[M이코노미 최종윤 기자] 올해는 그 어느 때보다 분양시장이 재개발·재건축 물량이 봇물을 이룰 것으로 보인다. 서울 강남권 재건축 단지에서 시작해 2016년 예정된 재개발·재건축 물량이 총 11만5천 가구로 지난해 대비 74%가 증가한다. 하지만 재개발·재건축 사업은 여러 이권이 걸려 있다 보니 관련 법적 분쟁도 많다. 이번에 문제가 된 쟁점은 조합원이었던 사람이 지위를 상실한 경우, 조합에서 지원한 이주비대출금 이자 상당이익의 반환여부가 문제가 됐다.
재개발사업에 따른 이주비대출
문기식(가명) 씨는 이 사건 재개발사업에 따른 분양신청기간 내에 분양신청을 완료한 조합원이다. 주택재개발정비사업조합은 재개발사업에 따른 주민이주대책으로 전체조합원에 대해서 시공사 지급보증에 의한 시중은행 융자알선 이주를, 세입자들에 대해서는 임대아파트 공급 및 주거이전비 지급을 내용으로 하는 이주계획을 수립했다.
조합은 2010년 8월31일 시공사인 주식회사 甲건설과 공사도급계약(계약서 제17조 제1항에는 주식회사 甲건설은 원고 조합원에게 해당 조합원 명의로 금융기관을 통하여 기본이주비를 대여하되, 그 이자는 원고의 사업경비로 처리한다는 내용이 규정되어 있다)을 체결한 후, 2011년 1월4일 乙은행(○○동지점) 및 시공사인 주식회사 甲건설사이에 이 사건 재개발사업과 관련해 조합원들에 대한 이주비대출을 추진함에 있어 필요한 사항을 정하기 위해 업무협약을 체결했다. 조합은 2010년 12월20일 조합원 등을 대상으로 이주 개시 통보 및 이주비대여 신청에 관한 사항을 공고하면서, 이주비 이자납부에 대해 공고했다.
조합원인 문기식(가명) 씨는 공고된 기한 내에 조합에 무이자이주비 신청을 하고, 2011년 1월17일 조합의 연대보증 하에 乙은행(○○동 지점)과 사이에 대출약정을 체결했다. 이주비로 5천만원을 대출받아 이주했다. 이후 문기식 씨는 조합이 지정한 최종분양계약체결 기간 내에 분양계약을 체결하지 않았고, 조합은 2011년 2월15일부터 2015년 9월3일까지 피고의 무이자이주비 대출금의 이자로 합계 1억1천여만 원을 乙은행에 대납했다.
조합, 조합원 지위를 상실한 자를 위해
이자납부 의무 없어
통상적으로 이주비대출은 재개발사업이 진행되는 동안 기존 건물이 없어지고, 새로운 주거공간이 완성되기까지 임시 주거지가 필요해 행하는 대출이다. 이자는 우선 조합이 대납하고 후일 조합원들이 분양계약을 체결하고 입주할 시점에서 추가 분담금에 합산해 반영한다. 조합은 “문씨가 분양계약체결 기간 내에 분양계약을 체결하지 않음으로써 조합 정관에 의해 조합원으로서의 지위를 상실했다”면서 “조합원이 아닌 문씨에 대해 이주비 대출금의 이자를 납부할 의무가 없음에도 이를 납부하게 된 것”이라고 주장하면서 조합이 乙은행에 대납한 이자 상당액을 문씨에게 요구했다.
문씨, 이자 대납은 조합의 원래 의무
문씨는 먼저 도시정비법 제36조 제1항에서 사업시행자에게 ‘주택재개발사업의 시행으로 철거되는 주택의 소유자에 대하여 당해 정비구역 내·외에 소재한 임대주택 등의 시설에 임시로 거주하게 하거나 주택자금의 융자 알선 등 임시수용에 상응하는 조치’를 하도록 의무를 부과하고 있다고 설명했다. 이어 “조합은 법령에서 정한 조합 자체의 의무를 이행한 것이지 나를 위해 이자를 대납한 것이 아니다”라며 “조합원 지위를 사후적으로 상실했다고 하더라도 도시정비법 등 근거법령이나 원고의 정관 규정, 조합원총회의 결의 또는 조합과 조합원 사이의 약정으로 특별히 정한 바가 없는 이상 조합원의 지위에서 얻은 이익을 당연히 소급해 반환할 의무가 있는 것은 아니다”라고 주장했다. 이어 “이주비 대출금에 대한 이자는 조합의 정비사업비에 해당되는데, 조합원이 아닌 나에게 정비사업비를 부과하거나 징구하는 것은 도시정비법 제61조 제1항에 위반된다”고 말했다.
