주택담보대출에 관한 가이드라인은 LTV 또는 DTI 60% 초과 대출이나 주택대출 담보물건이 3건 이상인 경우, 또 신규주택구입용 대출에 대해 앞으로는 거치식이 아니라 원금과 동시에 갚도록 하겠다는 것이 핵심이다. 수도권의 경우 올해 2월, 지방은 5월 시행된다. 이번 대책은 후폭풍이 만만하지 않을 것이란 견해가 우세하다. 지금까지는 5억원을 주고 아파트를 샀을 경우 2억원 빌렸다면 월 상환액 없이 이자 50만원만 냈다. 그러나 앞으로는 원리금(원금과 이자)이 193만원으로 늘어나게 된다.

이번 대책은 집을 장만하면서 대출을 받고 보증금을 넣어 자기 돈 없이 월세와 금리차를 이용했던 투자자들에게 악재가 될 수밖에 없다. 2014년 시행된 안심전환대출을 생각해보자. 당시 이 대책이 나오자 저금리로 갈아탄 사람들도 있었지만 2%대의 저금리나 고정금리로 갈아탄 사람들은 다시 50% 정도의 변동금리로 갈아탔다. 주로 중산층(처음부터 신용등급 좋고 재력이 있는 사람 위주로 은행에서도 갈아타게 해 줬음)들이었는데 원리금 상환에 대해서 굉장히 부정적인 견해를 밝힌 바 있다. 이번 대책도 마찬가지다. 부동산업을 하고 있는 한 지인은 “내년에 이것이 전면적으로 시행 된다면 아파트를 여러 채 가지고 있는 사람들의 경우 곡소리가 날 정도로 어려운 상황이 될 것”이라며 우려를 나타냈다.

그러면서 “요즘 시장 상황은 2008년 금융위기 전으로 본다”고 말했다. 그렇다면 경매시장은 어떨까? 대부분 2008년도 가격을 회복했고 물건이 거의 없는 상황이 근 2년 가까이 펼쳐지고 있다. 서초구의 경우 아파트가 한 채도 경매로 나오지 않은 경우도 있다. 필자가 보고 있는 지역의 상가들은 과거 3~4페이지에 걸쳐 200개씩 나오던 상가들이 이젠 5~6개 정도로 줄어들었다. 그나마 나오는 경매도 관심을 갖기엔 다소 힘든 물건들이다. 한마디로 말해 현재의 시장상황은 불황이다.

올해 부동산 전망

일단 정부의 대출 초점은 아파트 담보대출이다. 신용으로 받던 담보대출을 규제한다는 것이다. 소득증빙(원천징수영수증)이 있어야 아파트 대출을 해주지 신용카드사용액 가지고는 어림없다는 얘기다. 이렇게 되면 앞으로 아파트담보대출은 힘들어 질 수밖에 없다. 설령 아파트담보대출을 해준다고 하더라도 DTI, LTV을 까다롭게 보며 소득증빙까지 깐깐히 보겠다는 얘긴데, 이번 정부의 대책으로 소비자들은 어떤 영향은 받을까? 먼저, 오피스텔이나 빌라 그리고 수익형 부동산인 상가와 같은 형태로 갈아탈 것으로 보인다. 오피스텔이나 상가와 같은 품목은 이번 대책에서 빠져 있기 때문이다. 빌라의 경우 이번 대책에서 뚜렷이 나오지 않는 것으로 봐서 빌라 쪽으로도 사람들이 투자방향을 바꿀 수도 있다.

물론 이번 대책에서 주택담보물건이 3건 이상인 경우는 규제를 하는 것으로 봐서는 빌라는 거치식으로 바뀔 수도 있으니 관심을 갖고 지켜봐야 한다. 또 기존대출 때문에 전세가 늘어날 수도 있다. 아파트를 여러 채 가지고 있는 사람들의 경우나 아파트를 사고 싶은 사람의 경우 원리금 상환식으로 가면 부동산으로 수익률이 좋아지는 것이 아니라 오히려 매월 마이너스(사실 원금을 갚는 것이라 마이너스는 아니지만)가 되는 것이니 차라리 전세로 물건을 돌릴 가능성이 많다. 그렇게 되면 서울부터 전세물량이 쏟아져 나올 가능성도 있다. 서울의 전세가격이 떨어지고 수도권 아파트로 퍼지면서 연쇄적으로 전세가격이 떨어질 수 있는 가능성이 열려 있는 셈이다.

시행될 가능성

이번 대책이 과연 제대로 시행될 것이냐에 대한 우려도 따른다. 정부는 올해부터 시행한다고 밝혔지만 이 대책이 나온 이유가 가계부채 때문이다. 그러니 시행을 하고 부작용이 나올 가능성은 얼마든지 잠재한다. 정부가 그 부작용에 대해 알게 되고 국민들의 가계부채가 더 심각해지면(갑자기 경매 물건이 속출하고 여기저기서 곡소리가 날 경우, 거기다 한 번도 이런 식으로 대책을 시행해 본 적이 없음) 정부에서도 대책을 세워 후속대책을 발표할 수밖에 없다. 게다가 올해는 총선이 있는 해이다. 가계부채로 인해 곡소리가 나는 유권자들은 청년층보다 부동산을 많이 가지고 있는 장년층의 타격이 크다는 점을 감안했을 때 추가 대책이 나올 수 있는 여지는 얼마든지 있다. 경매물건이 쏟아져 나올 수도 있다.

