2008년 이후 가장 집값이 많이 떨어진 곳은 어디였을까. 소위 ‘서부라인(김포·고양·파주·인천)’이다. 그럼 그곳은 왜 무너졌을까. 바로 아파트의 공급폭탄이 떨어졌기 때문이다. 2008년으로 거슬러 올라가보자. 어떤 일이 있었을까. 놀라겠지만 충청지역까지 투기과열지구로 묶였다. 투기과열지구란 분양권 당첨 이후 5년간 전매를 금지한다는 강력한 분양권 억제책이다. 수도권은 물론 미분양이 많은 지역인 지방까지도 전부 투기과열지구로 묶였다. 그럼 이런 조치로 인해 많이 떨어졌을까. 아니다. 사실은 2008년 금융위기를 겪으며 떨어진 것이 맞다. 금융위기는 서울, 수도권, 지방을 가리지 않고 부동산 경기를 얼어붙게 하는데 강력한 영향을 줬다.

아마도 이때는 부동산 전문가는 물론 일반인들도 부동산으로 돈 버는 일은 앞으로 없을 것이라고 인식하던 시기였다. 집 거지(하우스 푸어)라는 말도 이때 생겼다. 그러던 부동산이 2016년 현재 그런 일이 있었냐는 듯 또다시 부동산 과열을 생각해야 할 정도로 세상이 또다시 변했다. 그러다 11.3 대책 이 발표 되고, 2008년도의 데자뷰가 요즘 다시 보이고 있다.

그럼 2008년 왜 서부라인이 무너졌을까? 당시 서부라인은 유독 신도시가 많이 들어섰다. 인천에는 송도·청라·영종·검단 신도시가 발표됨과 동시에 개발이 시작됐고, 고양에는 식사지구, 파주는 운정지구, 김포는 한강신도시 등이 들어섰다. 이런 신도시나 지구지정은 구도심에 파급효과 를 불러온다. 바로 구도심 집값 몰락시키는 결과를 초래하기 때문이다. 그 이유는 사람들의 심리 때문이다. 예를 들자면, 송도신도시에 강남사람들이 온다고 착각하는 경우다. 그러나 실제로 송도신도시에 오는 사람들은 강남사람들이 아니라 인근의 연수구, 남동구의 사람들이다. 

GCF(녹색기후기금)같은 국제기구가 들어왔으니 전국에서 사람들이 송도신도시로 몰려올 것이라 생각하지만 실상은 그렇지 않다. 한 예를 살펴보자. 지면에 소개된 GCF가 들어오기 전과 후 분양권 지역별 청약분포에 대해 분석한 그래픽 기사에서,  GCF가 들어오기 전 인천 사람들의 청약분포가 95%에 육박했다. 반면 기타지역 사람들의 청약은 5%에 불과했다. GCF가 들어오고 난 후 송도신도시 지역별 청약분포는 인천이 90% 기타지역이 10%로 서울 및 기타지역이 약 5% 늘었다. 결국 송도신도시와 같은 선호신도시도 거의 대부분은 동네사람들이 청약한다는 얘기다.

그럼 한강신도시와 파주운정은 다를까? 아니다. 더 했으면 더했지 다르지 않다. 어느 지역이든 신도시는 동네잔치에 불과하다. 물론 강남과 가까운 판교, 위례 등은 예외일 수 있지만 말이다. 그렇다면 신도시가 생기면 신도시와 구도심의 관계는 어떻게 될까? 결과는 신 도시가 생김으로서 구도심은 몰락하고 그 몰락의 여파로 신도시까지 침몰한다. 

예를 들어 연수구에 사는 홍길동 씨는 송도신도시에 들어가기 위해 청약을 했고 당첨이 됐다. 그리고 입주날을 손꼽아 기다리다 입주가 다가오자 자신이 살던 아파트를 내놨다. 그리고 부동산에서 충격적인 소리를 듣는다. 자신과 같이 자신의 집을 팔고 송도신도시로 들어가려는 매물로 꽉 차있다는 얘기다. 홍길동 씨는 입주가 가까이 오면 올수록 더 안 팔리고 매물이 쌓이는 것을 발견한 것이다. 잔금을 치루고 들어가야 하기 때문에 할 수 없이 자신의 아파트가격을 더 싸게 내놓아야 한다는 얘기가 된다. 그러나 자신만 그렇게 생각한 것이 아니다 보니 이 또한 녹록치 않다. 

