“며칠 전 세입자가 제 허가 없이 다른 사람에게 무단전대(임대) 한 사실을 알게 되었습니다. 계약서에는 ‘무단전대가 발생하면 임대차 계약은 해지된다’라는 문구를 넣은 상태입니다. 세입자는 현재 전차인을 내보냈기 때문에 문제 될 게 없다며 뻔뻔하게 맞서고 있습니다. 이런 세입자를 상대로 임대차 계약해지와 명도소송이 가능할까요” 전대차 계약은 세입자가 건물주의 동의를 받고 부동산을 제3자에게 재임대하는 계약을 말한다. 즉 무단전대는 건물주의 동의 없는 불법행위로, 이때 건물주는 세입자를 상대로 건물을 비워달라는 취지의 명도소송을 제기할 수 있다. 18일 엄정숙 부동산 전문변호사(법도 종합법률사무소)는 “상가건물 임대차보호법(이하 상임법) 제10조 제1항 제4호에는 ‘세입자가 건물주의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대한 경우 계약갱신요구권을 거부할 수 있다’고 명시되어 있다”며 “무단전대 한 사실이 있다면 현재 세입자가 전차인을 내보낸 계약 회복 관계에서도 계약해지는 물론 갱신요구권 거부도 가능하다”고 말했다. 만약 무단전대로 인해 명도소송까지 진행해야 한다면 건물주는 세입자와 무단전대 중인 전차인 가운데 누구를 상대로 소송을 제기해야 할까. 엄 변호
대구 분양시장이 대규모 입주로 인해 다소 주춤한 모습을 보이고 있는 가운데 주택가격 하락의 리스크를 계약자가 아닌 건설사가 부담하는 제도를 도입한 단지가 나왔다. 롯데건설은 대구 달서구 본동에 분양 중인 ‘달서 롯데캐슬 센트럴스카이’ 아파트 계약자들에게 대구 최초로 ‘계약금 안심보장제’를 실시하기로 했다고 16일 밝혔다. 계약금 안심보장제는 분양 후 계약자들이 일정 시점 계약 해지를 원할 시, 위약금 없이 계약금 일체(옵션비용, 제세공과금 등 일부 제외)를 계약자들에게 돌려주는 제도다. 롯데건설은 특약 해지 접수 기간 내에 해지 요청이 들어오면 입주 지정기간 종료일까지 계약을 해지하고 계약금도 전액 환불해주기로 했다. 발코니 확장비용도 계약금 안심보장제에 포함시켰다. 롯데건설은 이와 함께 ‘특약해지금’ 또는 ‘입주지원금’도 함께 지급할 계획이다. 특약해지금은 계약 해지가 진행되더라도 기존 계약자들에게 일정부분 지원해주는 제도다. 롯데건설은 원 계약의 계약금 완납일 익일부터 입주개시일까지 일할해 계약금에 연 5.0% 가산한 금액을 기존 계약자(계약해지 당사자)에게 지불할 예정이다. 기존 계약을 유지하는 입주민들에게도 혜택이 돌아간다. 입주지원금은 특약해지금과
윤석열 국민의힘 대선 후보가 제20대 대통령으로 선출되면서 부동산 시장에도 많은 변화가 생길 전망이다. 오른 집값을 규제일변도 정책으로 잡으려던 문재인 정부와 달리 규제를 완화하고 민간공급을 늘리는 쪽으로 방향을 잡았기 때문이다. 특히 윤석열 당선인은 다주택자들에게 집중된 징벌적 과세제도를 대대적으로 손볼 예정이다. 실제 공약집에도 다주택자들에게 적용되던 징벌적 과세를 완화하는 내용이 다수 포함돼 있다. 구체적으로 다주택자에 대한 양도세 중과세율 적용을 최장 2년간 한시적으로 배제하고, 다주택자에게 적용되던 취득세 누진세율(최고 12%)도 완화한다. 종부세는 장기적 관점에서 재산세와 통폐합해 세 부담을 줄여나갈 계획이다. 