부동산 시장이 활기를 되찾고 있다. 물론 지역별로 차이는 있지만 아파트 값이 상승세를 보이고 있으며 월세화 경향도 가속화되고 있다. 올 하반기 부동산 시장은 전세난 해소와 분양시장에서의 고분양가, 정부의 가계부채관리방안 효과 등이 이슈가 될 전망이다.

한국개발연구원에 따르면 2/4분기 주택매매시장은 기준금리 인하와 전세가격 상승 등으로인해 매매거래량이 큰 폭으로 증가한 가운데 매매가격은 완만한 상승세를 지속하고 있다. 전국 주택매매 거래량(34만743건)은 저금리, 전세가격 상승, 기저효과 등에 기인, 전년 동기대비 39.1% 상승해 전 분기(18.3%)를 크게 상회하고 있다.

수도권(17만9천902건)의 매매거래량 상승률은 전년 동기대비 64.3%를 기록해 전 분기(22.5%)보다 크게 확대됐고, 비수도권(7만6천609건)은 전 분기(17.6%)의 상승세를 유지한 26.8%를 기록했다. 주택매매가격은 전년 동기대비 3.3% 상승해 전 분기(2.3%)의 완만한 상승세를 유지했으며, 하반기에도 저금리의 영향 등으로 주택매매가격의 상승세는 지속될 가능성이 있다. 수도권(1.7% → 2.9%)과 비수도권(3.9% → 5.1%) 모두에서 주택매매가격 상승세는 지속되고 있다.

7월 매매거래량 43.2% 증가

국토교통부는 지난 7월(7.1∼7.31) 매매거래량은 11만675건으로 전년 동월 대비 43.2%, 전월 대비 0.3% 증가했고, 7월 누적거래량은 72만1천471건으로 전년 동기 대비 31.0% 증가했다고 밝혔다. 주택시장 회복 심리가 확산됨에 따라 지난 3월 이후 매매거래량은 계속해 10만 건을 상회했고, 7월 한 달 및 누계 기준 모두 지난 2006년 통계 집계를 시작한 이후 최대치를 기록했다. 지난 7월 지역별 거래량은 전년 동월 대비 수도권은 72.7% 증가, 지방은 21.1% 증가해 수도권이 상대적으로 크게 증가했다. 1~7월 누적 거래량 기준으로는 수도권은 전년 동기 대비 47.6%, 지방은 17.4% 각각 증가했다.

 주택 유형별 거래량은 7월 한 달 전국적으로 전년 동월 대비 아파트는 40.3%, 연립·다세대는 56.7%, 단독·다가구 주택은 41.7% 각각 증가했다. 1~7월 누적 거래량 기준으로는 아파트는 29.8%, 연립·다세대는 36.8%, 단독·다가구 주택은 30.3% 각각 증가했다. 한편, 전국의 주요 아파트 단지 실거래가격(계약일자 기준)은 강남권 재건축 상승세, 수도권 일반단지 강보합 등으로 나타나고 있다.

반면 7월(7.1∼7.31) 전월세 거래량은 12만2천552건으로, 전년 동월(13만2천95건) 대비는 7.2%로 감소 했고, 전월 대비로는 2.5% 감소했다. 이는 7월 매매 거래량이 계절적 비수기임에도 불구하고 전년 동월 대비 43.2% 증가한 가운데 나타난 것으로, 본격적인 전세수요의 매매전환 등에 영향이 있는 것으로 분석됐다. 7월 전월세 거래량 중 월세(확정일자를 신고하지 않은 순수월세 제외)가 차지하는 비중은 45.5%로서, 전년 동월(41.5%) 대비 4%p 증가했다. 수도권은 8만643건이 거래되어 전월 대비 3.7% 감소(전년 동월 대비 12.8% 감소)했고, 지방은 4만1천909건으로 전월 대비 0.1% 감소(전년 동월 대비 5.9% 증가)했다.

아파트는 전월 대비 1.4% 감소(전년 동월 대비 3.1% 감소)했고, 아파트 외 주택은 전월 대비 3.3% 감소(전년 동월 대비 10.3% 감소)했다. 전세는 전월 대비 3.1% 감소(전년 동월 대비 13.5% 감소)했고, 월세는 전월 대비 1.8% 감소(전년 동월 대비 1.6%증가)했다. 1~7월 누계기준, 아파트의 월세비중은 37.4%로 전년 동기 대비 3.1%p 증가, 아파트 외 주택은 48.8%로 전년 동기 대비 0.4%p 증가했다.

