역사란 다시 되돌아오는 것이기 때문에 때로는 역사를 시기별로 짚어보는 것이 의미가 있다. 이번 호에서는 우리나라의 부동산 역사를 시기별로 살펴보고 2000년 이후 지금까지 투자의 시기를 다시 한 번 짚어보도록 하겠다.
부동산에서 이러한 시기를 나누는 것은 어디까지나 실제 투자와 판단에 의한 분류다. 교과서에 나온 것은 아니며 이것이 한국 부동산의 역사적인 흐름과는 직접적 관계가 없음을 밝혀둔다. 부동산에서 말하는 투자 시기란 것이 투자의 정점을 가리키는 것이 아닌 각 시기별로 투자를 한다면 적은 투자금과 위험이 가장 적은 시기를 말한다는 것도 밝혀둔다.
2000년 이전 : 경매투자시기
2000년 이전에는 경매투자의 시기라 볼 수 있다. 당시는 시중의 물건보다 땅을 싸게 살 수 있던 유일한 시기였다. 그럼 지금도 시중에 떠도는 경매로 싸게 부동산을 구입할 수 있는 방법이 있을까? 사실은 없다. 싸게 살 수도 없을 뿐더러 싸게 사지도 못한다. 그 이유는 경매가 2000년 이후 급속도로 대중화됐기 때문이다. 서점에서는 경매서적이 불티나게 팔렸고 대한민국의 모든 국민들은 경매에 대해 스스로 지식을 습득했다. 경매정보지에 나오는 빨간 글씨로 새겨진 선순위세입자, 유치권, 법정지상권 등은 일반인들이 전문가들 뺨치게 잘 알고 있다. 그런데 권리상의 위험이 없는 부동산이 시중매매가보다 싸게 낙찰될 리 만무하다.
만약 시가 3억원짜리 아파트를 경매법정에서 낙찰을 받는다고 가정하자. 그런데 경매정보지를 보니 감정가 3억원인 똑같은 아파트가 한 번 유찰되어서 2억4천만원에 나왔다면 어떻겠는가? 아마도 대부분은 2억5천만원 정도 쓰면 낙찰될 것이라고 착각 할 수 있다.
실제 경매로 집을 산 경우 물건도 보지 못하고 세입자 명도의 책임도 있고 법적인 관계도 복잡한데 이정도는 싸야 적당하게 잘 샀다고 생각한다. 그러나 잘못된 생각이다.
경매로 실제 입찰에 들어가서 낙찰되는 가격을 보면 3억원이 넘는 경우가 많다. 그러면 경매법정이 과열되었다고 생각하고 남을 것이 없다고 생각한다. 그러면서 3억원을 쓰지 않고 2억5천만원 언저리를 쓰고 떨어지기를 반복한다. 그럼 사람들은 왜 착각하는 것인가? 실제 낙찰가는 시장에서 거래되는 실제 거래가격과 차이가 없다. 하지만 경매는 아주 큰 장점이 있다.
첫째는 낙찰 받았을 때 대출을 최대한도로 일으킬 수 있다는 장점이 있다. 다만 아파트를 제외한 나머지 상품들은 대출이 생각보다 잘 안 나오는 경우도 있으며 일부 아파트도 상품을 제외하고는 감정가가 정해져있지 않는 경우가 많다. 무슨 얘기냐면, 일반매매에서 KB시세(국민은행에서 고시하는 시세)가 없으면 감정가가 일정하지 않다는 얘기다. 따라서 최대한 많은 대출비율(매매가에 80%~90%)을 받으려고 한다면 제2금융권으로 가야 하는 경우도생긴다.
이자는 지금 같은 저금리시대에도 높은 비율로 대출을 받는다면 7%이상이 될 수도 있다. 그러니 경매로 낙찰을 받아 높은 대출비율을 손쉽게 빌릴 수 있는 경매를 이용하는 것이다. 게다가 KB시세가 나오는 아파트를 제외한 나머지 부동산(빌라, 상가, 공장, 토지 등)은 시세에 50%도 안 나오는 경우가 많으니 수익률이 떨어질 수밖에 없다. 아래는 경매로 3억원짜리 빌라를 낙찰 받아 월세를 놓았을 경우이다.
