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신탁부동산 임차시, 등기부등본에 신탁원부까지 꼭 확인해야


<M이코노미 최종윤 기자> 매해 초 1월에서 3월. 이사철을 맞는 대한민국은 그야말로 집과의 전쟁이다. 집값이 계속 오르기만 하는 탓에 나에게 맞는 집을 찾는 것도 힘들다. 또 이사날짜에 맞춰 이삿집센터 예약까지, 신경써야 할 일이 한두개가 아니다. 그러다보니 법적인 부분은 대부분 공인중개사의 도움을 받는다. 하지만 공인중개사도 사람이다 보니 중개사고는 일어날 수 있는 것이 사실이다.  월세, 반전세, 또는 전세 계약시 보증금 보호를 위해 신경 써야 할 부분은 뭘까. 대부분 일반인들은 주택인도, 전입신고, 확정일자만 받아놓으면 보증금은 보호된다고 믿는다. 맞는 이야기이긴 하지만 신탁부동산일 경우에는 그 상황이 다르다. 신탁부동산에서 중개사고가 터지는 사건을 들여 다보면 등기상 소유자와 계약을 맺지 않아, 경매나 공매로 넘어갈 경우 소유자인 신탁회사에게 임대차계약을 주장을 하지 못하는 경우가 대부분이다. 마찬가지로 계약자체를 주장하지 못하다 보니 최우선변제권 주장뿐 아니라 경매나 공매 과정에서 아무런 권리도 보장받을 수 없다. 판례의 내용을 살펴보고, 부동산담보신탁에 대해 알아봤다.


등기상 소유자 신탁회사 아닌 위탁자와 계약체결


2014년 1월 이사철을 맞아 김도상(가명) 씨는 원룸을 알아보기 위해 인천 남구를 돌아보고 있었다. 마침 한 부동산에 자신이 원하는 가격대의 원룸을 발견했다. 이에 김 씨는 공인 중개사의 중개로 최석광(가명) 씨로부터 위임장을 받은 최 씨 아들인 최진석(가명) 씨와 임대차보증금 3,200만원, 계약 기간을 2014년 1월29일부터 2015년 1월28일까지로 정한 임대차계약을 체결했다. 계약 체결 당시 최진석 씨는 김도상 씨에게 “대한토지신탁에 관리신탁이 돼 있지만, 실제 소유자는 자신의 아버지인 최석광”이라고 말했고, 아버지로부터 교부받은 위임장과 인감증명서를 제시했다. 이어 최 씨는 임대차계약서의 임대인란에 ‘대한토지신탁의 대리인 최석광’이라 기재하면서 최석광 씨의 인감도장을 날인했다. 


사실 최성광 씨는 원룸 24개가 달린 건물에 대해 2013년 7월 3일 대한토지신탁(주)과 사이에 인평신용협동조합을 제1순위 우선수익자로 하는 부동산담보신탁계약을 체결했다. 신탁계약 체결 당시 건물에 대해 대한토지신탁을 명의신탁을 원인으로 소유권이전등기도 완료했다. 하지만 김도상 씨와 임대차계약 체결 당시 최석광 씨와 그의 아들 최진석 씨는 대한토지신탁으로부터 임대차계약 체결에 관한 위임을 받지 않았고, 김도상 씨에게도 대한토지신탁과 의 위임 관계를 증명할 문서를 제시하지 않았다. 


김도상 씨는 공인중개사의 중계 하에 별다른 문제인식없이 임대차계약에서 정한 바에 따라 최석광 씨에게 임대차보증금 3,200만원을 모두 지급했고, 2014년 1월29일부터 원룸에 거주했다. 문제는 그 후에 발생했다. 대한토지신탁은 김도상 씨가 살고 있던 원룸 건물에 대해 공매절차를 진행했고, 대한토지신탁 의 사전 승낙이 없었음을 이유로 김 씨는 임대인인 대한토지 신탁에게 임대차계약의 효력을 주장할 수 없었다. 최석광 씨 와 최진석 씨에게 임대차보증금 반환을 요청했으나 역시 받 을 수 없었다. 이에 임대차보증금을 받은 최석광·최진석 씨, 그리고 부동산을 중개한 공인중개사와 공인중개사와 손해 배상책임 보장 공제계약을 체결한 바 있는 한국공인중개사 협회를 상대로 손해배상청구소송을 제기했다.