9~11월 7만 세대 아파트 입주예정

국토교통부는 오는 9월부터 11월까지(3개월간) 전국 입주예정 아파트를 공개했다. 전국 입주예정 아파트는 총 7만539세대(조합 물량 제외)로 집계됐다. 지역별로는 수도권 2만8천487세대(서울 4천769세대 포함), 지방 4만2천52세대가 각각 입주하는 것으로 조사됐다. 세부 입주물량을 보면 수도권은 9월 인천송도 999세대, 고양삼송 1천677세대 등 5천930세대, 10월 화성동탄2 2천730세대, 평택용이 2천210세대 등 1만7천47세대, 11월 위례신도시 2천401세대, 성남여수 1천171세대 등 5천510세대가 입주할 예정이다.

지방은 9월 충남도청 이전 2천127세대, 양산물금 1천310세대 등 1만4천550세대, 10월 세종시 2천95세대, 창원진해 2천132세대 등 1만5천888세대, 11월 부산명륜 1천612세대, 광주전남혁신 874세대 등 1만1천614세대가 입주할 예정으로 조사됐다. 주택 규모별로는 60㎡이하 1만8천409세대, 60~85㎡ 4만1천114세대, 85㎡초과 1만1천16세대로, 85㎡ 이하 중소형주택이 전체의 84.4%를 차지해 중소형 주택의 입주물량이 많은 것으로 조사됐다. 주체별로는 민간 5만6천649세대, 공공 1만3천890세대로 각각 조사됐다.

경제전문가 주택가격 상승 전망

한국개발연구원에서 경제전문가들을 대상으로 한 조사 결과에 따르면 응답자 중 62.2%가 오는 하반기에도 주택매매가격의 상승세는 유지될 것으로 예상했다. 상승 요인으로 저금리(55.2%), 전세가격 상승(29.2%) 등을 꼽았다. 3/4분기 전국 아파트 입주예정물량은 전년 동기대비 2.2% 감소할 것으로 예상되는 반면 전국 아파트 분양예정물량은 127.5% 상승할 것으로 예상된다. 특히 서울 지역 아파트 입주예정물량이 전년 동기 대비 58.1% 감소해 공급물량 부족현상은 지속될 가능성이 있다.

 2/4분기 주택임대시장에서 전세가격은 상승하고 월세가격은 하락하는 대조적인 모습이 나타났으며, 이러한 양상은 전세공급물량의 감소, 저금리 등으로 당분간 지속될 가능성이 있다. 전국 주택전세가격은 전년 동기대비 4.5% 상승해 전 분기(3.6%)보다 상승폭이 확대됐고, 3/4분기에도 전세가격 상승세는 전세공급물량의 감소와 저금리의 영향 등으로 지속될 가능성이 있다. 지역별로는 수도권(5.7%)의 상승률이 비수도권(4%)보다 높은 상태가 지속된다.

경제전문가 응답자의 81.1%가 오는 하반기에도 전세가격이 상승할 것으로 예상했고, 전세공급물량의 감소(51.5%), 저금리(24.5%) 등을 상승 요인으로 보인다. 전세가격 상승률이 매매가격 상승률을 지속적으로 상회함에 따라 전국 아파트 매매가격 대비 전세 가격 비율은 전 분기(71%)를 상회한 71.9%를 기록했다. 월세가격 상승률은 수도권과 비수도권에서 각각 전년 동기대비 –1.2%, -0.2%를 기록, 전 분기(각각 –1.8%, -0.4%)보다 하락폭이 축소했다.

저금리 기조, LTV 및 DTI 규제완화 등으로 은행권 중심의 주택담보대출 증가폭은 예년 수준을 큰 폭으로 상회했다. 1/4분기 은행권 주택담보대출 잔액은 전 분기대비 9.7조원 증가한 반면, 비은행 예금기관 잔액은 전 분기대비 0.4조원 감소했다. 지난 5월 주택담보대출 잔액은 전월대비 0.5조원 증가하는데 그쳤으나, 이는 예금은행의 안심전환대 출채권 일부가 주택금융공사에 양도된 데에 기인한 일시적인 현상이라는 게 연구원의 설명이다. 5월 주택금융공사 및 국민주택기금의 주택담보대출은 전월(-0.2조원)에 비해 큰 폭으로 상승한 5.6조원을 기록했다.

하반기 부동산 시장 핫이슈

국민은행 박합수 팀장(사진)은 하반기 부동산 시장의 이슈로 가계부채 관리방안이 시장에 어떤 영향력을 미칠 것인가와 분양시장 향방, 그리고 전세난을 꼽았다. 전세난과 저금리기조, 그리고 정부의 부동산 활성화 대책으로 인해 내 집 마련을 위한 대출이 증가한 부분이 있으므로 가계부채 관리방안은 앞으로 추이를 지켜봐야 하고 분양시장과 관련해서는 고분양가와 공급과잉 문제가 있다.

