본격적인 월세 시대가 코앞으로 다가왔다. 월세 거래 비중도 크게 늘어 지난 1월에는 임대차거래 건수 중 41.6%가 월세 계약이다. 정부에서도 치솟는 전셋값을 잡기에 전세 정책은 한계가 있다고 보고 월세 정책으로 가닥을 잡았다. 세입자가 낸 월세를 소득세에서 일부 빼주는 월세 소득공제를 확대한다.
전세난->월세시대
전세는 세입자가 집주인에게 목돈을 빌려주는 사금융 성격의 한국식 임대주택 제도다. 월세 방식인 다른 나라들보다 세입자 부담이 클 수밖에 없고 문제가 발생하면 세입자가 입는 피해도 월세보다 크다.
KB국민은행에 따르면 지난해 9월부터 올 1월말까지 전국 아파트 전셋값이 4.2%, 서울∙수도권은 5.6% 올랐다. 서울∙수도권의 월평균 상승률이 지난해 1~8월 0.4%였는데 9월 이후는 1.1%였다. 전셋값이 떨어질 기미가 안 보이고 전국 아파트 전셋값은 2009년 3월부터 60개월째 오름세였다.
전국 아파트 전세가율(집값 대비 전세보증금의 비율)은 2008년 42% 수준에서 지난해 말 65%로 치솟았다. 서울의 강남구와 강서구 등 일부 지역에선 전셋값이 집값의 80∼90%까지 오른 곳도 있다.지난해 11월 기준으로는 전세가율이 90%를 넘는 아파트도 4만5338가구에 달하는 것으로 나타났다. 부동산 경기 침체로 집값은 내림세인 반면 전셋값은 가파르게 오르고 있다.
이에 국제통화기금(IMF)은 연례협의보고서를 통해 우리의 전세 제도가 금융권의 구조적 위험요인이 될 수 있다고 지적했다. 500조 원으로 추산되는 전세금이 금융시스템의 건전성을 위협할 수 있다는 것이다. IMF는 과도하게 오른 전셋값이 가계 부채를 늘리고 금융권을 비롯해 경제 전체에 발목을 잡을 수 있어 월세로의 정책 전환을 우리 정부에 권고했다.
그런데 사실 요즘의 전세난은 이전의 전세난과는 다르다. 전세로 나오는 물건이 워낙 귀하다 보니 극심한 초과 수요로 나타나는 현상이다. 전세에 관한 IMF의 권고와는 상관없이 우리 사회는 이미 월세 시대로 전환되고 있다.
1월 월세 거래 비중 46.7%
올해 들어 월세 전환 현상은 더욱 빨라지고 있다. 지난 2월 20일 국토교통부가 읍ㆍ면사무소와 동 주민센터에서 확정일자를 부여받은 전ㆍ월세 거래를 집계한 결과 1월 전체 주택 전ㆍ월세 거래량은 10만1605건으로 조사됐다. 이 중 4만7416건인 46.7%가 월세 거래로 나타났다.
절반이 월세 거래인 셈이며 이는 조사를 시작한 2011년 1월 이래 역대 최고치다. 작년 1월 최초로 40%를 넘은 이후 등락을 반복하며 40%를 넘나들다가 지난달엔 46.7%를 찍었다.아파트 전ㆍ월세 거래는 총 4만7582건 중 1만8180건인 38.2%가 월세 거래인 것으로 조사됐다. 지금까지 조사된 월세 거래 비중 가운데 가장 높다. 지난 1월 서울시 주택임대차 거래건수도 총 2만1288건인데 이 중 41.6%인 8866건이 월세 계약이다. 원룸 주택의 상당수를 차지하는 단독∙다가구 월세 계약만 놓고 보면 전세가 3274건, 월세가 4018건으로 월세가 전세를 넘어섰다.
월세 오르면 저소득층 소비 위축
국토교통부의 ‘2012년 주거실태조사’에서 주택점유 형태를 보면 2008년 전체 주택 중 14.8%였던 보증부 월세 비율이 2012년 18.6%로 3.8%포인트 증가했다. 월세 비중도 1.9%에서 0.8% 포인트 늘어난 2.7%를 기록했다. 2010년과 비교해도 보증부 월세는 0.4%포인트, 순수 월세는 0.7%포인트 증가했다.
월세 임차유형은 보증부 월세(86%)가 월세(12.5%), 사글세(1.4%)에 비해 가장 큰 비중을 차지한다. 월세 제도가 보편화된 외국은 무보증부 월세지만 우리나라는 보증부 월세라는 독특한 임대차 형태가 운용되고 있어, 전세에서 월세로 넘어가는 중간 단계인 것으로 보인다.
특히 저소득 계층일수록 월세 거주율이 높다. 전세는 고소득층(81.0%)과 중소득층(59.1%)의 대표적인 임차 형태로 나타났지만 월세는 저소득층(소득1∙2분위)의 비중(69.9%)이 높았다. 소득 1분위 월세 가구의 85%는 임시직∙학생∙무직이었다.
한국감정원에 따르면 지난해 9월말 기준 전국의 평균 월세 보증금은 2095만 원, 평균 월세액은 44만 원이다. 보증금이 없는 월세로 전환하면 평균 월세액은 60만 원인 셈이다.
주거실태 조사에 따르면 2010년 23.1%였던 전국 평균 임대료 부담률(RIR)이 2012년 26.4%로 3.3% 포인트 증가했다. 서울은 35.5%로 5.2% 포인트 증가했고 광역시는 22.0%로 0.6% 포인트, 도지역은 19.3%로 3.1% 포인트 늘어났다.
