임대차 3법 시행 이후 서울 및 수도권의 전셋값 상승세가 거침없다. 8월27일 한국감정원이 내놓은 ‘2020년 8월 4주 주간아파트 가격동향’에 따르면, 서울 아파트 전셋값은 61주 연속 상승랠리를 이어가고 있다. 전월세상한제, 계약갱신청구권, 재건축 거주요건 강화 등이 맞물리면서 매물이 부족하다보니 집주인이 부르는 게 값이 되는 것. 기본 ‘억’대가 넘어가는 비싼 전세금은 청년이나 신혼부부 등 전세 수요자들에게 최대 걸림돌로 작용한다. 이때 활용하는 것이 전세 대출이다. 이번 호에서는 전세자금 대출자를 위한 5가지 꿀팁을 소개한다.

 

※ 이 기사는 금융감독원 자료를 바탕으로 작성됐습니다.

 

만기연장은 만기 1개월 전에 신청

 

#사례1. A씨는 전세계약을 갱신하면 별다른 절차 없이 대출도 자동연기가 되는 줄 알고 만기 전날에 은행에 연락했다. 그런데 은행은 전세자금대출 만기연장 신청시 집주인의 동의가 필요하다고 했고 집주인은 만기일에 해외여행 중으로 연락이 되지 않아 전세자금대출이 연체됐다.

 

은행은 전세자금대출을 이용 중인 고객의 만기연장 심사시 고객의 신용상태 확인뿐만 아니라 집주인의 동의와 보증서 발급기관의 기한연장 승인이 필요해 일반적으로 신용 및 주택담보대출에 비해 만기연장 심사에 많은 시간이 필요하다. 따라서 전세자금대출의 만기연장이 필요한 소비자의 경우 충분한 시간적 여유(만기 1개월 전)를 가지고 은행에 만기연장을 요구하는 것이 좋다.

특히 은행은 전세자금대출 만기연장 확정 전에 실제 전세계약이 만기연장 되었는지를 집주인으로부터 확인을 받으므로 사전에 집주인에게 은행에서 연락이 갈 수 있음을 알려주면 만기연장이 좀 더 원활하게 진행될 수 있다.

다만 최근 정부가 전세대출을 신규로 받거나 증액할 경우 집주인의 동의가 필요하지 않고, 통지만으로 가능하다는 새 방침을 내놓으면서 현장에는 혼선이 일고 있는 상태다.

 

 

전세갱신계약은 집주인과 체결

 

#사례2. B씨는 전세계약 만기시 새로운 집주인의 배우자와 전세 보증금을 증액하는 갱신계약을 체결했다. 그런데 전세자금대출 만기연장 신청시 은행으로부터 집주인이 아닌 제3자와 계약을 체결하면서 집주인의 위임장이 없다며 만기연장이 곤란하다고 통지를 받았다.

 

은행은 전세자금대출 만기연장시 정당한 전세계약 체결여부를 확인하기 위해 갱신한 계약서 원본에서 집주인이 직접 서명을 했는지 확인하고, 만약 대리인과 체결할 경우 대리관계를 명확하게 증명할 수 있는 서류를 요청한다. 예컨대 집주인의 인감증명서가 첨부된 위임장이나 해외공관에서 확인한 위임장 등이다. 따라서 집주인의 대리인과 갱신계약서를 작성해야 할 경우 반드시 대리인 관련 서류를 요구해 받아 두어야만 전세자금대출 만기연장이 가능하며, 특히 대리인이 집주인의 배우자일 경우에도 위임장은 필요하다는 점을 유의해야 한다. 

 

 

집주인의 주택담보대출 위한 전출 요구시 신중하게 결정

 

#사례3. C씨는 전세이용기간 중 집주인이 대출을 받는다고 해 집주인이 대출을 받는 날에 잠시 전출을 했다가 다음날 다시 전입을 했다. 그런데 전세자금대출 만기연장 신청시 은행으로부터 C씨의 전입일이 대출의 근저당권 등기일 보다 늦어 대항력을 상실했다며 만기연장이 안된다고 통지 받았다.

 

은행은 전셋집에 주택담보대출 금액과 전세자금대출 금액이 주택 가격의 80% 이내일 경우에만 전세자금대출 만기연장을 해주고 있다. 따라서 집주인이 주택담보대출이 필요하다며 전세자금대출을 받은 세입자에게 주민등록상 일시 전출을 요구할 경우 향후 대출로 인해 전세자금대출의 만기연장이 되지 않을 수 있으니 집주인이 받으려는 주택담보대출의 금액 등을 확인하고 신중하게 결정할 필요가 있다. 특히 전입신고가 주택담보대출의 근저당권 설정일보다 늦으면 대항력이 상실되어 만약 전셋집에 경매가 진행될 경우 전세보증금을 회수하지 못할 수도 있으니 유의해야 합니다.

한편 주택도시기금의 버팀목 전세자금대출은 은행권의 일반 전세자금대출 보다 상대적으로 낮은 금리를 제공하는 반면 대출을 이용할 수 있는 고객의 요건(무주택+주택규모 85㎡이하 등) 이 지속적으로 유지돼야 대출의 만기연장이 가능하다. 따라서 버팀목 전세자금대출을 이용 중인 소비자가 주택을 매입하거나, 이사한 주택이 국민주택규모를 초과할 경우 만기연장이 어려울 수 있다. 

 

 

전세 보증금 증액시 최고한도 확인 

 

전세자금대출은 상품별로 전세 보증금의 최고한도가 정해져 있으며, 갱신 계약시 증액된 전세 보증금이 최고한도 보다 높을 경우 만기연장이 제한된다. 다만 일부 전세자금대출은 전세보증금의 최고한도를 초과해도 1회에 한해서는 연기가 가능한 경우도 있다. 따라서 전세만기시 집주인이 보증금 증액을 요청할 경우 사용 중인 전세자금대출의 만기연장이 가능한지 여부를 사전에 은행에 확인해볼 필요가 있다.  
  
85㎡이하 주택 세입자는 소득공제 신청 

 

전세자금대출을 이용 중인 소비자가 일정 요건을 충족할 경우 연 300만원 한도내에서(원리금 납부액의 40%) 소득공제 혜택을 받을 수 있다. 따라서 요건을 충족하는 소비자는 연말정산시 잊지 말고 전세자금대출을 받은 은행이나 국세청 연말정산간소화 서비스를 통해 관련서류를 발급 받아 소득공제 혜택을 누릴 필요가 있다.

 

MeCONOMY magazine September 2020