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금융

더 까다로워진 은행대출...‘DSR·RTI’ 본격시행

DSR 100% 초과시 고DSR...신용대출은 150%, 담보대출은 200%


모든 시중은행들이 지난 26일부터 총부채원리금상환비율(DSR) 등이 담긴 ‘여신심사 선진화 가이드라인’과 ‘개인사업자대출 여신심사 가이드라인’을 시행했다. 지난해 10월 정부가 한국경제의 뇌관인 1,400조원의 가계부채를 안정적으로 관리해 증가세를 낮추겠다며 발표한 ‘가계부채 종합대책’의 세부 시행방안이다. 은행연합회는 가계대출 차주의 상환능력을 정확하게 평가하고 은행의 개인사업자대출 리스크 관리를 강화하기 위해 이 같은 내용의 가이드라인을 시행하게 됐다고 지난 25일 밝혔다.

‘여신심사 선진화 가이드라인’...DSR, 원칙적으로 모든 대출에 적용

여신심사 선진화를 위한 가이드라인의 주요 개정내용을 보면 원칙적으로 모든 가계대출에 대해 총체적상환능력비율(DSR)을 산출하도록 해 가이드라인 적용 범위가 주택담보대출에서 가계대출 전체로 확대됐다.

DSR은 해당 대출의 연간 원리금 상환액에 기존 대출의 연간 원리금 상환액을 더한 값을 연 소득으로 나눈 값이다. 주담대만 반영하는 DTI와 달리 신용대출, 마이너스 통장, 자동차 할부금 등 모든 대출의 원리금 상환부담이 차주의 연간 총소득 대비 몇 %인지 계산한다.

예를 들어 연봉이 5,000만원인 직장인이 연간 갚아야할 상환액이 5,000만원이면 DSR은 100%가 되는 것이다. 주요 시중은행은 DSR이 100%를 초과할 경우를 고DSR로 분류하고 신용대출은 150%, 담보대출은 200%를 대출 가능한도로 설정했다. 


구체적으로 소득은 총부채상환비율(신DTI) 소득산정방식을 준용해 증빙소득으로 산정하는 것을 원칙으로 하되, 비대면 신용대출 등은 인정·신고소득을 바로 사용할 수 있도록 하는 등의 예외를 마련했다.

부채 산정은 상환방식, 대출종류 등에 따라 차주의 실질적 상환부담을 합리적으로 반영했다. 신용대출 중 마이너스통장은 한도금액을 10년 동안 분할상환 하는 것으로 가정해 원금상환부담을 반영하고, 전세대출의 경우 이자만 실제부담액으로 반영하고 원금은 부채에 포함시키지 않는 식이다. 

DSR 도입으로 서민이나 실수요자에 대한 피해가 발생하지 않도록 서민금융상품, 소액 신용대출, 취약차주 채무조정 상품 등은 DSR 산출 대상에서 제외된다. 은행은 DSR을 참고해 적정한 대출한도를 자율적으로 설정하고 각 은행이 정한 고DSR 대출은 별도로 사후 관리한다. 

금융당국은 4분기부터 신규 가계대출 취급액 중 고DSR 대출 비중을 일정비율 이내로 관리하도록 하는 간접적인 리스크 관리기준을 제시할 계획이다.

주택 임대소득, 이자보다 1.25배 많아야 대출 可

개인사업자대출 여신심사 가이드라인은 부동산임대업 대출을 신규로 취급할 때 임대업 이자상환비율(RTI)을 산출해 해당 대출의 적정성 여부를 심사하는 것을 골자로 한다. RTI는 연간 임대소득을 연간 이자비용으로 나눈 값이다. 임대업으로 돈을 벌어 이자를 낼 능력이 얼마나 되는지 나타내는 지표로 연간 임대소득이 이자비용대비 몇%나 되는지 따져본다는 의미다.

원칙적으로 주택은 임대소득이 이자비용의 1.25배, 비주택은 1.5배 이상인 경우에만 신규 대출이 가능하다. 이렇게 되면 앞으로 전세를 끼고 집을 여러 채 사들여 시세차익이나 임대수익을 내는 이른바 ‘갭투자’에 제동이 걸릴 전망이다. 시설자금은 유효담보가액 초과분을 매년 10%이상 분할 상환하는 조건으로 취급하도록 했다. 

한편 은행은 자율적으로 개인사업자대출에 대한 관리업종을 선정하고 업종별 한도설정 등 리스크 관리를 강화한다. 1억원 초과 신규 대출을 취급할 때 차주의 소득대비대출비율(LTI)을 산출해 여신심사 시 참고지표로 활용한다. 아울러 내년부터는 과밀 상권 및 업종에 대한 쏠림 현상을 막기 위해 은행이 개인사업자대출 취급 시 상권 및 업황 분석 결과를 여신심사에 활용하게 된다. 

신DTI·DSR·RTI, 가계부채 잡을까

정부가 ‘가계부채 종합대책’의 일환으로 신DTI를 비롯한 각종 고강도 대출규제를 내놓고 있다. 신DTI가 주택담보대출을 받으려는 사람들을 옥죈 정책이라면 DSR과 RTI 시행은 신용대출을 받으려는 사람들과 임대업자들에게 큰 부담이 될 것으로 보인다. 부동산시장의 거품과 함께 가계부채를 잡을 수 있을지 주목되는 대목이다. 


은행연합회 관계자는 “DSR 도입은 차주의 상환능력을 정확히 반영하는 자율적인 여신심사 체계 구축을 위해 은행권에서 가장 먼저 추진되는 것으로 이를 통해 선진화된 여신심사 관행이 정착될 것”이라며 “가계부채 증가 취약부문인 개인사업자대출에 대해서도 여신심사가 강화되면서 은행권의 체계적인 리스크 관리가 가능해질 것”으로 내다봤다.

MeCONOMY magazine April 2018

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