금융당국(금융위)이 총부채상환비율(DTI) 완화방안을 발표했다. 1,000조원에 육박하는 가계문제의 증가를 최대한 억제하기 위한 보완이다. 9월부터 시행하는 DTI완화로 인해 대출증가가 예상되는 대상은 2030대의 직장인과 고정 수입이 없는 대신 자산이 있는 은퇴자다.
해당자들은 주택담보대출을 받을 때 기존보다 약 20% 증가한 대출금을 받을 수 있게 된다.
2040대미만의 직장인 예상소득 계산은 국제통계연보상의 연령대별 근로자 급여 증가율을 토대로 한다. 지난해 통계연보 기준으로 2030대 10년간 급여는 52.1%, 3040대로 넘어 갈 때는 31.8% 증가했다. 이를 계기로 9월부터는 10년간의 연평균 예상소득을 추산해 계산한다. 예를 들어 200만원의 20대 근로자는 대출한도가 1억 5,000만원에서 1억 9,000만원으로 26.1% 증가한다. 월 급여가 300만원인 35세 근로자일 경우는 현재 연소득은 3,600만원이지만 장례 예상소득은 41,72만원으로 증가한다. 여기에 DTI가 50% 적용되면 대출한도는 2억 2,400만원에서 최대 2억 6,000만원으로 15.9% 확대된다. 하지만 제한은 있다. 40세 미만 무주택근로자만이 대상으로 만기가 10년 이상인 비거치식 분할상환 대출신청 시 적용된다.
은퇴자가 고정수입 없고 자산보유 때는?
재산제 부과대상이 되는 본인과 배우자 소유의 토지, 건축물, 주택과 임차보증금 등이 자산의 기본이 되며, 자산가액은 시가표준액 또는 감정평가액으로 한다. 순자산은 자산가액에서 본인과 배우자가 보유하고 있는 대출원리금 잔액과 임대보증금, 신용카드 미결제 금액, 보건복지부 장관이 고시하는 기본재산액등 모든 부채를 제외 한 대출을 말한다.
기본재산액으로 特別(특별), 光域(광역)시는 1억 800만원, 郡(군)지역은 5,800만원, 기타도시는 6,800만원이다. 이런 방식으로 산출한 순자산에 직전년도 은행 정기예금의 가중평균금리를 곱한 금액이 순자산 환산 소득으로 인정된다.
그동안 6억 원 이상 주택의 대출에는 가산항목 적용이 배제돼 왔다. 그러나 9월부터는 6억 원 이상 주택도 가산 비율을 적용받을 수 있게 됐다. 서울지역은 6억 원 이상 주택 구입용 대출의 DTI한도는 현행 50%였다. 앞으로는 최대 65% 증가 된다. 정부는 사실상 부동산 살리기 위해 이러한 DTI방향을 결정 한 것이다. 문제는 이러한 조치가 얼어붙은 부동산 시장을 녹일 수 있을지는 의문이다. 집값이 오를 수 있는 기대 심리가 있어야 충족이 되는데 지금은 기대하기 어려운 현실이기 때문에 대출을 통해 주택구입 하는 것은 오히려 가계부채로 되돌아올까 두려운 부담이 크기 때문이다. 극심한 부동산 경기 침체로 집을 샀다가 빚만 늘고 구입한 주택 역시 경매로 처분되는 현실이다. DTI란? 총소득에서 부채의 연간 원리금 상환액이 차지하는 비율을 말한다. 필요한 만큼의 대출로 주택을 구입한 만큼 DTI 규제 효과는 매우 강력하다. 지난해 DTI를 폐지한 9개월 동안에 비해 다시 부활 후 12개월간 수도권 부동산 거래량은 7% 감소했다. 매매가 역시 떨어져 하락률이 3배나 커지는 현상이 벌어졌다. LTV, DTI완화, 양도세 중과제도 폐지, 취득세감면 등은 부동산 불황의 탈출구이기도 하다. 하지만 그동안 규제기간이 길어짐에 따라 민간 건설경기가 침체되고 건설회사의 부도, 사회경제의 어려움, 세계경제의 불 확신 등으로 이어져 정부가 9월부터 시행하는 DTI규제 완화의 효과가 어느 정도일지는 미지수다.