저소득층의 평균 RIR은 33.6%로 전국 평균보다 7.2% 포인트나 높다. 중소득층 평균 RIR은 20.3%, 고소득층의 평균 RIR은 24.4%다. 사실 2009년 한국주택학회가 발간한 ‘한국과 유럽 연합국가의 주거수준 비교 연구’에 따르면 프랑스의 관리비를 포함한 RIR은 24%, 독일은 23%, 벨기에 23%, 오스트리아 22%, 영국은 18%다. 외국과 비교해서 우리나라 월세 부담률이 크게 높은 것은 아니라는 것이다. 그러나 우리의 경우 주거비 외에 교육비, 생활비 등이 많이 든다는 점이 외국과 비교해 생활하기가 더 어렵다는 것이다.
실제 한국은행이 전ㆍ월세 가격이 가계소비에 미치는 영향에 대해 연구한 2011년 보고서에 따르면 전세금이 오르면 고소득층이, 월세금이 오르면 저소득층의 소비가 위축되는 것으로 나타났다.
전∙월세 안정화 위한 주택정책
월세 소득공제가 낮은 데는 이유가 있다. 세입자가 소득공제를 신청하면 집 주인들 입장에선 월세 소득이 과세 표적이 되기 때문에 소득공제를 신청하지 않는 세입자만 받는 경우가 많기 때문이다. 또한 월세계약이 끝난 뒤 소득공제를 다시 신청할 수 있지만 많은 세입자들이 이 같은 내용을 잘 모르고 있다.
주거용 오피스텔의 경우, 집주인이 임대주택 등록을 하지 않아 전입신고와 월세소득 공제를 할 수 없는 경우도 있다. 오피스텔은 주거용과 업무용으로 구분되는데 집 주인의 입장에서는 업무용으로 사용하는 게 세제 혜택이 더 많아 임대주택 등록을 하지 않는 사례가 많다. 이렇게 전입신고를 못하게 되면 확정일자를 받을 수 없고, 오피스텔이 경매로 넘어가면 세입자가 보증금을 잃어버릴 수도 있다.
이에 따라 정부가 정책을 업그레이드했다. 정부가 월세 시장개혁에 나선 것은 임대차 시장에서 월세 비중이 늘어 내년이면 50%에 육박할 것으로 예상되는데도 월세 가격 정보가 제대로 제공되지 않고 월세 공급이 부족해 세입자들이 피해를 보고 있다고 판단했기 때문이다. 정부는 순수 전셋집을 구하기 힘들어진 만큼 보증부 월세 물량 자체를 늘려야 월세 가격이 자연스럽게 낮아질 것으로 보고 월세 소득공제 확대, 임대사업자 세제 혜택 확대, 리츠의 임대주택사업 법인세 감면 등 세입자 지원 대책을 내놓고 있다.
정부는 특별히 민간 임대 사업자에 대해 준공공임대주택 재산세 면제기준을 현재 적용 40㎡ 이하 주택에서 60㎡ 이하로 확대하고 60~85㎡ 규모 주택은 25% 감면을 50%로 확대하는 방안을 논의 중이다.
또 2013년 연말정산부터 무주택 근로자에 대한 월세 소득공제가 기존 40%에서 50%로 확대되고 2014년분(2015년 1월)부터는 60%로 늘어난다. 공제 한도도 최대 300만 원에서 500만 원으로 늘고, 확정일자를 받지 않아도 계약서와 주민등록상 주소만 일치하면 소득공제를 받을 수 있도록 했다.
정부가 민간 임대사업자를 활성화하고 월세 소득공제를 늘리면서 전월세난을 진정시키기 위해 노력하고 있지만 임대사업 관리가 제대로 이뤄지지 않은 상황에서 이런 대책들이 효과가 있을지 의문시되고 있다.
주택 임대차 시장에서 월세가격은 시장 관행에 맞춰 자의적으로 책정되고 있다.
올해부터 시행된 주택임대차보호법 시행령 개정안에 따라 전세보증금을 월세로 전환할 때 집 주인이 받을 수 있는 월세 전환율 상한은 10%로 정해져 있다. 그러나 전국의 아파트 평균 월세 전환율은 임대차 시장에서 7%대 이하로 통용되고 있는 것이 현실이다.
한 공인중개업소 대표는 “전세는 시세가 대체로 일정한 반면 월세는 주인의 의지에 따라 차이가 난다. 같은 물건인데도 중개업소마다 서로 다른 가격이 책정되기도 한다”고 전했다. 또한 월세를 직접적으로 제한할 수 있는 제도를 마련하지 않고 현재와 같은 비싼 집값을 기준으로 정해지는 임대료 구조 아래에서 월세 활성화는 민간 임대사업자에게 세금만 퍼주고 서민 주거부담만 높일 수 있다.
서울시, ‘서울부동산정보광장’ 운영
특히 ‘전월세 정보 열람서비스’ 코너를 메인 홈페이지 화면에 고정으로 배치하고, 아파트, 단독∙다가구, 연립∙다세대, 오피스텔, 도시형생활주택 바로가기 등으로 세분화함으로써 전월세 실거래 가격을 실시간으로 볼 수 있도록 했다. 이건기 서울시 주택정책실장은 “전월세보증금지원센터 및 부동산 정보광장이 주택 임대시장의 공정성과 활성화를 기하고 서민 주거복지 지원 플랫폼 역할을 할 수 있도록 지속 발전시켜 나가겠다”고 말했다.
서울시의 이와 같은 정책들이 시민의 주거권을 보호 지원하는 정책으로 자리잡아 희망적인 선례가 되길 바란다. Me
