[M이코노미 박홍기 기자] 투기과열지구 내 새 아파트의 청약열기가 여전히 뜨겁다. 투기과열지구란 주택가격 상승률이 물가상승률보다 현저히 높은 지역을 말한다. LTV·DTI 40% 적용, 재건축조합원 지위 양도 금지, 분양권 전매제한 등의 규제를 받는다. 현재 전국에서 투기과열지구로 지정된 곳은 서울 전역과 경기 과천·광명·분당·하남, 세종, 대구 수성구 등이다. 올해 상반기 하남시와 세종시에서 분양된 위례포레자이와 세종린스트라우스는 각각 130대 1과 79대 1의 높은 경쟁률을 기록했고, 서울은 무순위 청약에 수요가 몰리는 등 호조세를 이어갔다. 투기과열지구 내 아파트 청약을 노리는 수요가 워낙 많다보니 웬만한 가점으로는 당첨이 어렵다는 말까지 나온다.

부동산114가 금융결제원의 올해 상반기 아파트 당첨가점을 분석한 결과를 보면 투기과열지구의 평균 가점은 50점으로, 비(非)투기과열지구의 당첨가점 평균(20점)에 비해 2.5배 높았다. 청약가점이 50점 이상 되려면 배우자와 자녀 2명을 부양가족으로 둔 세대주를 기준으로 봤을 때 무주택기간과 청약통장 가입기간이 9년 이상이어야 한다. 투기과열지구의 지역별 평균 당첨 가점은 세종(55점), 경기(51점), 대구 수성구(51점), 서울(48점)순으로 나타났다. 서울의 당첨가점 평균이 상대적으로 낮은 이유는 중도금 대출이 불가능한 9억원 초과 분양단지가 많아 청약 진입장벽이 높았기 때문인 것으로 보인다.

 
‘최고 82점’...송파 위례신도시

상반기 투기과열지구에서 당첨가점 커트라인이 가장 높았던 단지는 서울 송파구 위례신도시에서 분양된 ‘송파위례리슈빌퍼스트클래스’다. 당첨가점 평균이 72점으로, 전용면적 105㎡T에서는 커트라인이 만점(84점)에 가까운 82점이었다. 여경희 부동산114 수석연구원은 “행정구역상 서울 송파구에 속하면서도 주변 시세 대비 저렴한 분양가가 청약 흥행의 원인으로 보인다”고 말했다. 반면 당첨가점이 가장 낮았던 단지는 서울 광진구 ‘e편한세상광진그랜드파크’로 평균 당첨가점이 22점에 불과했고, 일부 주택형은 미달되기까지 했다. 여경희 수석연구원은 “중도금 대출이 불가능한 고분양가로 진입장벽을 높인 것이 미분양의 원인”이라고 분석했다.

투기과열지구 하반기 분양물량, 작년보다 2배 많아

올해 하반기 투기과열지구에서는 총 3만6,625가구가 분양될 예정이다. 지난해 하반기(1만5,443가구)보다 2배 이상 많은 물량이다. 서울이 2만7,865가구로 가장 많고, 세종이 817가구로 가장 적다.

서울은 하반기 첫 분양인 서초구 ‘서초그랑자이’가 평균 42.6대 1의 경쟁률을 기록하면서 청약 열기를 이어갔다. 주택형별 당첨가점 커트라인은 59㎡C가 58점으로 제일 낮았고, 100㎡A와 119㎡가 75점으로 가장 높았다. 분양가 규제강화로 삼성동 래미안라클래시(상아2차재건축), 서초구 래미안원베일리(신반포3차‧반포경남 재건축) 등 강남권 주요 단지들이 후분양을 확정하거나 검토하자, 자연스레 선분양 단지인 ‘서초그랑자이’에 대한 관심도가 높아졌다. 9월에는 서울 최대 규모 재건축인 강동구 ‘둔촌주공(1만1,106가구)’이 분양에 나설 예정이다.

경기도에서는 성남 판교 대장지구 내 마지막 민간분양인 ‘판교 대장지구 제일풍경채(A5BL 589가구/A7‧8BL 444가구)’가 7월 초 분양됐다. 최고 청약경쟁률은 6.7대 1(A5, 전용 84.95㎡C)로 순위 내 마감됐다. 이어 과천지식정보타운의 ‘과천제이드자이(총 647가구)’가 7월 중 모델하우스 문을 열 예정이다. 여 수석연구원은 “분양가상한제 적용을 받는 공공분양 아파트로 수요자들의 관심을 모을 전망”이라고 내다봤다.

대구 수성구 내 하반기 분양물량은 7월 중 모두 풀릴 것으로 보인다. 스타트를 끊은 단지는 7.5대 1의 경쟁률로 청약 마감된 황금동 ‘힐스테이트 황금 센트럴(750가구)’이다. 이어 ▲만촌동 ‘만촌역서한이다음(102가구) ▲신매동 ‘시지라온프라이빗(207가구)’ ▲욱수동 ‘수성한신더휴(667가구)’ 등이 분양에 나설 예정이다. 또 세종시에서는 4-2생활권 마지막 민간참여 공공분양 단지인 ‘세종 하늘채 센트레빌(L2BL 318가구/M5BL 499가구)’이 7월 중 분양된다.

까다로워진 1순위 자격 조건, 청약 전 꼼꼼히 따져야

투기과열지구 내 아파트는 수요가 많아 높은 가점으로 1순위에서 마감되는 경우가 일반적이다. 따라서 아파트 당첨을 원한다면 청약 전 1순위 자격 요건을 꼼꼼히 따져볼 필요가 있다. 투기과열지구에서 1순위로 청약을 하려면 기본적으로 청약통장 가입기간 2년 이상, 과거 5년 이내 다른 주택에 당첨되지 않은 무주택 세대주(민영주택은 1주택 이하 소유자)여야 한다. 분양주체에 따라 국민주택은 월 납입금을 체납 없이 24회 이상 납입해야 하고, 민영주택은 최소 200만원에서 최대 1,500만원의 예치기준금액을 조건을 만족해야 한다.

투기과열지구에서 분양하는 민영주택의 경우 전용 85㎡이하는 100% 가점제가, 전용 85㎡초과는 50% 가점제·50% 추첨제가 적용된다. 추첨제 물량의 75%는 무주택자에게 우선 공급하고, 나머지 25%는 무주택자와 1주택자(기존 소유주택 처분조건)에게 기회가 주어진다. 따라서 가점이 50점 이상인 무주택자들은 당첨 가능성이 상대적으로 높다.

가점이 낮은 1주택자라고 해서 청약을 지레 포기할 필요는 없다. 지난 5월부터 투기과열지구의 예비당첨자 선정비율이 전체 공급물량의 500%로 상향 조정되면서 가점이 낮은 1‧2순위 실수요들의 당첨 기회가 커졌기 때문이다. 여 수석연구원은 “투기과열지구 내에서도 입지와 분양가에 따른 선호도 차가 있기 때문에 상대적으로 인기가 덜한 단지를 공략하면 당첨 확률을 높일 수 있다”고 조언했다.

MeCONOMY magazine August 2019