박 팀장은 “강남 재건축시장 향방이 어떻게 되는가 하는 것이 분양시장을 좌우할 수 있다”고 말하면서 “가구 수와 무관하게 가격이 오르고 있어서 고분양가 문제가 제기되고 있다”고 설명했다. 이어 “향후시장이 지속적으로 활성화되려면 지나친 고분양가는 바람직하지 않다”는 견해를 밝히면서 공급과잉은 지역을 세분화해서 봐야 한다고 설명했다.

지금 부동산 시장 상황은 전세난이 주택시장을 떠 받치는 상황이다. 전세난에 따른 매매수요가 있어서 아파트 값이 오르고 있지만 업계에서는 아파트 값이 상승하다가 2년 뒤 정점을 찍고 하락세를 보일 것이라는 관측도 나오고 있다. 박 팀장은 “그런 얘기는 수도권에 해당한다”며 지방과 수도권을 나눠서 봐야 한다고 설명했다. 광역시를 빼고는 본질적으로 안정세라고 봐야 하는데 충남, 전남은 오히려 보합권이다.

수도권도 지난해 말부터 올해까지 가격이 많이 올라왔으므로 앞으로는 가격이 올라가더라도 가파르지 않고 추가상승을 하더라도 완만한 상승세를 보일 전망이다. 상승폭이 둔화되더라도 가격이 올라갈 것이라고 전망하는 근거는 전세난이 끝난 것이아니어서 전세난에 따른 매매수요는 일정부분 있을 수 있기 때문이다. 부산, 대구, 광주 등 지방에서도 아파트 값이 많이 올랐는데 지역별로 특성이 다르다. 부산, 대전의 아파트 값은 바닥을 쳤다가 완만하게 상승하는 중이고 대구의 아파트 값은 올라갔다가 내려오지 않았는데 내년까지는 괜찮을 것이라는 게 박 팀장의 전망이다.

월세화 경향 지속

매매와 월세는 증가한 반면 전세는 감소하고 있는것으로 보이는데 이러한 추세는 앞으로도 지속될 전망이다. 박 팀장은 “이러한 월세화 경향은 지속될 것으로 본다”고 말하면서 “저금리로 인해 월세로 수익을 얻겠다는 투자자의 수익형 부동산화 될 것”이라고 설명했다. 전세가 월세로 전환되는 경향도 앞으로 지속되겠지만 정부의 지원정책에 따라 세입자가 전세를 유지할 수 있도록 하는 세제 지원도 있다. 정부의 8월 세제 개편 안에 따르면 소형임대주택의 정의를 3억원에서 6억원으로 늘렸다.

정부는 또 전세난이 심한 지역에 임대아파트를 짓겠다고 밝혔다. 국토교통부는 올 하반기에 3만6천호의 공공건설임대주택에 대한 입주자를 모집한다. 상반기에 3만7천호의 공공건설임대에 대한 입주자를 모집해, 올해 공공건설임대 입주자 모집이 7만호를 넘을 것으로 예상된다. 정부는 올해 공공임대주택 12만호에 대해 입주자를 모집하고 이 중 공공건설임대를 7만호(매입·전세 임대 5만호) 모집할 계획이다. 올 상반기에 공공건설임대 3만7천호에 대한 입주자를 모집했고, 당초 올해 목표했던 7만호의 절반 이상이 상반기에 입주자를 모집했다는 게 정부의 설명이다.

유형별로 살펴보면 국민임대 1만7천호, 영구임대 1천3백호 등 다양한 유형의 공공임대주택에 대한 입주자를 모집했다. 지역별로는 전월세 시장 불안이 우려되는 수도권에서 2만4천호(64%), 수도권 이외 지역에서 1만3천호(36%)의 입주자를 모집했다. 하반기에는 공공건설임대 3만6천호의 입주자를 모집할 것으로 예상된다. 이 중 공공기관이 공급하는 공공부분 공공건설임대 2만9천호는 대상 물량이 확정됐고, 민간건설 공공임대(7천호)는 민간 사업 주체가 시장 상황에 따라 공급시기를 결정하므로 구체적인 대상단지 제공이 곤란하며 추세에 따른 예상물량이라는 게 정부의 설명이다.

유형별로 국민임대 1만3천호, 영구임대 2천4백호 등이 하반기에 입주자를 모집할 예정이다. 대상 물량이 확정된공공부분 건설임대의 월별로 모집 물량을 살펴보면 9월에 1만1천호로 가장 많은 물량을 모집한다.