실제 투자금이 4천380만원이 들어가서 월 80만원이 나오고 월 수익률이 18%나 되는 좋은 투자가 되었다. 그러나 일반 매매로 빌라를 샀을 경우를 따져보자.
실제 투자금은 1억 3천만원대로 올라갔고 월 106만원정도 나온다. 그러나 월 수익률을 보면 8%로 떨어져 있다. 그러니 일반 매매로 사는 것은 좋은 투자가 아니다. 이것을 모르고 경매법정에 들어선다면 평생 낙찰 한 번 받지 못하고 아까운 시간만 보내는 결과를 가져올 것이 뻔하다. 2000년 이전에는 경매로 사더라도 시중 가격보다 싸게 살 수 있었다. 물론 이 시기는 간단하게 대항력 없는 세입자를 내보낼 때 인도명령으로 세입자를 내보낼 수도 없었고 명도소송을 해야 하는 점 등 낙찰자에게 유리한 환경이 아니었다. 그러나 이러한 점을 차치하고라도 2000년 이전에는 다른 것을 할 필요 없이 경매만을 해도 먹고 살 수 있는 시절이었다.
2004년 이전 : 분양권 투자시기
IMF가 터지고 분양시장이 어려워지자 정부는 분양권 전매자율화라는 카드를 꺼내들었다. 중소 건설회사는 하루가 멀다 하고 망해서 법정관리나 파산절차에 들어가고 망한 건설회사가 짓다 중단한 아파트를 다른 건설회사에서 받아다가 다시 짓는 일이 비일비재 했다. 그래서 나중에 B건설회사 이름이 아파트 벽면에 붙어있는데 등기상으로는 A건설회사 이름이 들어가 있었다. 게다가 IMF를 겪고있는 중이라 제대로 이 난관을 극복할지 어쩔지도모르는 상황이었다. 그 와중에 시장의 경기를 살리기 위해 정부는 특단의 조치인 분양권전매자율화를 감행한다. 그럼 분양권전매자율화라는 조치로 인해 많은 사람들이 분양권을 사게 되었을까? 아마도 일반인이라면 절대 사지 못했을 것이다. 그러나 실상 들어가 보면 그렇게 위험하지 않았다. 사실 우량한 건설사들은 무너진 건설사들이 포기한 곳을 인수해서 다시 짓고 있었고 분양권전매시장에서는 굉장히 활발한 움직임을 보이고 있었다. 소위 떴다방(이동식중개업소)들은 우량한 건설사가 분양한 선호하는 지역의 당첨된 분양권을 프리미엄을 주고 산다. 당연히 사람들은 몰렸고 미래에 대한 헤지(hedge : 위험도를 낮추는 작업)로 다시 프리미엄을 주고 다시 판다. 여기서 헤지를 하는 작업은 중요하다. 오랫동안 가지고 있었을 때 다가올 수 있는 장기위험(건설회사 부도, 경기침체, 트렌드의 변화 등)을 줄여줄 수 있었기 때문에 선호했다고 볼 수 있다. 다시 말하자면 분양권을 사고 내가 입주할 때까지 기다린다면 그 동안 건설회사가 부도가 날 수도 있는 위험이 있다. 그러나 분양권을 사고 다음날 바로 팔수 있다면 나는 장기의 위험으로부터 벗어날 수 있는 것이다. 당시 현장에서는 사람들이 너무 몰려서 걱정이었다고 한다. 그럼 당시 왜 분양권이 가장 인기가 있었을까? 아파트도 있었고 재건축 아파트도 있었고 재개발 빌라도 있었고 오피스텔, 상가, 토지 등등 수많은 종목들이 있었는데 왜 분양권이었을까? 여기서 분양권이 될 수밖에 없었던 이유는 계약금만 걸어서 돈이 적게 들고 떴다방을 이용하면 바로 다음날이라도 분양권을 프리미엄을 주고 팔수 있을 만큼 사람들이 많이 몰렸기 때문이다. 조금
