최근 서울 아파트 값이 치솟으면서 부동산시장이 다시 과열되는 양상을 보이고 있다. 급기야 정부는 금융 대출 규제를 강화하는 내용의 부동산 정책을 발표하며 집값 잡기에 나섰지만 효과가 있을지는 아직 미지수다. 단기간에 집값이 급등하면서 매도인과 매수인 사이에 계약을 파기하고 서로 다툼을 벌이는 사례가 발생하고 있다. 앞으로도 집값이 계속 오를 것을 기대한 매도인들이 일방적으로 계약을 파기 하는 것이다.
매도인 입장에서는 계약금의 배액을 상환하고 계약을 파기하더라도 집값이 더 많이 오를 것이기 때문에 남는 장사라고 생각한다. 그러나, 매수인 입장에서는 계약파기를 원하지도 않을뿐더러 계약이 파기되는 동안 이미 다른 집값도 올라버린 상태이기 때문에 새로운 집을 매수하지 못하게 됐다며 아우성이다. 여기에, 계약금이 아니라 가계약 상태에서 계약이 파기된 경우라면 상황은 더욱 복잡해진다. 매도인의 일방적인 계약파기는 법률적으로 문제가 없는 것일까? 이하에서는 매도인과 매수인 사이의 부동산계약 파기와 계약금 반환을 둘러싼 법률적 쟁점에 대해 살펴보자.
가계약 상태에서 계약파기
부동산 거래 관행에서 매도인과 매수인 사이에 매매계약서를 작성하기 전에 가계약금을 주고받는 경우가 많다. 요즘처럼 매도인 우위의 시장에서는 매수인이 다른 매수인보다 계약을 선점하기 위해 적극적으로 가계약금을 지급하고 매매계약을 진행하는 경우가 많은데, 예상보다 집값이 더 오르거나 다 비싼 가격에 매수하겠다는 사람이 나타나는 경우 매도인이 일방적으로 계약을 파기하는 것이다. 당황한 매수인은 가계약금을 지급했으니 매매계약이 체결된 것이라고 주장하면서 다툼이 벌어진다. 가계약금만으로 매매계약은 체결된 것일까?
판례는 구속력 있는 계약이 성립됐다고 볼 수 있기 위해서는 당사자 간에 본질적 사항이나 중요 사항에 대해 구체적으로 합의가 이루어져야 한다고 보고 있다. 계약서 작성 여부보다 구두로라도 매매목적물, 매매대금, 중도금, 잔금의 지급방법 등 계약의 중요사항에 대해 합의가 이루어진 경우에는 구속력 있는 계약이 성립됐다고 판단하는 것이다.
그러나 구체적인 계약금, 중도금, 잔금 지급방법 등에 대한 계약서를 작성하기 이전에 가계약금만 일단 지급한 상태라면 가계약금은 매매의 예약으로 간주될 가능성이 더 크다. 매수인 입장에서는 가계약금의 반환은 받을 수 있어도 집을 내놓으라는 요구는 더 이상 할 수 없다.
반대로, 매수인이 가계약금을 지급했다가 변심해 가계약금의 반환을 요구하는 경우는 어떻게 될까? 매도인이 민법상 해약금을 주장하면서 반환하지 않을 수 있을까? 매수인이 가계약금만 지급한 상태에서 계약의 구체적인 내용들에 대한 합의가 체결되지 않은 상태라면, 가계약금은 해약금으로 볼 수 없으므로 매도인은 가계약금을 반환해야 한다. 단순변심에 의한 계약파기에 화가 난 매도인 또는 매수인이 상대방에게 손해를 배상하라고 요구할 수 있을까?
요즘처럼 집값이 하루아침에 수천만원 내지 1억원 이상 오르내리는 경우 계약파기로 인해 다른 매매계약을 하지 못해서 손해를 보았다고 주장할 수 있을까? 이러한 손해의 주장은 법원에서 인정받기 쉽지 않다. 법원에서 인정하는 손해의 범위는 계약이 성립될 것이라고 믿고 지출한 비용인 신뢰이익 수준일 것이므로, 현실적으로 상대방으로부터 받게 될 손해배상은 미미한 수준일 것이다.
매매계약서를 작성한 상태에서 계약파기
매도인과 매수인이 매매계약서까지 작성한 상태에서 계약이 파기되는 경우에는 계약이 어느 단계에서 파기됐는지에 따라 계약금의 반환이나 계약파기의 효력이 달라진다. 민법 제565조에서는 “매매의 당사자 일방이 계약당시에 금전 기타 물건을 계약금, 보증금 등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자 간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환해 매매계약을 해제할 수 있다”고 규정하고 있으므로, 계약금을 수령한 매도인이 계약을 일방적으로 해제하고자 할 때 계약금의 배액을 배상하면 계약해제가 가능하다.
그러나 매도인이 계약금의 배액을 상환하다고 해서 무조건 계약파기가 되는 것은 아니다. 매수인이 집주인에게 중도금 혹은 잔금을 지급해 이행에 착수했다면 매수인과 합의 없이 계약금의 배액배상만으로 계약을 파기할 수는 없다. 매매계약상 중도금 지급일 이전에 매수인이 먼저 중도금을 지급한 경우라면 어떻게 될까? 대법원 판례에서는 계약서에 약정일 이전에 중도금 지급을 금지한다는 내용이 없는 한 매수인이 지급기일 이전에 중도금을 미리 송금한 경우에는 계약의 이행에 착수한 것으로 보고, 계약금의 배액상환에 따른 계약파기를 인정하지 않았다.
결론
매도인은 집을 얼마에 팔 것인지, 매수인은 얼마에 살 것인지 고민하고 결정하는 것도 중요하겠지만, 부동산 매매계약을 할 때 가계약금인지, 계약금인지 명확히 하고, 계약금, 중도금, 잔금 지급시기와 방법에 대해 꼼꼼히 계약서를 작성하고, 매매계약을 이행하는 과정마다 그 내용을 뒷받침 할 수 있는 자료나 증거를 구체적으로 남겨 두는 습관이 필요하겠다.
MeCONOMY magazine October 2018
