인천의 강남이라 불리는 송도 부동산 시장의 꺾여있던 매수 심리가 반등하는 모양새다. 친시장적 부동산 공약을 내세운 국민의힘 윤석열 후보가 대통령으로 당선되면서다. 셀트리온과 삼성바이오로직스 등 국내 굴지의 바이오 대기업들이 다수 포진해있는 송도는 수도권 광역급행철도(GTX) 등 다양한 호재까지 등에 업고 지난 수년간 인천의 부동산 상승장을 이끌었다. 그러다 최근 분양시장에서 미계약 물량이 넘쳐나고 급매물이 쌓이기 시작하면서 부동산 침체기에 돌입한 것 아니냐는 분석들이 나오던 터였다. 이런 상황에 매수세가 살아날 조짐을 보이는 것은 새 정부의 부동산 규제 완화에 대한 기대감 때문인 것으로 풀이된다.

 

※ M이코노미 매거진 4월호에 실린 기사입니다.

 

‘세금부담 경감’ ‘대출규제 완화’ 기대감에 들썩이는 부동산 시장

 

윤석열 당선인은 선거운동 기간 문재인 정부의 부동산 실책을 집중적으로 부각시키면서 정권심판론을 외쳤다. 문재인 정부가 집값을 잡겠다며 지난 5년간 규제일변도 정책을 일관한 결과 역대정부 최고 집값 상승률이라는 기록을 세울 정도로 집값이 폭등했기 때문이다.

 

당선인은 이런 문재인 정부의 아킬레스건을 드러내며 ‘단기적 집값 상승’을 감내하고서라도 규제완화로 집값을 잡겠다며 표심을 자극했고, 결국 유권자들은 정권교체를 선택했다. 그리고 역시나 시장에서는 규제 완화 공약을 ‘단기적 집값 상승’의 시그널로 받아들이는 모양새다.

 

 

당선인의 부동산 공약을 보면 대체적으로 모든 규제를 ‘완화’하는 쪽으로 방향을 잡았다. 먼저 부동산 세제 공약을 보면 2년간 다주택자에 대한 양도세 중과를 배제하겠다고 약속했다. 다주택자의 거래부담을 낮춰 매물 잠김 현상을 해소해 주택 공급을 하겠다는 취지다. 현재 양도세의 경우 1주택자가 기본세율(6∼45%)만 적용되는 것과 달리 2주택자는 20%의, 3주택 이상자는 30%의 중과세율이 각각 더 붙는다.

 

취득세 부담도 완화될 전망이다. 생애 최초 주택 구입시 취득세를 면제하거나 1% 단일 세율을 적용하고, 현재 1~3%인 1주택자 취득세율도 단일화하겠다고 밝혔다. 조정지역 2주택 이상에 대한 누진세율 완화도 약속했다.

 

보유세와 관련해서도 이중과세 논란이 있는 ‘종부세-재산세’ 통합을 내세우며 보유세 전면 개편에 나서겠다고 공약했다. 사실상 종부세를 폐지하겠다는 뜻이다. 이외에 ▲1세대 1주택자에 대한 종부세율 인하 ▲장기보유 고령층 1세대 1주택자의 매각·상속시까지 납부 유예 ▲공시가격 2020년 수준으로 환원 ▲올해 공정시장가액 비율의 현행 95% 동결 등을 제시했다.

 

당선인은 주택을 담보로 돈을 빌릴 때 인정되는 자산가치의 비율인 주택담보인정비율(LTV)도 완화하겠다고 공약했다. 현재 서울과 수도권 대부분 지역은 LTV 40%가 적용되고 있다. 예를 들어 서울에서 시가 10억원에 해당하는 주택을 담보로 대출받으면 최대 4억원이 나온다는 얘기다. 당선인은 이를 청년 등 생애 최초 주택 구매자를 전제로 LTV를 80%까지 확대하겠다고 약속했다.

 

 

얼어붙은 송도 분양시장...미계약 속출

 

최근 송도에서는 청약에 당첨되고도 계약을 하지 않는 사례가 속출했다. 1~2년 전 분양하기만 하면 수백대일에서 수천대일까지의 경쟁률을 기록했던 분위기와는 사뭇 대조되는 모습을 보인 것이다.

