[M이코노미 박홍기 기자] ‘종부세 폭탄’이 현실화되면서 집주인들의 고충이 날로 커지고 있다. 국세청은 11월25일 2020년분 종합부동산세 납세의무자에게 납세고지서와 안내문을 발송했다고 밝혔다. 올해 종부세 납세의무자는 74만4,000명으로 지난해(59만5,000명)보다 14만9,000명(25%) 증가했고, 고지세액도 3조3,471억원에서 4조2,687억원으로 9,216억원(27.5%) 늘었다. 공시가격 현실화 및 종부세율 인상으로 앞으로도 세금은 계속 오를 전망이다. 부동산 관련 세법이 복잡해진 탓에 세무사들도 상담이나 수임을 꺼리는 가운데 이번 호에서는 국세청이 지난 9월17일 내놓은 ‘100문 100답으로 풀어보는 주택세금’을 바탕으로 ‘종부세’에 대한 주요 문답을 정리해봤다.

 

※ M이코노미 매거진 12월호에 실린 기사입니다.

 

◇ 과세표준 및 세율 적용

 

Q) 조정대상지역에 2주택을 보유하던 상태에서 2020년 9월1일 주택 1호가 조정대상지역에서 해제된 경우 일반세율을 적용받나.

 

A) 조정대상지역 판정은 과세기준일(6월1일) 현재를 기준으로 적용하므로 2020년에는 조정대상지역 2주택자에 해당하며, 2021년 귀속분 부과 시에는 일반 2주택자에 해당한다.

 

Q) 3주택을 보유한 상태(모두 비조정대상지역)에서 1호를 임대사업자 등록 후 합산배제 적용받은 경우 적용세율은 어떻게 되나.

 

A) 합산배제 주택은 세율 산정 시 주택수에 포함되지 않으므로 비조정대상지역 2주택 소유자로 보아 일반세율이 적용된다.

 

Q) 부부가 조정대상지역 소재 주택 2호를 각각 50% 지분으로 소유하고 있는 경우 주택수 판정은 어떻게 하나.

 

A) 종부세는 주택의 지분 또는 부속토지만 소유한 경우에도 주택을 소유한 것으로 보고 세율을 적용하므로 부부 모두 조정대상지역 2주택자에 해당한다.

 

 

◇ 개정세법 관련 

 

Q) 법인은 주택을 6억원 이하 보유한 경우에도 종부세가 과세되나.

 

A) 법인은 주택분 종부세 공제액(6억원)이 폐지됐으므로 주택을 보유한 가액 전체에 대해 종부세 납세의무가 있다. 다만 사업의 특성을 고려해 시행령으로 정하는 법인의 경우 보유 주택의 공시가격이 6억원을 초과하는 경우에 한하여 종부세가 부과되며, 이 경우 세율도 단일 최고세율이 아닌 개인과 동일한 누진세율이 적용된다. 세부담 상한도 마찬가지다.

 

Q) 2021년 주택분 종부세 계산 시 법인 소유 주택에 대해서도 세부담 상한이 적용되나.

 

A) 주택분 종부세 세율이 단일세율 3% 또는 단일세율 6%가 적용되는 법인 또는 법인으로 보는 단체는 2021년부터 주택분 종부세 계산 시 세부담 상한이 적용되지 않는다.

 

Q) 법인의 경우 2021년부터는 토지분 종부세 계산시에도 세부담 상한이 미적용되나.

 

A) 법인 소유 주택에 대한 종부세 계산시에만 세부담 상한이 적용되지 않는 것이고, 법인 소유 토지에 대한 종부세 계산시에는 토지분 종부세 세부담 상한이 적용된다.

 

◇ 합산배제 및 세액공제 적용 

 

Q) 법인이 2020년 6월17일 이전 취득한 주택을 2020년 6월 18일 이후 장기일반민간 임대주택 등록 시 합산배제가 적용되나.

 

A) 2021년 귀속분부터는 법인이 주택을 취득한 시기와 관계없이 2020년 6월18일 이후 조정대상지역 소재 주택을 임대사업 등록한 경우 합산배제 대상에서 제외된다.

 

Q) 임대주택 임대료 상한(5%)을 위반한 경우 해당 임대주택은 향후 계속해 합산배제 적용을 받지 못하나.

 

A) 임대료 상한 5% 위반 시 위반한 연도와 그 다음연도(총 2년)에 대해 합산배제 대상에서 제외된다.

 

Q) 임대주택 임대료 상한(5%)을 위반한 경우 기존 합산배제 적용으로 감면받은 세액을 추징하나.

 

A) 임대료 상한 5% 위반 시 기존 합산배제 적용받아 감면된 세액에 대해 추징하나 의무임대기간(5년, 8년)이 지난 임대주택의 경우 기존 감면세액은 추징하지 않는다.

 

Q) 부부 공동으로 1주택을 보유하는 경우(다른 세대원은 보유 주택 없음) 세액공제가 적용되나.

 

A) 부부가 공동으로 1주택을 보유하는 경우 각자 6억원씩 총 12억원을 공제받는다. 그러나 현행 세법 해석상 공동명의는 1세대 1주택자에 해당하지 않으므로 연령 및 보유기간에 따른 세액공제는 적용되지 않는다.

 

Q) 종부세 계산시 고령자 공제와 장기보유 공제를 받을 수 있는 1세대 1주택자의 범위는 어떻게 되나.

 

A) 1세대 1주택자란 세대원 중 1명만이 주택분 재산세 과세대상인 1주택만을 소유한 경우다. 합산배제 신고한 임대주택 외의 1주택을 소유한 자는 과세기준일 현재 그 주택에 주민등록이 되어 있고 실제로 거주하고 있는 경우에 한정해 1세대 1주택자로 본다.