우량한 건설사의 위치가 좋은 아파트 분양권 현장에서는 소위 돈 주고 돈 먹기 현장이 벌어졌다. 부동산으로 돈을 번다면 어떤 상품을 사는 것이 가장 돈이 적게 들고 가장 빨리 팔아서 투자수익률을 올릴 수 있을지. 그리고 세금을 얼마나 아낄 수 있을까? 우선 분양권은 일단 적은 계약금만 있었으면 됐다. 처음에는 매매가의 10% 정도로 계약금 규모가 높았지만 나중에는 500만원 정도만 있어도 가능했다. 그러니 이 정도로 적게 들어가는 부동산 투자 상품이 없었던 것이다. 세금이 없다는 것도 강점이었다. 살 때 취득세 없이 계약금만 내고 팔 때도 프리미엄만 주고 다른 계약자한테 팔아버리니 양도세가 없는 미등기전매 형태였다. 특히나 이 시기에 아파트 분양권을 사서 아파트에 들어간 사람들은 일정기간 양도세 면제 혜택도 주어졌으니 소위 부동산을 한다는 사람들이 분양권 전매를 하지 않는다면 이상한 일이었다. 사정이 이러하니 재건축아파트, 아파트, 빌라, 오피스텔, 상가 등등은 모두 상대가 안 되었다. 그러나 이 시기도 정부에서 분양권 전매자율화 조치를 거둬들이면서 막을 내리게된다.
2006년 이전 : 재건축 아파트 투자시기
이때는 분양권의 전매자율화조치가 없어지고 분양권에 인기도 시들해졌다. 그런데 1980년대에 분양한 강남의 저층아파트들이 20년이 경과하면서 재건축 아파트 투자광풍이 몰려온다. 20년 이상 된 저층 아파트는 안전진단 통과만 한다면 고층의 아파트로 바꾸면서 공짜로 자신의 집을 더 넓은 새 아파트로 변신 시킬 수 있는 기회가 온 것이다. 게다가 재건축아파트는 아파트라 대출도 나왔다. 지금 빌라도 오피스텔도 대출을 해주는 시대이지만 그 때 까지만 해도 빌라나 오피스텔은 대출도 잘 안 나오던 시기인 만큼 레버리지를 이용하거나 전세를 놓는다면 적은 실투자금액으로 아파트를 사놓을 수 있었고 기다리기만 한다면 최적의 투자처였다.
그래서 강남을 비롯해서 과천, 광명과 같은 서울 및 서울과 인접한 인기 지역의 재건축 아파트는 전성기를 맞았다. 그러나 이 시기도 워낙 짧은 시간에 많이 올랐기 때문에 투자 시기는 짧게 지나가고 만다.
2007년 3월까지 : 재개발 빌라 투자시기
이 기간은 분양권이 가고 재건축 아파트는 토지거래허가구역, 안전진단 보류, 1가구 3주택 중과, DTI,LTV 등 각종 규제와 세금폭탄으로 묶이는 시기였다. 그런데 2004년 7월 도시 및 주거환경정비법(이하 도정법)이 바뀌었다. 그로 인해 재개발이 꽃을 피우는 시기가 도래한다.