박 팀장은 “임대주택이 전세시장에 영향을 주는 것은 당연하다”며 “이제는 그것을 얼마만큼 빠른 속도로 할 것인가가 문제다”라고 말했다. 매입형 임대주택 확보를 보다 빨리 해야 하고 전세임대나 매입 임대를 과감하게 확충하는 전략을 펴야 하는데 속도가 빠르지 않을 경우에는 영향력이 제한적일 수 있으므로 빨리 하는 것이 임대주택 사업이 성공할 수 있는 관건이라는 얘기다.

미분양시장 부담 적다

국토교통부는 지난 6월말 기준으로 전국의 미분양 주택은 전월(2만8천142호)대비 5천926호 증가한 총 3만4천68호로 집계됐다고 밝혔다. 준공 후 미분 양은 6월말 전월(1만2천502호) 대비 76호 증가한 1만2천578호로 집계됐다. 지역별로 미분양 물량을 보면, 수도권의 미분양은 1만6천94호로, 전월(1만4천432호) 대비 1천662호 증가한 반면, 지방은 1만7천974호로, 전월(1만3천 710호) 대비 4천264호 증가했다. 신규 등 증가분은 지난 5월 4천610호에서 6월 9천774호로 수도권 3천 813호, 지방 5천961호로 나타났다.

기존 미분양 해소분은 지난 5월 4천561호에서 6월 3천848호로 수도권 2천151호, 지방 1천697호로 나타났다. 규모별로 미분양 물량을 보면, 85㎡ 초과 중대형 미분양은 감소한 반면 85㎡ 이하 중소형 미분양은 증가했다. 구체적으로 85㎡ 초과는 전월(9천호)대비 689호 감소한 8천320호로 나타난 반면, 85㎡ 이하는 전월(1만9천133호) 대비 6천615호 증가한 2만5천748호로 나타났다. 박 팀장은 “수도권 미분양은 물량도 많지 않을 뿐만 아니라 전세난도 있어서 분양시장도 미분양에 대한 우려는 거의 없다”고 말했다. 내년에도 전세난이 해소되기는 어렵고 그만큼 미분양에 대한 부담이 적
다는 설명이다.

하반기 금리인상 어렵다

가계부채가 급증한 상황에서 미국의 금리인상에 대비해야 한다는 지적이 나오고 있다. 미 연준에서 금리 인하를 결정하면 국내에서도 금리를 내리고 미국에서 금리를 올리기로 결정하면 국내에서도 금리를 올리거나 그에 대비해왔는데 이번에는 미 연준에서 금리를 올리더라도 국내에서 금리를 올리기는 어렵다는 게 박 팀장의 견해이다. 박 팀장은 “미국발 금리 인상은 올해 하반기에는 어려울 것이다”라고 말했다. 그 이유는 우리나라가 미국을 따라서 금리를 올릴 수 있는 상황이 아니기 때문에 경제가 회복돼야 금리를 올릴 수 있는데 국내에서 금리를 올릴 정도로 경제가 회복하는 것을 올해 안에 기대하기는 어렵다는 의미로 해석된다.

물론 미 연준에서 금리를 올린다면 국내 부동산 시장에 미칠 영향력은 심리적으로는 있겠지만 부동산 시장에 실질적으로는 영향을 끼칠 수 없을 것이 라는 게 박 팀장의 설명이다. 박 팀장은 “미국발 금리 인상은 9월에 할지 10월에 할지 알 수 없지만 미국에서 금리인상을 하는 것은 미국에서 경기가 회복되므로 하는 것이고 우리나라에서 미국을 따라 금리인상을 하는 것은 어불성설”이라고 부연하면서 최소한 올해 하반기에 국내 금리 인상은 어렵다는 점을 강조했다.

한편으로 생각하면 금리인상은 경기가 회복된다는 긍정적인 신호이므로 내년에 국내 경기가 회복되어 금리인상을 할 수 있다면 좋겠지만 지금 상황은 그렇지 않다는 것이다. 금리를 한 번 올리면 0.25% 정도 올리고 나서 추후 상황을 봐서 경제가 더 회복되면 금리를 더 올리는 식으로 점진적으로 금리를 올리는 것이므로 금리를 올리더라도 어느 날 갑자기 1%를 올릴 수는 없다. 게다가 일 년 내에 금리를 1% 올린다는 것은 어려우므로 올 하반기 금리 인상으로 인한 대출금리인상을 걱정하지는 않아도 될 전망이다.

MeCONOMY Magazine September 2015