수도권은 내년 2월1일, 비수도권은 내년 5월2일부터 새로 주택담보대출을 받으려면 거치기간 없이 원금과 이자를 모두 분할 상환해야 한다.

대출자에게는 금리 변동 가능성을 반영한 가산금리가 적용되며 대출 후에도 모든 부채의 원리금상환액까지 고려한 DSR(총부채 원리금상환비율) 평가 시스템이 도입된다. 금융당국은 14일 이같은 내용의 ‘가계부채 관리방향 및 은행권 여신심사 선진화 가이드라인’을 발표했다.

담보능력 심사 위주였던 기존 은행권 대출심사를 소득에 연계한 상환능력 심사에 중점을 두는 쪽으로 바뀌는 내용을 핵심으로 담았다. 미국의 금리인상이 임박한 가운데 정부가 1200조원에 달하는 가계대출에 적극적으로 손질을 가하는 모양새다. 금융당국이 발표한 여신심사 선진화 방안을 Q&A 형식으로 정리했다.

Q. 적용대상 대출 및 시행시기는?

A. 이번 가이드라인은 은행이 주택을 담보로 해 신규로 취급하는 가계주택담보대출이 대상이다. 자영업자 등 개인사업자가 사업목적으로 주택담보대출을 받는 것은 가계대출이 아니므로 적용이 배제된다.

다만 가계주택담보대출 중 집단대출은 대상에서 제외했다. 또 전국 모든 지역에서 시행할 예정이나 그간 DTI가 적용되지 않았던 비수도권의 경우 추가적인 준비시간이 필요한 점을 감안해 우선 수도권은 내년 2월1일 시행하고 비수도권은 2016년 5월에 시행할 예정이다.

2월1일부터 시행되는 곳은 서울은 전지역, 경기도는 수도권 정비계획법령상 자연보전권역 중 가평군, 양평군, 여주군, 접경지역 중 연천군 일부, 도서지역인 안산시, 화성시 일부 지역은 제외했다. 인천도 도서지역인 강화군 및 옹진군 일부지역은 제외된다.

Q. 원천징수영수증 등 증빙소득이 없으면 대출을 못 받는지?

A. 소득에 연계한 상환능력 심사에 중점을 두는 쪽으로 바뀌는 내용을 핵심으로 담았기 때문에 원천징수영수증 등 증빙소득 여부가 주요 관심사로 떠올랐다.

금융당국은 이번 가이드라인에 따른 소득증빙 강화조치는 채무상환능력을 제대로 심사하기 위해 차주소득을 정확하게 파악하려는 취지라며 증빙소득이 없는 차주라도 대출을 받을 수 있다고 전했다. 증빙소득 자료가 없는 경우라도 인정소득이나 신고소득 자료를 활용해 충분히 대출을 받을 수 있다는 설명이다. 다만, 최저생계비를 활용하는 경우는 ➀집단대출이나 ➁3천만원 이하의 소액 대출로 제한했다.

다만 금융당국은 신용카드 사용액 등으로 소득을 추정하는 신고소득 활용 대출은 비거치식 분할상환대출로 취급하게 되는 등 일부 제약이 있을 수 있으므로 소득을 객관적으로 입증할 수 있는 원천징수영수증 등 증빙소득 자료를 우선 준비하는 것이 유리하다고 밝혔다.

Q. 대출 받을 수 있는 한도가 줄어드는 것인지?

A. 금융당국은 가이드라인 시행으로 직접적으로 대출한도가 줄어드는 경우는 거의 없다면서도 상승가능금리를 감안한 DTI가 높게 나오는 차주는 고정금리 대출로 금리 유형을 변경하거나 상승가능 DTI가 80% 이내가 되도록 대출규모를 일부 조정하는 경우가 발생할 수 있으며, 증빙소득 또는 인정소득 대신 최저생계비를 활용하는 경우 대출규모는 3천만원 이하로 제한된다고 전했다.

Q. 주택을 구입하는 경우 거치식이나 일시상환 대출로 받을 수 있는지?

A. 앞으로는 주택을 구입하면서 대출을 받는 경우 원칙적으로 비거치식 분할상환(거치기간 1년 이내)으로 취급된다. 다만 고객의 불편을 최소화하기 위해 비거치식 분할상환 취급의 다양한 예외를 아래와 같이 규정하고 있으므로 예외적용 대상인지 여부에 대해 사전에 거래 은행을 통해 확인할 필요가 있다.

Q. 비거치식 분할상환 대출은 거치기간이 전혀 없는지?

A. 비거치식 분할상환 대출이라 하더라도 대출 초기에 부담하는 여러 가지 비용(주택구입시 취·등록세, 이사비용 등)을 고려해, 1년 이내의 거치기간 설정은 가능하다.

Q. DSR지표는 사후관리에만 사용한다고 하는데 은행들이 실질적으로 대출 거절 지표로 사용하는 것은 아닌지?

A. 이번 가이드라인에는 DSR지표에 따라 대출을 거절하도록 하는 내용은 없다. 은행들은 DSR지표를 산출해 사후관리에 적극 활용해 나갈 계획이고 소득 대비 총부채원리금 상환부담이 큰 차주(예: DSR>80%)에 대해서는 지속적인 모니터링 등 부실화 예방 조치를 모색할 계획이다.

Q. 앞으로 대출 신청자들이 유의해야 할 사항은?

A. 소득대비 대출규모가 큰 고부담대출 차주나 신고소득 제출 차주의 경우 비거치식 분할상환대출로 취급되는 등 부담이 발생할 수 있다. 또한 변동금리 선택 차주도 향후 금리상승을 감안한 이자부담이 높게 나타나는 경우(상승가능 DTI > 80%) 금리유형이 고정금리로 유도되거나, 일부 초과금액이 조정될 수 있다.

물론 다양한 예외가 있어 예외를 적용받을 수 있으나 이 경우 본부심사 등을 거쳐야 하므로 시간이 더 소요될 수 있다. 이와 같이 가이드라인으로 인해 대출상환 방식이나 금리유형에 영향을 받을 수 있고, 예외를 적용받더라도 다소 시간이 소요될 수 있다.

주택구입 계약을 완료하고 차후에 대출을 신청하기 보다는 본인 소득과 소득증빙 종류 등을 고려한 대출규모, 상환방식 및 금리유형을 미리 상담 받고 계약을 체결할 필요가 있다. 또 당초 예상과 다른 비거치식 분할상환대출 취급이나 시간지연으로 자금애로가 발생하는 등의 피해가 없도록 유의해야 한다.