이처럼 다주택자에 대한 세제 규제가 완화되면 ‘똘똘한 한 채 선호현상’도 사그라들 수 있다. 세금 부담이 줄어들면 굳이 ‘한 채’만을 고집할 필요가 없어지기 때문이다. 이에 따라 서울을 포함한 수도권에 집중됐던 부동산시장이 지방까지 외연을 확대해 나갈 수 있다는 견해도 있다. 리얼투데이 김웅식 연구원은 “하반기쯤 부동산 정책의 뚜렷한 윤곽이 나오고 방향성도 제시될 것”이라며 “다주택자들의 거래를 가로막고 있던 세금 문제가 해결되면서 소비자들
“전세 기간이 끝나가는데 신규 세입자가 구해지지 않고 있습니다. 혹시나 하는 마음에 등기부를 확인해 보니 집주인의 빚이 많다는 걸 알게 되었습니다. 집주인의 빚 때문에 세입자가 구해지지 않는다면 저는 어떻게 대처해야 할까요?” 집주인의 빚 때문에 마음고생 하는 세입자들이 많다. 집주인에게 냈던 전세금을 돌려받아야 하는데, 집주인의 채무 상태가 기재된 등기부를 확인한 예비 세입자들이 계약을 꺼리기 때문이다. 엄정숙 부동산 전문변호사(법도 종합법률사무소)는 14일 “채무 상태가 엉망인 집주인들은 대부분 전세보증금을 돌려줄 여유가 없을 것”이라며 “신규 세입자조차 구해지지 않는 상황이라면 자신의 상황에 맞게 판단을 내려야 한다”고 말했다. 기존 세입자가 내릴 수 있는 판단은 ▲전세금을 돌려받을 때까지 거주하는 방법 ▲이사부터 해야 할 때 대처 방법 ▲소송을 통한 부동산 경매 방법 등 크게 3가지다. 집주인의 채무로 전세금 반환이 쉽지 않을 때 해야 하는 첫 번째 대처 방안은 전세금을 돌려받을 때까지 해당 주택에서 거주하는 것이다. 엄 변호사는 “집주인의 보증금 반환의무와 세입자의 명도 의무는 동시이행관계에 있다”며 “집주인이 보증금을 돌려주지 않는다면 세입자가 집
“임대차 계약기간이 끝났는데도 집주인이 전세금을 돌려주지 않습니다. 집주인은 새로운 세입자가 들어와야 돈을 준다며 기다리라고만 했습니다. 때문에 이사도 못가고 기다리던 중 갑자기 새로운 세입자를 찾았다며 급히 나가라고 합니다. 이사 준비도 못했는데 무조건 급히 나가야 하나요?” 계약기간이 끝나도 전세금을 돌려주지 않다가 갑자기 새로운 세입자를 찾았다며 급히 집을 비우라는 집주인 때문에 마음 고생하는 세입자들이 수두룩하다. 집주인의 사정 때문에 이사 나가지 못하다가 갑작스러운 퇴거통보를 받는 경우는 간단치 않은 상황이다. 7일 엄정숙 부동산 전문변호사(법도 종합법률사무소)는 “세입자의 명도의무와 집주인의 전세보증금 반환의무는 동시이행 관계”라며 “전세계약 기간이 끝났음에도 집주인이 전세금을 돌려주지 않았다면 세입자에게도 집을 비울 의무가 사라진다”고 말했다. 이어 “집주인이 전세 기간이 끝난 후라도 돈을 돌려줬다면 동시이행관계에 따라 세입자도 집을 비워야 한다”고 부연했다. 만약 집주인의 뒤늦은 전세금반환으로 이사 준비를 하지 못한 상황이라면 세입자는 어떻게 대처해야 할까. 엄 변호사는 “집주인이 전세금을 돌려줬으니 바로 나가라는 경우도 있다”며 “그러나 집주