시장에서 물건이 소화가 안 될 수 있다는 얘기다. 사실 가계부채가 늘어난 것은 여러 가지가 있는데 이런 시각으로 볼 수도 있지 않을까? 그동안 아파트는 전세를 많이 놨었다. 그런데 아파트의 가격이 정체 되었거나 앞으로 떨어질 것으로 예상되고 금리는 1%대로 달려가고 있다. 그러니 집주인들은 전세를 포기하고 월세로 바꾼 것이다. 전세를 포기하려면 일단 전세입자를 내보내야 한다. 그동안 집주인이 돈이 없어서 전세금을 받아 버텼는데 전세금이 있을 리 없다. 물론 그 중에는 돈 많은 사람들도 있겠지만 대부분은 전세입자를 내보낼 때 은행에서 아파트를 담보로 돈을 빌리고 모자라는 돈은 월세보증금과 자신의 돈으로 집어넣어 월세와 금리차를 이용해 월세 전환을 하게 된 것이다.

이렇게 전세에서 월세로 전환하는 비율이 우리나라의 가계부채가 늘어나는 비율로 늘어난 것이다. 가계부채가 늘어나는 것이 위험한 것이 아님에도 앞으로는 원리금 상환으로 이러한 수요를 없애려고 한다면 월세 전환하는 아파트가 줄어들 것이다. 어차피 월세를 놓아도 원리금 상환하는 돈이 더 많이 늘어날 테니 전세를 놓을 수밖에 없는 상황이 된다. 이 경우 전세를 놓을 수 있는 상황이 좋은 지역은 안전할 수 있다. 그러나 지금도 전세구하기가 어려운 수도권에서는 전세물량이 늘어날 경우 시장상황이 더 안 좋아질 수도 있다. 이렇게 되면 경매시장이 활성화(?) 될 수도 있다.

추가대책 발표는?

그럼 이 주택담보대출 규제에 관해 핵심적으로 지켜봐야 할 사항은 무엇일까? 바로 최초 주택담보대출 규제에 대한 시장의 반응이다. 어떤 식으로 반응하느냐에 따라 정부의 의지가 달라질 것으로 보이기 때문이다. 첫 번째는 시장 반응이 크게 일어나 경착륙 하는 것이다. 다시 말해서 시장이 담보대출규제에 민감한 반응을 보여 가계 대출이 급격히 줄어들면서 거래가 얼어붙고 부동산 가격이 떨어지고, 미분양 물량이 늘어나고 은행 연체율이 늘어난다는 가정을 해보자. 이럴 때 정부에서는 다시 냉온탕을 오갈 수밖에 없다. 겨우 살려놓은 시장이 급속도로 냉각되니 슬그머니 주택담보대출을 풀어주며 추가 대책을 발표할 수도 있다.

안심전환 대출의 예에서 보듯이 이자뿐 아니라 이자+원금상환은 가계에 큰 부담을 준다. 두 번째는 시장 반응이 작게 일어나면서 연착륙 하는 예이다. 즉 시장이 안정적으로 움직이며 대출은 줄어들면서 거래량은 소폭 감소하는 행태를 보이는 것이다. 이 경우 정부는 시장의 반응을 지켜보며 주택담보대출의 추이를 지켜볼 것이다. 그러면서 추가적인 가계대출감소의 대책과 더불어 산업용부동산 그리고 가계대출의 뇌관인 자영업자 대책이 더 추가로 나올 가능성도 있다. 사실 이번에 주택담보대출의 규제는 빙산의 일각에 불과하다.

주택담보대출은 담보물건이라는 것이 있어서 경매시장을 통한 담보물건의 가치를 다시 돌려받을 수 있다. 그러나 자영업자나 신용에 의한 대출은 기본적으로 담보물건이 취약하다. 그러니 은행권에서 예대마진(대출이자와 예금이자 사이에 금리차를 이용한 이익)으로 쉽게 영업하며 이것을 늘린 측면이 있다. 신용대출은 근본적으로 담보물건이 없어서 나중에 신용이 떨어지게 되면 원금을 돌려받기 쉽지 않은 단점이 있다. 그러다 보니 이번 정부의 발표는 조금 더 안정적인 주택담보대출을 건드린 것이라고 봐야 한다.

현재 적기인 재테크 상품은?

현재 은행에다 3억원을 맡기면 2% 금리일 경우 25만원이 나온다. 삼성전자 주식을 3억원어치 사면 매월 25만원 정도가 나온다. 국민연금은 89년도부터 시작해서 현재까지 169만원 꽉꽉 채워서 받는 사람들은 별로 없다. IMF때 직장에서 나와야 했던 사람들이 현재 받고 있는 국민연금 평균액은 32만원 정도다. 자영업은 개업하는 사람보다 폐업하고 있는 사람들이 많아지고 있다. 그러다 보니 부동산임대소득으로 가려고 하는 사람들이 많다. 이러한 상황에서 정부가 이 사람들의 목줄을 잡는 형국이 되고 있다. 물론 이번 대책은 올해 2월을 넘겨서 상반기를 지켜봐야 하겠지만 업계에 몸담은 사람으로서 우리나라 부동산 시장이 연착륙 했으면 하는 바람이다. 필자가 볼 때 부동산은 많이 버는 자가 강한 자가 아니라 버티는 자가 강한 자임에는 틀림이 없다.

칼럼 : 조던 JD부동산경제연구소 소장 http://cafe.daum.net/jodan777