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칼럼

<신은숙 칼럼> 부동산 경매절차와 법률사항

새로운 정부가 출범한 후 부동산 시장이 활기를 띄면서 경매시장에 사람들의 발걸음이 끊이지 않고 있다. 지난 5월 전국 법원경매 평균 낙찰가율은 78.8.%로 역대 최고치를 기록하는 등 부동산 경매에 관심을 갖는 사람들이 크게 늘고 있는 것이다. 이번호에서는 부동산 경매를 이용한 재테크를 계획하는 사람들이 알아두면 도움이 되는 경매절차와 관련 법률사항에 대해 살펴보도록 하자.


법원 경매 절차


(1) 경매신청 및 경매개시 결정
경매절차는 채권자의 경매신청으로 시작된다. 경매에는 판결문과 같은 집행권원을 요구하는 강제경매와 담보권 실행을 위한 임의경매로 구분할 수 있지만 두 절차 사이에 큰 차이는 없다. 법원에서 경매를 신청할 근거가 있는지 검토해 경매개시 결정을 내리면 해당 부동산은 압류되고 부동산의 등기에는 경매개시 결정사실이 기입된다.


(2) 배당요구의 종기 결정 및 공고
법원은 경매개시 결정을 내린 후 배당요구 종기일을 정해 공고한다. 첫 경매개시결정등기 전에 이미 등기를 마친 담보권자, 임차권등기자, 체납처분에 의한 압류등기권자, 가압류권자는 배당요구를 하지 않아도 배당을 받을 수 있다. 그러나 일반채권자, 주택임대차보호법에 의한 소액임차인, 확정일자를 받은 임차인, 근로기준법에 의한 임금채권자 등은 반드시 배당요구 종기일까지 배당요구를 해야 배당을 받을 수 있다.


(3) 매각의 준비 및 매각방법의 지정 등
법원은 매각할 부동산의 점유관계, 차임 또는 보증금의 액수, 기타 현황에 대한 조사를 실시하고, 감정인에게 부동산을 평가하도록 해 최저매각가격을 정하고 매각기일을 공고한다. 매각방법으로는 매수신청인이 매각기일에 매각장소에서 입찰표를 제출하는 기일입찰방법과 매수신청인이 지정된 입찰기간 안에 직접 또는 우편으로 입찰표를 제출하는 기간입찰방법이 있는데 일반적으로 기간입찰방법으로 진행되는 경우가 많다.


(4) 매각의 실시 (기일입찰)
매각기일은 법원에서 진행된다. 입찰을 희망하는 사람은 미리 필요한 서류들을 모두 준비해가야 한다. 본인이 직접 입찰 할 때는 신분증과 도장, 입찰보증금을 준비한다. 이때 도장은 반드시 인감도장이 아니어도 무방하다. 만약 대리인이 입찰 할 경우에는 대리인의 신분증과 도장, 입찰보증금 외에 본인의 인감증명서와 인감이 날인된 위임장을 첨부해야 한다. 입찰표에는 사건번호, 입찰자의 성명과 주소, 부동산의 표시, 입찰가격, 입찰보증금액을 기재한다. 


주의할 점은 입찰표의 입찰가격은 수정할 수 없으므로 잘못 기재한 경우 반드시 새 용지를 사용해야 한다. 입찰가격을 수정한 경우 최고가를 썼다 하더라도 그 입찰은 무효가 된다. 입찰표와 입찰보증금이 들어있는 봉투를 집행관에게 제출하면 더 이상 입찰표는 취소, 변경, 교환할 수 없다. 입찰이 마감되면 개찰하고 최고의 가격으로 매수신청을 한 사람을 최고가매수신고인으로 결정한다. 자신이 최고가 매수신고인으로 지정되지 않았다 하더라도 차순위매수 신고를 할 수 있다. 


차순위매수 신고란 최고가매수신고인이 낙찰대금을 지급하지 않는 경우 별도의 입찰 없이 자신을 바로 최고가매수신고인으로 지정해 달라는 신고를 말한다. 다만, 차순위 매수신고를 하면 최고가 매수신고인이 잔금을 모두 내거나 매각 불허가 결정이 되기 전까지는 보증금을 반환받지 못하며, 차순위매수 신고 후 자동 낙찰을 받는 경우 잔금을 납부하지 않으면 보증금을 반환받지 못하게 되므로 신중하게 판단해야 한다.


(5) 매각결정 및 매각대금의 납부
법원은 매각결정기일에 매각허가에 관한 이해관계인의 의견을 듣고 매각허가결정 또는 매각불허가결정을 선고한다. 매각허가결정이 확정되면 매수인은 지정된 지급기한 안에 매각대금을 납부해야 한다.


(6) 소유권이전등기 촉탁, 부동산 인도명령, 배당실시
매수인이 대금을 모두 납부하면 부동산의 소유권을 취득한다. 다만, 등기비용은 매수인이 부담한다. 매수인이 매각대금을 납부하면 법원은 배당기일을 정하고 이해관계인과 배당을 요구한 채권자에게 배당을 실시해 절차를 종결한다.


(7) 부동산 명도 시 유의사항
경매대금 완납으로 부동산 소유권을 취득했다고 하더라도 낙찰 받은 부동산을 점유하고 있는 임차인등이 있는 경우 부동산 명도를 두고 실랑이가 벌어지곤 한다. 명도의 합의를 할 경우 상대방이 권한을 가진 점유자가 맞는지 반드시 확인해야 한다. 임차인이거나 사업자등록이 된 자가 아니라 실제 점유하는 경영자라는 말만 믿고 명도 합의를 했다가 낭패를 당하는 경우가 종종 있다.


세입자 또는 점유자가 있는 경우 명도합의를 하더라도 일단 낙찰대금을 완납했다면 그와 동시에 인도명령을 신청하는 것이 좋다. 인도명령은 낙찰대금을 완납한 뒤 6개월 이내에만 신청할 수 있기 때문에 명도합의를 하다가 시기를 놓치는 우를 범할 수 있다. 인도명령 신청기한이 도과하면 명도소송과 강제집행의 절차를 진행해야 하므로 부동산을 인도받기까지 상당한 시간과 금전적 손해가 발생할 수 있음을 유의해야 한다.


 MeCONOMY magazine July 2017

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