자하는 것과 반대로 잘못 투자했을 때 과감하게 팔 줄도 알아야 하는데 대부분의 사람은 이 부분에 약하다. 이 경우 실천력이 있는 사람인데 필자는 지금까지 투자를 꽤 여러 해 해왔지만 그런 사람을 세 손가락 안에 꼽을 정도로 보기 힘들었다.

필자와 아주 친한 사람이 있어서 재개발 시절부터 오피스텔 투자, 지방 투자, 수도권 아파트 빌라 투자, 상가 투자, 최근의 서울지역 투자까지 모든 투자처를 가감 없이 하나도 빼놓지 않고 실시간으로 얘기해 준 친구가 하나 있는데 돌아보니 그 친구는 한 건도 사지 않았다는 사실을 나중에 알았다.

DJ부동산경제연구소 소장 http://cafe.daum.net/jodan777z

MeCONOMY Magazine August 2015