공인중개사 주의의무 위반, 손해배상해야


법원은 결론적으로 권한없이 위임여부에 관해 김도상 씨를 기망해 임대차보증금을 수령한 최석광 씨와 최진석 씨에게는 보증금 전액과 그에 따른 이자를 지급하라고 판결했다. 이어 공인중개사와 손해배상책임 보장 공제계약을 체결한 공인중개사협회에도 과실에 의한 손해배상책임을 인정했다. 법원은 공인중개사의 손해배상책임 인정근거로 공인중개사법과 부동산관리법을 적용했다. 


공인중개사법 제25조 제1항은 ‘공인중개사는 중개를 의뢰받은 경우 중개가 완성되기 전에 다음 각 호의 사항을 확인하여 이를 당해 중개대상물에 관한 권리를 취득하고자 하는 중개의뢰인에게 성실·정확하게 설명하고, 토지대장 등본 또는 부동산종합증명서, 등기사 항증명서 등 설명의 근거자료를 제시하여야 한다’고 규정하고 있다. 또 부동산등기법 제81조 제3항은 신탁원부는 등기 기록의 일부로 본다고 규정하고 있다. 


재판부는 “공인중개사는 신탁등기가 마쳐진 부동산에 관한 임대차계약을 체결함에 있어 임차의뢰인에게 신탁원부를 제시하면서 부동산에 관한 신탁관계 설정사실 및 그 법적인 의미와 효과를 설명해야 할 의무가 있다”고 판단했다. 이어 구체적으로 “수탁자가 부동산의 소유자로 등기돼 있으므로 수탁자와 체결하지 않은 임대차계약의 경우에는 수탁자의 사전 승낙이나 사후 승인이 없다면 임차인이 임대차계약으로 수탁자에게 대항할 수 없다는 점을 명확하게 설명했어야 할 의무가 있다”고 설명했다. 김 씨의 임대차계약을 중개한 공인중개사는 임대차계약을 중개하면서 대한토지신탁의 대리권 수여 의사나 임대차계약 체결에 관한 동의 의사가 있는지를 확인하지 않았다. 


재판부는 “공인중개사는 임대차계약 전에 이미 신탁계약이 체결돼 있었음에도 신탁계약에 따른 우선수익자가 누구인지, 또 수익권리금은 얼마인지, 임대차보증금이 회수될 가능성이 있는 것인지 등의 권리관계를 확인하고 이를 원고에게 제대로 설명하지 않았다”면서 “이러한 공인중개사의 행위는 부동산 중개인으로서 중개행위를 하는데 요구되는 주의의무를 위반한 것”이라고 지적했다. 아울러 공인중개사협회도 공제사 업자로서 공인중개사와 함께 김도상 씨가 입은 손해를 배상 해야 한다고 봤다.



거래당사자 본인과실, 40%


하지만 재판부는 김도상 씨 개인적 과실도 인정했다. 재판부는 “중개업자에게 주의의무를 위반을 물어 그로 인한 손해를 배상할 책임을 인정하더라도, 중개를 위임한 거래당사자가 본래 부담하는 거래관계에 대한 조사·확인 책임이 중개업자에게 전적으로 귀속되고 거래당사자는 책임에서 벗어난 다고 볼 것은 아니다”라고 설명했다. 이번 임대차계약 사건은 계약서만 봐도 대한토지신탁이 등기상 소유자인 사실을 알았거나 알 수 있었다는 것이다. 재판부는 “김도상 씨도 원룸 건물에 관한 등기사항증명서 등에 나타난 신탁계약의 내용과 대한토지신탁의 위임여부에 관해 자세히 문의하거나 근거서류의 제시 내지 그 내용의 설명을 상세히 요구한 것으로 보이지는 않는다”면서 “여기에 부동산임대차계약을 체결한 중개인이 임대인의 자력까지 담보하는 것은 아니다”라며 전체 금액의 40%를 김도상 씨 책임으로 판단했다.


