전셋값을 5% 이내로 올린 ‘상생 임대인’에게 양도세 비과세를 위한 필수요건인 2년 거주 요건을 면제해주는 특례 조치가 8월 2일부터 시행된다. 정부는 7월 26일 국무회의를 열고 이런 내용을 담은 소득세법 일부 개정령안을 의결했다. 정부는 최근 상생임대인에게 조정대상지역 1세대 1주택 양도세 비과세 조건인 2년 거주 요건을 면제해주겠다는 안을 발표했다. 아울러 기준시가 9억 원을 초과하는 주택을 보유한 사람도 상생임대인으로 인정해주기로 했다. 그런데 갑자기 생긴 제도 탓에 계약 체결 시점은 상관 없는건지, 다주택자도 혜택을 받을 수 있는건지 등등 아리송한 부분이 많다. 기재부 자료를 바탕으로 관련된 내용을 문답 형태로 정리해 봤다.

 

 

정부는 우선 올해 12월 31일 종료될 예정이던 '상생임대인' 제도를 2024년 12월 31일까지 2년 연장하면서 집주인들이 임대료 인상을 최소화 할 수 있도록 혜택을 더 늘리기로 했다. 상생임대인이란 직전계약 대비 임대료를 5% 이내로 인상한 신규(갱신) 계약을 체결한 집주인을 말한다.

 

기존에는 임대개시 시점에 1세대 1주택자이면서 기준시가 9억원 이하 주택을 보유한 사람만 상생임대인으로 봤지만, 앞으로는 임대 개시 시점에 다주택자라도 향후 1주택자 전환 계획이 있다면 상생임대인으로 인정해주기로 했고, 기준시가 9억 원을 초과하는 주택을 보유한 사람도 상생임대인으로 인정해주기로 했다.

 

상생임대인에게는 조정대상지역 1세대 1주택자가 양도세 비과세를 받기위해 필수요건으로 갖춰야 하는 2년 거주 요건을 면제한다. 기존에는 상생임대인에게 거주 요건 2년 중 1년만 인정해줬다. 또 1세대 1주택 장기보유특별공제 적용을 위한 2년 거주요건도 면제해준다. 집주인이 실거주 요건을 채우려 세입자를 내보내는 상황을 막겠다는 취지다.

 

정부는 상생임대인 제도가 최초로 시행된 2021년 12월 20일 이후 임대분부터 2024년 12월 31일까지 사이에 직전 계약과 당해 계약의 같은 임대인이 임대차 갱신 계약을 체결하면서 5% 이내로 인상한 경우 관련 혜택을 적용하기로 했다. 해당 주택의 매도는 2024년 12월 31일 이후에 해도 상관없지만 직전 임대차 기간은 최소 1년 6개월 이상이어야 한다.

 

 

Q. 상생임대주택으로 운영된 모든 보유주택이 양도세 비과세 거주요건 2년 + 장특공제 거주요건 2년이 면제되는 것인가.

 

A. 아니다. 상생임대주택으로 운영된 주택으로서 최종적으로 양도되는 1주택의 거주요건만 면제된다. 이번 개정으로 임대개시일 기준 1세대 1주택 요건을 삭제해 다주택자도 상생임대차계약을 체결할 수는 있으나, 양도세 비과세 거주요건 2년은 양도 시점에 1세대 1주택인 경우 적용되므로 임대개시일 기준 다주택자는 상생임대주택 양도 시 필히 1주택자로 전환해야 거주요건 2년 면제혜택을 받을 수 있다.

 

Q. 상생임대차계약으로 인정받기 위해서 직전 임대차계약 대비 임대료 5% 이하 인상을 준수해야 하는데, 이 때 직전 임대차계약이 무엇인가.

 

A. 직전 임대차계약이란 거주자 갑이 주택을 취득한 후, 임차인과 새로이 체결한 계약을 의미한다. 즉, 갑이 주택을 취득하기 전 종전 임대인 을과 임차인 병 사이에 체결된 계약을 갑이 승계받은 경우는 직전 임대차계약에 해당하지 않는다. 임차인이 있는 주택을 구입해 임대차계약을 승계받는 경우까지 세제지원을 하는 것은 임대주택 순증효과 등을 감안할 때 부적절하다는 것이 정부 판단이다.

