국내 1위 PM(건설사업관리) 전문기업 한미글로벌(회장 김종훈)이 28일 서울 강남구 코엑스에서 ‘자산가치 향상을 위한 리모델링 전략과 사례’를 주제로 포럼을 개최하고 밸류애드(Value-Add) 리모델링의 성공 전략을 공유했다.

이날 포럼에서 우리나라의 GDP(국내총생산) 대비 건설산업 비중은 15%로 OECD 평균 수치인 10.6% 보다 높은데 반해 건설산업에서 리모델링의 비중은 18%로 주요 선진국들의 평균인 38%의 절반 수준이라며 향후 오피스 건물을 중심으로 리모델링 시장이 확대될 것이라는 분석이 나왔다.

최근 오피스 빌딩의 부지 공급 제한과 신축사업의 리스크가 커지면서 리모델링으로 건물 자산의 가치를 상승시키는 밸류애드 투자 전략의 관심이 높아지고 있는 가운데 부동산 투자 전문기업과 부동산 자산운용사, 건축가, PM기업 등의 전문가들이 리모델링 투자의 성공 사례와 성공 방안을 소개했다.

첫 번째 주제 발표에서 글로벌 부동산투자 전문기업 하인즈 코리아 이형섭 대표는 ‘국내 오피스 리모델링 시장에 대한 전망’에 대해 발표했다. 

이 대표는 “국내의 건축물 리모델링 시장은 2020년 기준 17.3조원 규모에서 연평균 5.4%의 성장세를 기록 중인데, 2030년에는 29.4조원 규모로 성장할 것”이라고 전망했다. 

또한 서울 도심과 여의도 등 기존 핵심 업무지구의 오피스 빌딩이 평균 준공연도가 1991년으로 준공된 지 30년 이상인 것을 지적하며, 리모델링의 장점으로 △핵심 입지 개발 가능 △신축 대비 저탄소 개발 △낮은 리스크 △높은 전용률 등을 짚었다.

이어서 밸류애드 특화 부동산자산운용사 GRE파트너스자산운용 강정구 대표가 '상업용 부동산의 리모델링 사업'의 전략에 대해 발표했다. 

강 대표는 “법정 허용면적보다 작게 지었거나 리모델링 인센티브로 연면적의 10~30% 확장 가능한 자산이 최적의 투자 건물인데 건폐율과 용적률, 층고, 설비, 외관, 에너지효율 등 하드웨어 리모델링과 함께 운영∙관리 측면을 개선하는 소프트웨어 리모델링도 중요하다”라며 “수도권 또는 광역시급 도심권역 등 중장기적으로 안정적 수요가 가능한 입지의 자산을 검토하고 지역의 유명한 콘텐츠 사업자와 협업하는 지역 명소화 전략도 필요하다”고 덧붙였다.

세 번째 주제 발표는 정림건축 리노베이션&업무시설 비즈니스 유닛(BU) 김명진 본부장이 '건축가의 밸류애드 디자인 전략'에 대해 발표했다. 김 본부장은 리모델링 설계∙기획의 주안점으로 기존 사무공간을 사용하면서 용적률을 상향하고 저층부를 활성화하며 유휴공간을 활용해 전용면적을 확보하는 ‘재실 리모델링’을 소개했다. 

또 건물의 물리적, 기능적, 사회적 노후화에 대한 성능개선이 리모델링 계획 수립의 절차라며 발주처 관점에서 △인테리어 개선 △외관 개선 △에너지 절감 및 비용절감이 리모델링의 주요 사항이라고 설명했다.

마지막으로 한미글로벌 엔지니어링실 김장수 전무는 ‘친환경 오피스 리모델링 PM’의 사례를 발표하며 “서대문구의 한 오피스빌딩은 임차인 재실 상태로 밸류애드 리모델링이 진행되어 비용 효율성과 안정성이 크게 개선되었다”고 말했다. 

또한 정부가 추진하는 건축물 온실가스 감축 목표 등 그린 리모델링의 중요성이 커졌음을 설명하고, 노후 MEP(기계∙전기∙배관) 설비 교체로 에너지비용 절감, 성능 향상, 임대 수익이 향상된 여의도 오피스빌딩의 사례를 소개했다. 김 전무는 “성공적인 리모델링을 위해서는 초기 계획을 명확히 수립하고 구체적인 목표를 설정한 후 프로젝트 달성을 위해 PM 전문기업과 협업체계를 구축하는 것이 필요하다”고 강조했다.

한미글로벌은 건설산업이 직면한 주요 이슈에 대한 정보를 업계 관계자들과 공유하고 올바른 대처 방안을 모색하기 위해 지난 해부터 데이터센터, 스마트빌딩, 시니어주택 등을 주제로 ‘HG 테크 포럼’을 정기적으로 개최해오고 있다.