핵심은 두 가지이다. 하나는 인구 50만 이상 되는 도시이고 둘은 그 도시들 모두 2008년까지 도시기본계획(구도심에 재개발 구역을 확정)을 세워야 한다는 것이다. 분양권, 재건축아파트가 꺾인 상황에서 최고의 재테크로 각광을 받게 된다. 구도심의 썩은 빌라와 단독주택마저 아파트로 바꿔 준다고 하니 부동산의 더 큰 상승이 있을 수밖에 없었다. 그런데다 빌라도 대출이 되는 시기가 되었다. 예전에빌라 대출은 꿈에도 생각 못하던 상황이었다. 오죽하면 재개발 빌라들의 가치가 올라가자 시중은행에서 은행벽면에 은행최초로 빌라대출을 한다고 플래카드를 붙여놓는 일도 있었다. 그러나 재개발 빌라는 매매가가 워낙 낮은데다가 전세가가 높아 돈이 별로 들어가지 않았다. 필자가 부천의 반지하빌라 투자 때문에 주인 할머니를 만났는데 너무 오래된 집이다 보니 수리요청이 많아 매매가가 3000만원이고 전세가 3000만원이니 그냥 등기만 해달라고 했을 정도다. 그럼 인구 50만 이상 되는 도시와 2008년 12월까지 도시기본계획을 세운 곳에 어떻게 투자 했을까?
만약 내가 2005년도로 돌아간다면 인구 50만(인천, 부천, 수원, 성남, 의정부, 안양 등)이상 되는 도시를 통계청에서 찾을 것이다. 이런 도시들은 그해 12월까지 도시기본계획을 세워야 했으니 어느 도시가 먼저 도시기본계획을 발표하고 공청회를 여는지를 눈여겨 볼 것이다. 해당 지자체의 시의회의 도시개발과장과 시의회 의원들이 도시기본계획 용역에 대해 토론하는 회의록도 찾아볼 것이다. 이렇게 되면 공청회의 시기도 대충이나마 알 수 있고 키워드 검색으로 ‘침수지역’등과 같은 재개발이 될 만한 지역을 찾고 현장을 돌아보면 어느 정도 가늠할 수 있을 테니 말이다. 그래서 제일 빨리 공청회가 있는 지역을 찾아 선점해 투자하면 재개발의 초기시장으로 돈을 버는 일은 그리 힘들지 않을 것이다. 실제로 2005년 6월 부천부터 시작된 재개발은 광명, 안양, 수원, 인천 등등을 지나 의정부를 거쳐 2007년 3월 평택을 마지막으로 끝나게 된다. 그러나 2007년 3월 이후 수도권의 재개발 빌라들은 더 많이 올랐지만 그 때는 이미 너무 많이 올라서 실투자금의 간극이 1억원씩 차이가 날 때였다.
그런데 이성적으로 잘 생각해보면 후기 재개발 시장에 뛰어드는 일은 섶을 지고 불구덩이에 뛰어드는 형국과 유사하다. 왜냐하면 전세금은 전혀 오르지 않았는데 1억원이나 주고 빌라를 사야 했으니 말이다. 그런데 그 빌라가 산꼭대기에 있는 20년 이상 된 반지하 빌라라면 어떻겠는가? 지금에서야 말도 안 되는 투자라고 일축하겠지만 실제 이때는 이런 일이 비일비재하게 일어났다. 그러나 끝물에 재개발 빌라에 투자한 사람들도 많았고 그 사람들은 빚만 갚다가 허덕이거나 경매로 전부 날리고 지금까지 신용불량자에서 벗어나지 못하는 사람들이허다하다.
2007년 6월까지 : 서울, 수도권 오피스텔 투자시기
처음으로 전세에서 월세로 패러다임이 바뀌는 시기이다. 한마디로 월세도 받고 향후 매매가도 오르는 1석 2조의 부동산인 것이다. 그럼 그 전에는 부동산으로 월세를 받는 것이 불가능했을까? 물론 가능했다. 그렇지만 그렇게 해서는 돈을 벌 수 없었고 오히려 손해 봤다는 표현이 정확하다. 그럼 2007년 3월부터 6월까지 서울의 강서구쪽 오피스텔을 보자.