 

Q) 합산배제 임대주택의 임대사업자 지위를 상속받은 경우 합산배제 임대주택의 공시가격(6억 원, 수도권 밖 3억 원) 기준일을 언제로 보나.

 

A) 상속인이 아닌 피상속인의 임대개시일 기준으로 판단한다.

 

Q) 임대주택이 아닌 종전주택을 재건축해 취득한 신축주택을 임대주택 등록 시 합산배제 임대주택의 공시가격 판정방법은 어떻게 되나.

 

A) 종전주택이 합산배제 임대주택이 아니므로, 신축주택의 공시가격을 기준으로 합산배제 요건을 판정함          

 

 

◇ 민간임대주택에 관한 특별법 개정 관련 

 

Q) 2020년 7월11일 이후 단기건설임대주택을 장기건설임대주택으로 변경 신고한 경우 종부세 합산배제 되나. 

 

A) 종부세 합산배제 건설임대주택에 해당하지 않는다.

 

Q) 종부세 합산배제되는 장기임대주택의 의무임대기간이 늘어났다는데, 의무임대기간이 몇 년인가.

 

A) 종전 8년 이상에서 10년 이상으로 연장됐다.

 

Q) 지금 아파트를 장기매입임대주택 등록 시 종부세 합산배제를 받을 수 있나.

 

A) 2020년 7월11일 이후 장기매입임대주택으로 신청한 아파트는 임대사업자 등록 후 10년 이상 임대하더라도 종부세 합산배제를 받지 못한다.

 

Q) 2020년 7월11일 이후 단기임대주택을 장기임대주택으로 변경 신고한 경우 종부세 합산배제 되나.

 

A) 종부세 합산배제 대상에 해당하지 않는다.

 

Q) 2020년 7월10일 이전에 장기매입임대주택으로 등록 신청한 아파트가 7월11일 이후 임대사업자 등록이 되는 경우 종부세 합산배제를 받을 수 있나.

 

A) 받을 수 있다.

 

Q) 단기임대주택으로 등록한 오피스텔이 임대의무기간 만료로 구청 임대사업자 등록이 말소됐는데, 다시 장기임대주택으로 등록하면 합산배제를 계속 받을 수 있나.

 

A) 계속 적용받을 수 있다.

 

 

Q) 아파트 이외의 주택은 지금이라도 장기매입임대주택으로 등록하면 종합부동산세 합산배제 되나.

 

A) 합산배제 된다. 다만 1세대가 국내에 1주택을 보유한 상태에서 2018년 9월14일 이후에 새로 취득한 조정대상지역에 소재한 주택은 장기임대주택으로 등록하더라도 종부세 합산배제 대상에서 제외된다.

 

Q) 법인이 아파트 이외의 주택을 장기매입임대주택으로 등록하면 종부세 합산배제 되나.

 

A) 합산배제 받을 수 있다. 다만 2020년 6월18일 이후 사업자등록 등을 신청(임대할 주택을 추가하기 위한 등록사항의 변경신고)한 조정대상지역에 있는 장기일반민간매입임대주택은 종부세 합산배제 대상에서 제외된다.

 

Q) 아파트 장기매입임대주택과 단기임대주택을 임대의무기간 내에 임대사업자등록을 신청 말소한 경우 기존 합산배제로 경감받은 종부세가 추징되나.

 

A) 임대의무기간 종료일에 임대사업자 등록이 자동 말소되는 아파트 장기임대주택과 단기임대주택을 민간임대주택에 관한 특별법에 따라 임대의무기간 내에 임차인의 동의를 받아 임대사업등록 말소한 경우 기 합산배제로 경감받은 종부세는 추징되지 않는다.

 

Q) 아파트 이외의 장기매입임대주택의 임대사업자 등록을 의무임대기간 충족 전에 자진 말소하는 경우 기 합산배제로 경감받은 종부세가 추징되나.

 

A) 아파트 이외의 장기매입임대주택은 종료일에 임대사업자 등록이 자동 말소되는 유형이 아니므로 의무임대기간(8년 또는 10년 이상) 충족 전에 임대사업자 등록을 자진 말소하는 경우 기 합산배제로 경감받은 종부세가 추징된다.

 

Q) 아파트 장기매입임대주택과 단기임대주택은 기존 합산배제로 경감받은 종부세를 추징당하지 않으려면 임대의무기간의 1/2 이상을 임대한 후에 임대사업자 등록을 신청 말소해야 되나.

 

A) 임대의무기간 종료일에 임대사업자 등록이 말소되는 유형인 아파트 장기매입임대주택과 단기민간임대주택은 임대의무기간의 1/2 이상을 임대하기 전에 임대사업자 등록을 신청 말소하는 경우에도 기 합산배제로 경감받은 종부세가 추징되지 않는다.

 

Q) 2018년 3월31일 이전 등록한 단기민간임대주택이 2020년 8월18일 임대의무기간 만료로 임대사업자 등록이 직권 말소된 경우 2020년에는 합산배제 되나.

 

A) 종부세 과세기준일인 2020년 6월1일 현재 시·군·구청 및 세무서에 임대사업자 등록한 상태에서 임대하고 있었던 임대주택이므로 2020년 종부세 계산 시 합산배제된다.

 

Q) 종부세 합산배제된 임대주택이 도시 및 주거환경정비법에 따라 아파트로 재개발·재건축되어 재개발·재건축 후 임대사업자등록이 불가능한 경우 기 합산배제로 경감받은 종부세가 추징되나.

 

A) 이미 경감받은 종부세는 추징되지 않는다.

 

MeCONOMY magazine December 2020