부동산담보신탁이란


위와 같은 신탁부동산과 관련된 중개사고는 지금도 종종 일어나고 있다. 일반인들은 등기부등본만 확인하고, 대항력만 갖추면 된다고 생각하는 경우가 많다. 부동산담보신탁 자체가 아직도 생소하기 때문에 신탁된 부동산의 경우에는 부동산등기부등본 뿐만 아니라 신탁원부까지 살펴봐야 한다는 사실을 잘 모르는 경우가 대부분이다. 부동산담보신탁은 부동산 소유자가 자금을 충당하기 위한 것으로 대출담보로 자기 소유 부동산을 신탁회사에 위탁한 후, 수익증권을 받아 금융기관으로부터 대출받는 제도다. 쉽게 말해 신탁회사에서 근저당제도를 대체할 수 있게 만든 금융상품이라고 이해하면 된다. 


만약 부동산을 위탁한 소유자가 채무를 갚지 못할 때에는 신탁부동산을 처분해 채무를 변제하게 된다. 부동산담보신탁은 금융비용을 절감하기 위해 미국, 유럽 등 선진국에서 널이 이용되고 있으며. 근저당 설정·감정평가 등 복잡한 절차를 밟지 않아도 돼 저당권 설정 등을 이용한 대출보다 유리하다고 평가 받는다. 담보신탁이 된 부동산은 원칙적으로 신탁회사가 부동산의 소유자로 등기돼 있기 때문에 신탁회사의 허락이나 동의 없이는 임대차계약을 맺어서는 안 된다. 위 사례처럼 만약 허락이나 동의없이 계약을 맺을 경우 임대차계약을 가지고 신탁 회사에게 대항할 수 없어, 보증금을 보장 받을 수 없는 경우가 생길 수 있다.


중개업자, 신탁원부 제시하고 대항여부까지 설명해야


법원은 반복된 판례속에서 중개업자의 설명의무 위반에 대해 책임을 묻고 있다. 공인중개사법상의 ‘공인중개사 설명의무’와 부동산등기법상 ‘신탁원부 기재는 등기로 본다’는 점을 들어 이를 정확히 하지 않았을 경우 중개업자에게도 배상책임이 있음을 명백히 밝히고 있다. 공인중개사들은 임차인에게 임대차계약을 중개함에 있어 신탁원부를 제시하면서 그 법적인 의미와 효과에 대해 성실·정확하게 설명했어야 할 의무가 있다고 판단하고 있다. 대한법률구조공단도 법률상담을 통해 이런 판례의 태도에 비춰 명의신탁 사실을 임차의뢰인에게 정확하고 성실히 설명하지 않아 임차인이 손해를 입게 됐다면, 중개업자는 이를 배상할 책임이 있다고 판단된다고 밝혔다.


임차인, 신탁원부 꼭 직접 확인해야


일반적으로 임차인들은 신탁등기가 돼 있음에도 어떤 편의상 신탁회사에 신탁한 것으로 오해하는 경우가 많다. 하지만 이럴 경우 꼭 신탁원부를 직접 확인해 봐야 한다. 법원도 중개사에게 중개를 위임했다고 계약당사자에게 책임을 묻지 않는 것이 아니라는 점을 명심하자. 부동산 등기부등본에 소유권에 관한 사항이 나오는 ‘갑구’에 만약 소유권이전 등으로 ‘수탁자 ○○신탁회사’가 적혀 있다면 현재 소유자는 ○○신탁회사가 맞다. 여기에는 신탁원부 번호가 함께 적혀 있으니 반드시 법원등기소에서 신탁원부를 발급해 확인해야 한다. 신탁원부에 위탁자와 수탁자 간의 권리에 관해 구체적으로 적혀 있다. 임대차계약은 등기상 소유자인 수탁자인 ○○신탁회사와 계약해야 한다. 그렇지 않을 경우 ○○신탁회사에 계약체결 사실을 주장할 수 없고, 이에 따라 최우선 소액보증금도 불인정되며, 건물이 경매나 공매로 넘어갈 경우 아무런 권리도 행사할 수 없다는 점을 명심해야 한다.


MeCONOMY magazine April 2017

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