3월 9일 치러지는 대통령 선거의 화두는 단연 ‘부동산’이다. 유권자들이 다른 분야에 비해 유독 부동산 정책에 관심이 높은 이유는 지난 5년간 폭등한 집값 때문이다. 문재인 정부는 ‘투기세력과의 전쟁’을 명분으로 내걸고 집값을 잡겠다며 20여 차례의 고강도 규제책을 내놨지만 역대 정부 최고 집값 상승률이라는 진기록만 세웠다. 집값 안정에 대한 국민들의 염원이 고조되는 가운데 이재명 더불어민주당 대선 후보는 문재인 정부의 부동산 정책 실패를 사실상 인정하고 차별화를 강조하고 있으며, 윤석열 국민의힘 후보는 현 정부의 부동산 문제를 집중적으로 부각시키면서 정권심판론에 힘을 실고 있다. 그런데 부동산 관련 수많은 공약이 중구난방으로 쏟아지다보니 유권자들 입장에서는 이게 누구 공약인지, 실현가능성은 있는지 등을 가늠하기 어렵다. 이번 호에서는 문재인 정권 내내 주택시장을 떠들썩하게 했던 3가지 키워드 ‘세금’ ‘대출’ ‘수도권광역급행철도(GTX)’ 등과 관련된 양강 후보의 공약을 분석해 실현가능성을 따져보고 향후 변화를 예측해본다. ※ M이코노미 매거진 3월호에 실린 기사입니다. [세금] 李·尹 “양도세 중과 유예, 취득세 완화”...보유세는 온도차 먼저 부동산 세
부동산R114에 따르면 2월 넷째 주에는 전국 19개 단지에서 총 1만1,875가구(일반분양 9,779가구)가 분양을 시작한다. 서울 영등포구 영등포동2가 ‘센트레빌아스테리움영등포’, 경기 평택시 현덕면 ‘평택화양휴먼빌퍼스트시티’, 인천 연수구 송도동 ‘힐스테이트레이크송도4차’ 등에서 청약을 진행한다. 모델하우스는 경기 파주시 동패동 ‘신영지웰운정신도시’, 세종시 산울동 ‘엘리프세종’ 등 6곳이 오픈을 앞두고 있다.
지난해 4분기 서울 성수동과 청담동 등 MZ 세대가 선호하는 상권의 활기는 오미크론 변이 공포에도 한층 살아난 분위기다. 공실률이 높은 상권으로 꼽히는 명동이나 광화문과는 대조적인 모습이다. 17일 상업용 부동산 데이터 기업 알스퀘어가 한국부동산원 자료를 분석해 내놓은 자료에 따르면 지난해 4분기 광화문·남대문·명동·종로 등이 포함된 서울 도심 지역 소규모 상가 평균 공실률은 11.2%로 집계됐다. 전분기보다 2.4%포인트 오른 수치다. 2020년 4분기 사상 처음으로 두 자릿수의 공실률을 기록한 이후 1년 만에 이전 기록을 넘어섰다. 부동산원은 3층 이상에 연면적이 330㎡를 초과하면 중대형 상가로, 2층 이하에 연면적이 330㎡ 이하면 소규모 상가로 분류한다. 상권별로 보면 명동은 공실률 50.3%를 기록했다. 전분기보다 7%포인트 상승한 수치다. 광화문(21.7%)은 2.4%포인트, 종로(9.8%)는 1.1%포인트 올랐다. 공실이 늘면서 자연히 임대료도 떨어졌다. 도심 지역은 1㎡당 6만8000원으로 전분기보다 1% 하락했다. 특히 명동은 15만2700원으로 4.2% 하락했다. 코로나 팬데믹 이전인 2019년 4분기와 비교하면 무려 41.7%나 내렸다.
부동산R114에 따르면 2월 셋째 주에는 전국 11개 단지에서 총 7,746가구(일반분양 6,060가구)가 분양을 시작한다. 대구 달서구 본리동 ‘달서푸르지오시그니처’, 경기도 광주시 탄벌동 ‘두산위브광주센트럴파크’, 충북 청주시 모충동 ‘한화포레나청주매봉’ 등이 청약을 진행한다. 모델하우스는 서울 구로구 개봉동 ‘신영지웰에스테이트개봉역’, 경기 구리시 수택동 ‘힐스테이트구리역', 대구 수성구 신매동 ‘시지라온프라이빗’ 등 7곳이 오픈을 앞두고 있다.