결국 아파트가격은 하염없이 떨어져 32평 아파트 가격은 1억2,000만원에 낙찰이 될 만큼 떨어졌다. 한때 2억원 가까이 가던 아파트였는데 말도 안 되는 가격에 거래된 것이다. 사실 신도시는 빠르게 지어지는 것이 문제다. 2년 안에 몇만 가구가 쏟아지고 잔금을 못 치루는 일이 벌어졌다. 그렇다면 연수구만 이랬을까. 아니다. 김포의 구도심, 고양시의 구도심, 파주의 구도심은 이런 악순환에 시달리며 24평은 9,000만 원, 32평은 1억2,000만원까지 떨어지고 말았다. 불과 얼마 전인 2012년 즈음이다.

그럼 신도시의 아파트는 어땠을까? 구도심에 있는 사람들이 아파트를 팔고 들어와야 하는데 문제는 아파트가 팔리지 않으니 입주를 안 한 분양권이 마이너스 프리미엄 1억원 이상 붙었다. 심지어 2억원까지 떨어지는 경우도 생겼다. 그들은 신용불량자를 각오하고 아파트를 포기하는 일도 생겼다. 그러면서 문제가 생겼다. 구도심의 아파트가 경매로 날아가는 일이 생긴 것이다. 구도심의 아파트를 신도시의 아파트 잔금 때문에 결국 잃어버린 결과를 초래한 것이다. 

연수구에 사는 홍길동 씨의 상황도 이러했을 것이다. 신용불량자가 돼서 신도시 아파트와 구도심의 아파트를 또 다시 경매로 날리는 일은 면해야 한다. 구도심의 아파트만이라도 지켜야 할 것 아닌가? 어차피 신도시 아파트에 입주를 해봐야 마이너스 1억원 붙은 아파트 들어갈 필요는 없다. 애초 계약금 10%씩 내고 들어갔다 하더라도 4억원이라면 4,000만원이 계약금이고, 중도금은 무이자로 대출을 받았다. 그런데 현재 마이너스 1억원이 붙어있고, 마이너스 1억원은 현재 진행형이라면 나중에는 2억원까지도 갈 수 있다는 얘기다. 그렇다면 이것을 누군가에게 넘기는 것이 유리한 것이다. 

사실 2008년도에 분양권에 당첨될 당시 신도시 에 입주하는 것이 목표가 아니고 중간에 분양권을 프리미엄 받고 팔겠다는 생각을 한 사람들이 많았다. 그러나 한낱 꿈에 불과하다는 것을 신도시 입주시점에야 사람들은 알게 되었다. 계약금 4,000만원, 그리고 웃돈 3,000만원을 붙여서라도 누군가에게 아파트 분양권을 넘기는 사람들이 생긴 것이다.

그래서 등장한 것이 소위 A급 바지라는 사람들이다. A급 바지는 공무원, 교사, 회사원 등으로 은퇴한 사람들이다. 분양권을 넘겨받을 정도의 신용상태가 되는 사람들인데 이들은 분양권 을 넘겨받고 중도금을 홍길동 씨에게 넘겨받아 6회분 이상 내다가 중간에 배째라고 하는 역할을 했다. 그 일로 건설회사들이 손해를 봤다. 사실 이런 일은 사기로 걸려들어 갈 수도 있는 일인데도 모든 재산을 날려 버릴 수 있다는 공포감에 어쩔 수 없었던 것이다. 그만큼 2012년 서부라인의 분양권 시장은 심각했고, 분양권은 최소 1억원까지 떨어졌다. 물론 그 이상 떨어지는 지역도 있었다.

구도심은 신도시로 들어가려는 사람들 때문에 가격이 단기 간에 급격히 떨어졌다. 그것은 구도심의 몰락이고 구도심의 몰락은 다시 신도시의 분양권 몰락으로 이어진다. 강남과 가 까운 지역의 신도시라면 그 여파는 덜하다. 왜냐하면 직장이 많은 강남과 가까운 곳으로 이주하려는 수요가 있기 때문이다. 그래서 서부라인과 달리 동쪽의 판교신도시는 무너지지 않았다. 강남과 가까운 동부라인에서 신도시 입주 시 전세값이 일시적으로 떨어질 수는 있었지만 급격히 채워졌다. 싼 전세값으로 직장과 가까운 곳으로 가려는 수요 때문이다. 

그렇다면 지금은 어떤 시장일까. 한 마디로 폭풍전야와 같다. 대형 신도시들의 입주가 카운트 다운에 들어갔다. 신도시 입주는 입주폭탄이다. 그것이 떨이지면 인근 구도심의 아파트는 추풍낙엽이 된다. 부동산관련업에 종사하는 필자로서는 제발 2008년의 악몽이 되살아나지 않기를 기도해 본다.