 

실제 지난해 11월 분양한 ‘송도자이더스타’는 1순위 청약에서 1533가구 모집에 2만156명이 몰리며 평균 13대 1의 경쟁률을 기록하고도, 당첨자의 500여명이 계약을 포기하면서 지난 2월에 돼서야 미계약 물량이 전부 다 소화됐다. 지난 2월 분양한 ‘송도 럭스오션 SK뷰’도 완판에 실패하면서 아직 미계약분이 남아있는 것으로 알려졌다.

 

 

중소건설사가 소규모(96세대)로 짓는 단지라 직접 비교는 어렵지만 지난해 10월 분양한 '송도 센트럴파크 리버리치'의 경우는, 당시 53대 1의 경쟁률을 기록하고도 당첨자들이 계약을 대거 포기하면서 무려 네 차례의 무순위 청약을 진행했고 아직까지 주인을 찾지 못한 세대가 있다고 한다.

 

업계에서는 높은 분양가와 대출규제 등이 맞물리며 분양시장이 냉각된 것으로 보고 있다. 대부분 분양가가 9억원을 넘겨 중도금 대출이 안 나오고, 분양가의 20%로 책정된 계약금도 신용대출이 막히면서 조달이 어려워져 계약을 포기한 사례가 속출했다는 분석이다.

 

송도 아파트, 급매물부터 매수세 붙어

 

그렇다면 대통령 선거 이후 분위기는 어떨까. 대선을 치른지 일주일도 안 돼 찾은 송도 부동산 업계는 ‘윤석열 당선’에 따른 규제완화 기대감에 반색하는 분위기였다.

 

지난 14일 만난 인천 연수구 송도동 A공인중개업소 관계자는 “윤석열이 (당선)되고 나서 전화통에 불이 날 정도로 난리가 났다”며 “규제 완화해 주고 마통(마이너스통장) 뚫어주겠다고 하니까 그런 것 같다”고 말했다.

 

최근 미계약분이 속출된 사례에 대해선 “계약금을 20% 걸으라고 하고 중도금 대출도 안 해주다보니 미계약이 났던 건데 시행사가 예비 당첨자를 몇 천 번까지 주다보니 실제로는 다 팔렸다”며 “뉴스에서 미계약 사실만 부각하다 보니 그렇게 보이는 것 뿐”이라고 했다.

 

 

인천 연수구 송도동 B공인중개업소 관계자는 “대선 이후 급매를 찾으시는 분들이 많아졌다”며 “송도 내 9억 대 물건을 찾고 있는 상황이지만 그런 것은 보증금이 적게 들어간 임차인을 끼고 있는 물건이라 현금보유가 많은 분들이 주워가고 있다”고 설명했다.

 

이 관계자는 “송도는 현재로서 미계약은 있으나 미분양은 없다”며 “(미계약의 경우) 송도를 잘 모르고 그냥 한번 청약을 넣어보신 분들이 계약을 포기하고 그게 미계약 됐다거나 미분양 됐다고 뉴스가 나오니까 상대적으로 불안 심리에 의해 연쇄작용을 일으키는 것 같다”고 했다.

 

다만 기자가 방문했을 당시는 급매물에 대한 매수문의가 늘었음에도, 대선 전에 내놨던 급매물을 회수하거나 저가 매물의 호가를 올리는 움직임 까지는 없었다.

 

기대감 높아졌지만...실질적인 변화까지는 ‘산 넘어 산’

 

대선 이후 부동산 규제 완화에 대한 기대감이 부쩍 높아졌지만 실질적인 정책의 변화가 나타난 건 아직까지 없다. 실제 당선인의 공약을 실현하기 위해서는 국회를 통과해야 하는 법안들도 많은데, 과반 이상 의석수를 확보하고 있는 민주당이 순순히 협조해 줄지도 미지수다.

 

물론 지금 현재 송도라는 지역이 복합적인 규제로 가격이 왜곡돼 적정 가치를 인정받지 못하는 것 일수도 있다. 그러나 단순히 기대감만으로 매수를 고려하는 건 신중할 필요가 있어 보인다.

 

MeCONOMY magazine April 2022