“임대차 계약 기간이 끝났는데도 세입자가 건물을 비워주지 않고 있습니다. 그래서 명도소송을 하려고 하는데 주변에서 점유이전금지가처분도 신청하라고 합니다. 점유이전금지가처분 신청 절차는 어떻게 되나요? 만약 신청하지 않을 때는 어떤 문제가 발생하는지 궁금합니다” 명도소송에서 점유이전금지가처분 신청을 하지 않아 낭패를 보는 건물주들이 많다. 만약 소송 기간 중 세입자가 다른 사람에게 무단 전대를 했다면 복잡한 문제가 발생하기 때문이다. 명도소송이란 건물을 비워달라는 취지로 건물주가 세입자를 상대로 제기하는 소송을 말한다. 점유이전금지가처분이란 점유를 이전하는 것을 금지한다는 뜻으로 명도소송을 진행할 때 세입자가 다른 사람에게 전대(임대)하는 것을 금지하는 가처분을 말한다. 법도 종합법률사무소 엄정숙 부동산 전문변호사는 10일 “명도소송을 진행할 때 점유이전금지가처분은 법으로 정해진 절차는 아니지만 추후 판결문으로 강제집행 시 문제가 생길 수 있다”며 “강제집행까지 고려한다면 점유이전금지가처분 절차는 반드시 해야 하는 필수 절차”라고 조언했다. 명도소송에서 점유이전금지가처분 절차는 크게 5단계로 나뉜다. 첫 번째는 신청서 작성 단계다. 신청서를 작성할 때는 담보
최근 양강 대선후보들이 수도권 광역급행철도(GTX) 연장 및 신설 공약을 잇따라 내놓으면서 평택 등 공약 호재 지역들이 주목받고 있다. 이재명 더불어민주당 대선후보는 지난해 10월 GTX-C노선을 경기 평택과 시흥까지 연장하는 방안을 검토하겠다는 공약을 밝히는 한편, 지난달 24일에는 기존 GTX 노선에 신규 노선을 추가하는 GTX 플러스(+) 프로젝트를 추진하겠다고 밝혔다. GTX-A+노선은 동탄∼평택 연장을 추진하고, GTX-C+노선의 경우 북부는 동두천까지, 남부는 병점·오산·평택으로 연장하고 금정에서 안산과 오이도까지 기존선을 활용해 연결하는 것이다. 또 GTX-D노선은 김포∼부천∼강남∼하남 구간으로 만들고, GTX-E(인천~시흥·광명신도시~서울~구리~포천) 노선과 GTX-F(파주~삼송~서울~위례~광주~이천~여주) 노선 신설을 추진하겠다고 밝혔다. 윤석열 국민의힘 대선후보 역시 지난달 7일 수도권 광역교통망 공약을 발표하면서, GTX A·B·C 노선은 연장, 2기 GTX 3개 노선(D·E·F)은 신설하겠다고 밝혔다. 특히 GTX-A노선은 기존 운정~동탄에서 운정~동탄~평택까지, C노선은 기존 덕정~수원에서 동두천~덕정~수원~평택까지 연장하겠다고 했다.
“임대차계약이 끝날 때가 되어 권리금을 내고 들어올 신규 세입자를 구하고 있습니다. 그런데 생각만큼 쉽지 않습니다. 만약 계약 기간 안에 신규 세입자를 못 구하면 어떻게 되나요.” 임대차 계약 종료를 앞두고 권리금을 내고 들어올 신규 세입자를 구하지 못해 마음고생 하는 임차인들이 수두룩하다. 권리금이란 영업시설, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 위치에 따른 이점 등에서 비롯된 금전적 가치를 말한다. 2015년 상가건물임대차보호법(상임법)이 개정되면서부터 법으로 보호받게 됐다. 법도 종합법률사무소 엄정숙 부동산 전문변호사는 7일 “임차인이 권리금을 받기 위해서는 임대차 계약 종료 6개월 전부터 1개월 전까지 건물주에게 신규 세입자를 주선해야 한다”며 “만약 이 기간 안에 신규 세입자를 주선하지 못했다면 상황별로 △계약갱신요구권 △묵시적 계약갱신 △계약해지를 사용해 결정해야 한다”고 조언했다. 첫 번째 계약갱신요구권이란 세입자가 건물주에게 계약을 연장해 줄 것을 요구하는 권리다. 엄 변호사는 “신규 세입자를 주선하지 못한 채 계약 기간 만료로 임대차 계약이 해지된다면 권리금을 주장할 수 없다”며 “권리금을 포기할 생각이 없다면 계약갱신요구권을 행사하여 계약을