 

Q. 직전 임대차계약과 상생임대차계약의 임차인이 동일해야 하나.

 

A. 아니다. 직전 임대차계약과 상생임대차계약의 임대인은 동일해야 하지만 임차인은 달라도 무방하다. 즉 임차인이 변경돼도 임대료 5% 이하 인상을 준수하면 된다. 임대료 5% 이하 인상을 준수해 임대차 시장에 상대적으로 저렴한 임대주택 공급을 유도하는 취지상 임차인의 동일성은 불요하다.

 

Q. 직전 임대차계약과 상생임대차계약 사이에 시간적 공백(임대인이 직접 거주, 공실 등)이 있어도 되나.

 

A. 그렇다. 두 계약에 따른 임대가 공백없이 계속해 유지될 필요는 없다.

 

 

Q. 상생임대차계약을 언제까지 체결해야 상생임대주택으로 인정받을 수 있는가.

 

A. 2021년 12월 20일부터 2024년 12월 31일까지의 기간 중 체결해야 하며 계약금을 실제로 지급받은 사실이 확인돼야 한다. 올해 중 임대를 시작하는 임대주택의 경우 2024년 중 계약기간이 종료되므로 이러한 주택도 2024년에 상생임대차계약을 체결해 임차인이 안정적으로 거주할 수 있도록 적용기한을 2022년 12월 31일에서 2024년 12월 31일로 2년 연장했다.

 

Q. 계약갱신청구권 행사에 따른 계약도 상생임대차계약으로 인정되나.

 

A. 가능하다. 1세대 1주택 양도소득세 비과세를 받기 위한 2년 거주요건을 채우기 위해 계약갱신을 거부하고 임대인이 입주하는 경우 등을 방지하기 위한 것이다.

 

Q. 등록임대주택사업자의 임대주택도 상생임대주택이 될 수 있나.

 

A. 가능하다. 등록임대주택사업자는 임대료 5% 이하 인상뿐만 아니라, 장기간의 의무임대(10년) 등 각종 공적의무 부담하는 점을 감안할 때 상생임대주택 특례를 제한하지 않는 것이 형평에 부합한다.

 

 

Q. 임대주택이 다가구주택인 경우 상생임대주택으로 인정받기 위해 각 호(세대)별로 상생임대차계약을 체결해야 하나.

 

A. 추후 양도계획에 따라 다르다. 다가구주택 전체를 양도할 계획인 경우 모든 호와 상생임대차계약을 체결해야 한다. 다가구주택을 호별로 양도할 계획인 경우 각 호별로 상생임대차계약 체결 여부에 따라 상생임대주택으로 인정받을 수 있다. 다가구주택은 주택 전체를 양도하는 경우 일반적인 주택과 같이 다가구주택 자체를 1주택으로 보고, 독립구획별 양도 시 해당 양도 구획을 1주택으로 본다.

 

Q. 직전 임대차계약에 따른 의무임대기간 1년 6개월과 상생임대차계약에 따른 의무임대기간 2년은 어떻게 판정하나.

 

A. 해당 계약에 따라 실제 임대한 기간을 기준으로 판정한다. 직전 임대차계약 따라 임대한 기간이 1년 6개월 이상이어야 하므로, 계약기간과 실제 임대기간이 상이한 경우 실제 임대기간을 기준으로 판정한다. 아울러 상생임대차계약 따라 임대한 기간이 2년 이상이어야 하므로, 계약기간과 임대기간이 상이한 경우 실제 임대기간을 기준으로 판정한다.

 

Q. 상생임대차계약을 체결하면서 전세에서 월세로 또는 월세에서 전세로 전환하는 경우 임대료 5% 이하 인상 여부를 어떻게 판정하나.

 

A. 민간임대주택특별법 제44조 제4항에 따른 산정률(전세↔월세 전환율)을 활용해 계산한다. 연 10%와, 기준금리 + 연 2% 중 낮은 비율로 계산한다. 예를 들어 전세보증금 3억원인 주택을 월세보증금 5000만원으로 전환하면서 임대료 5% 이하 인상을 충족하기 위해서는 월세를 82만8,125원 이하로 설정해야 한다. 월세보증금 2000만원에 월세 50만원인 주택을 전세로 전환하면서 임대료 5% 이하 인상을 충족하기 위해서는 전세보증금을 1억8,900만원 이하로 설정해야 한다.