지금의 기준으로 보면 그리 나쁜 수익률이 아니다. 오히려 좋다. 실제 투자금은 5백만원 남짓인데 이자를 제외하고 남는 순이익금은 15만원 가까이 된다. 무려 28%의 월 수익률이다. 이러한 강서구 등촌동, 염창동, 방화동 등의 오피스텔은 2000년대 초반 분양한 오피스텔이다. 시기는 2007년이니 약 5년 남짓 넘었다. 그런데 분양가는 얼마였을까? 무려 1억 원이 넘었다. 다시 말하면 2002년에 분양했던 오피스텔의 분양가가 1억원이었고 2007년에 5000만원이었다면 1년에 1000만원씩 떨어지는 효과가 있었다는 것이다. 그러니 월세로 15만원 받아봐야 1년이면 180만원인데 1년에 1,000만원씩 떨어지면 매년 820만원씩 손해를 보는 상황이었던 것이다. 그러니 이 기간 동안 오피스텔을 사는 행동은 결과적으로 바보짓이었다.
차라리 이 기간 동안 경매, 분양권, 재건축아파트, 재개발로 투자처를 갈아타는 것이 더 안전하고 전세를 놓으니 신경도 덜 쓰게되며 매매가 상승도 훨씬 더 큰 시기였다. 하지만 시장이 월세 시장으로 바뀐 것이다. 이미 재건축, 아파트들은 천정부지로 뛰었고 임대를 놓아도 훨씬 좋은 조건(위치, 연식, 역세권, 주거환경 등)에 놓을 수 있는 오피스텔보다 썩은 재개발 빌라들이 더 비싼 가격에 팔리는 비이성적 상황에 놓여있었다. 그런데다 이 시기를 잘 보니 월세를 놓으면서도 향후 매매가 상승도 기대할 수 있었다. 강서구는 이때까지만 해도 지하철 9호선이 들어오기 전이었다. 그러니 적은 돈을 투자하고 기다리다가 지하철 9호선이 들어오면 기대감에 들어오는 투자자들에게 팔수 있는 시기이기도 했다. 투자처로는 서울의 강서구, 9호선이 들어오는 부천지역이 오피스텔 투자시기로서 가장 좋았다. 그러나 그 시기는 불과 3개월(2007년 3월~6월)까지로 짧았다. 재개발 빌라의 너무 높은 낙찰률로 인한 실망감과 차선을 노리는 투자자들은 빠르게 서울, 수도권의 오피스텔 투자로 옮겨갔다.
2012년 이전 : 지방부동산 투자시기
2007년 8월 이후 수도권은 재개발 빌라를 비롯해 아파트, 재건축아파트 할 것 없이 모든 부동산 종목의 매매가가 불타올랐다. 그리고 수도권 재개발 부동산의 매매가와 전세가 차이가 1억원이상 나면서 거래가 되지 않았다. 만약 전업투자자라면 이러한 일은 심각하다. 왜냐하면 매월 들어가는 생활비가 500만원이라면 1년 이면 6000만원정도의 돈이 생활비로 빠져나가는 것이다. 그러니 지금까지 벌어놓은 투자금이 바닥을 드러내는 것은 불을 보듯 뻔했다. 그럼 어떻게 할 것인가? 강서구나 부천의 오피스텔을 많이 투자해 놓았다면 좋았을 것이지만 짧은 시간에 시기가 지나버렸으니 수도권보다 상대적으로 싼 지방의 부동산이 투자대상으로 떠오르는 것은 당연한 수순이었다. 물론 쉽지 않은 결정이다. 왜냐하면 지방은 한 번도 오른 적이 없던 시장이었기 때문이다. 그러나 잘 생각해보면 그리 어려운 결정도 아니다. 왜냐하면 재건축, 재개발, 오피스텔도 떨어지기만 했지 오른 적은 없었던 부동산 종목이었기 때문이다. 그럼 지방에는 어떤 식의 투자를 했어야 하는가?