조합원 지위 상실하기 전 이주비 대출이자 반환의무 X
재판부는 조합원 지위를 상실하기 전과 상실한 후를 나눠서 판단했다. 먼저 조합원 지위를 상실하기 전의 이주비 대출금 이자 부분에 대해서는 원칙적으로 이자 상당의 이익이 형평의 원칙에 반한다거나 나머지 조합원들에게 그 대출금 이자상당의 손실을 전가하는 것이라고 볼 수 없다고 판단했다. 재판부는 “도시정비법에 의해 설립된 조합과 그 조합원 사이의 법률관계는 근거법령이나 정관의 규정, 조합원총회의 결의 또는 조합과 조합원 사이의 약정에 따라 규율되는 것”이라며 “규정이나 결의또는 약정으로 특별히 정한 바가 없는 이상, 조합원이 조합원의 지위를 상실했다고 하더라도 조합원의 지위에서 얻은 이익을 당연히 소급해 반환할 의무가 있는 것은 아니다”라고 전했다.
조합원 지위를 상실한 후 이주비 대출이자 반환의무 O
반면에 문씨가 조합원 지위를 상실한 후의 이주비 대출이자는 반환해야 한다고 판단했다. 재판부는 조합의 이주계획, ‘조합은 이주비의 지원을 희망하는 조합원에게 조합이 직접 금융기관과 약정을 체결하거나, 시공자와 약정을 체결하여 지원하도록 알선할 수 있다’고 정한 정관, 조합원들을 대상으로 무이자이주비 대출을 받도록 한 점 등을 종합적으로 고려해 판단했다.
재판부는 “만일 문씨가 조합원 지위를 상실한 이후에도 이주비대출금의 이자를 원고가 계속해서 지급해야 한다면 이는 조합원으로 남아 있는 다른 토지 등 소유자들에게 그 이자 부담을 전가하는 것이 된다”면서 “종합하여 보면, 문 씨가 조합원 지위를 상실한 이후까지 무제한적으로 조합이 위 이주비대출금 이자를 부담하기로 약정했다고 볼 수는 없다”고 결정했다.
한편, 문씨가 근거로 제시한 대법원 ‘2009다32850, 32867 판결’에 대해서도 설명을 덧붙였다. 해당 판결은 “조합이 ‘조합원의 지위를 유지하던 기간에 발생한 이주비 대출금이자의 반환채권’을 주장했던 사안”이라며 “조합원의 지위를 유지하던 기간에 발생한 이주비 대출금의 이자를 조합원이 부담할 의무가 없다고 판단한 것이지, 조합원의 지위를 상실한 이후에 발생한 이주비 대출금의 이자에 대해서까지 판단한 판결이 아니다”라고 설명했다.
이어 “앞서 본 바와 같이 조합이 문씨를 위해 대납한 이주비 대출이자는 피고에 대한 관계에서 지급할 의무가 없는 금원이 지출된 것”이라며 “조합이 반환을 청구하는 것은 원상의 회복일 뿐 그 실질을 조합원 아닌 자에 대한 정비사업비의 부과나 징수로 볼 수 없다”고 추가 설명했다. 정비사업법 제61조 제1항에 직접 내지 간접적으로 저촉되지 않는다는 것이다. 정비사업법 제61조 제1항은 조합원이 현금청산대상자가 된 경우에는 조합원의 지위를 상실해 더 이상 조합원의 지위에 있지 아니하므로 조합은 현금청산대상자에게 부과금을 부과·징수할 수 없다고 규정하고 있다.
재판부는 마지막으로 “조합과 문씨 사이의 이주비대출금 이자 약정은 조합원 지위를 유지하고 있는 기간에 한정된다고 해석하는 이상 조합은 이주대책을 이행했다고 볼 수 있다”면서, “문씨가 조합에게 다른 이주대책을 요구하는 것은 별론(別論)으로 하고, 조합이 문씨를 위해 계속 이자를 대납해야 할 법령상 의무를 부담하고 있다고 보기 어렵다”고 판단했다.
재건축·재개발은 사업의 시작단계부터 조합과 조합원 사이에서 뿐만 아니라 허가의 주체인 관, 시공사 등 업체들과의 관계에서 다양한 쟁점이 발생하다보니 적지 않은 법적 다툼이 발생한다. 법적 다툼으로 10년이 넘는 기간 동안 제자리에 머물러 있기도 하다 보니 조합과 조합원들의 문제에서 지역 전체의 문제로 불거지기도 한다. 관련법 정비와 개정으로 문제점을 해결해야 한다는 목소리도 높다. 이에 국토교통부는 올해 재건축·재개발 사업 절차 간소화 등을 실시한다고 밝혔다. 관련법이 개정되고 재개발·재건축 사업이 활성화될 것이라는 전망이 흘러
나오고 있다. 이해관계자들은 초기 단계부터 전문적인 법률 조력을 적극적으로 받아 추후 분쟁의 소지를 줄이는 노력이 필요해 보인다.
MeCONOMY Magazine February 2016