지방의 단점은 공실이 많다는 점이다. 수도권보다는 인구도 적고 인프라도 아무래도 떨어지기 때문에 공실에 특별히 신경을 써야 했다. 그럼 어떤 지역이 공실이 없을까? 사람이 많이 몰리고 직장이 있는 산업단지 인근이나 대도시가 상대적으로 낫다고 볼 수 있다. 그래서 천안, 대전 등 자족도시나 산업단지 위주의 도시로 투자가 진행되었다. 지방에서도 불황은 있었다. 2008년도 금융위기가 닥치고 대기업의 공장축소로 인한 불황의 한파가 닥쳐왔다. 그러나 수도권에 투자했던 투자자들은 더 울고싶은 심정이었을 것이다. 생활비가 나오지도 않는데 부동산은 팔리지 않고 무리하게 대출을 받아서산 부동산의 이자가 감당이 되지 않는 상황이었기때문이다. 그래서 수도권에 더 큰 돈을 들여서 재개발 빌라를 추격 매수했던 세력은 이 바닥에서 자취를 감추었다. 지방의 아파트의 수익률은 대체로 이랬다. 만약 10채 정도 4500만원을 들여 매입을 했다면 매월 136만원정도가 나오는 괜찮은 물건이었다.
2014년 이전 : 수도권 부동산 투자시기
2012년을 기점으로 2014년까지 부동산 역전현상이 일어났다. 무엇이 역전되었는가? 수도권의 24평 아파트와 지방의 24평 아파트 가격이 역전이 된 것이다. 가격으로 따지면 지방의 24평은 약 1억1000만원 정도였는데 수도권의 아파트 가격은 약 9000만원 정도였다. 왜 이런 일이 벌어졌을까? 지방은 2007년 6월 이후 꾸준한 상승이 있었다. 그러나 수도권은 2008년도 이후 지어댄 신도시 때문이었다. 신도시 분양이 있었던 곳 위주로 구도심 아파트 가격 하락이 있었던 것이다. 신도시 분양이 있다면 구도심 아파트 가격이 떨어지는 것은 당연하다. 왜냐하면 그 지역의 부동산에 신도시가 생긴다면 다른지역에서 오는 것이 아니라 그 지역 주민이 들어갈 확률이 높기 때문이다.
물론 강남과 가까운 위례신도시나 판교와 같은 곳은 예외로 하겠다. 심지어 인천 송도 같은 곳도 인천 시민이 그곳에 아파트를 사는 비율이 압도적으로 높다. 인천 송도에 GCF(국제기후기금)을 유치했다. 그런데 뉴스에 GCF 유치 전, 유치 후를 비교해 분양실적을 그래프로 보여준 적이 잇다. 유치 전 분양실적을 보면 인천 시민이 받아간 송도의 아파트는 거의 90%에 가까웠고 인천시민 이외의 타 지역 주민이 10% 남짓이었다면 GCF 유치 후 타 지역 주민이 받아가는 분양률은 15% 정도로 높아졌다. 이말은 GCF와 같은 국제기구가 들어왔는데도 불구하고 다른 지역의 주민은 겨우 5%정도만 더 반응했다는 얘기이다.
그럼 이 말은 무엇을 뜻하는가? 그것은 불황기에 대규모로 신도시 분양이 이뤄진다면 구도심의 주민이 주택을 팔고 신도시로 이주를 해야 하는데 불황으로 인해 구도심의 아파트가 팔리지 않는 현상이 발생하는 것이다. 그것은 도미노를 일으켜 신도시의 입주지연을 일으키고 연쇄적으로 미분양이 일어날 수밖에 없다는 것이다. 이것이 구도심의 아파트 가격 하락을 불러왔다. 그래서 지방의 24평 아파트 가격과 신도시가 많이 분양된 지역의 아파트 가격이 역전한 이유다. 그럼 어떤 지역이 주로 이런 역전이 일어났는가? 경기 서부 지역이다. 영종, 청라신도시가 있는 인천, 김포 한강 신도시가 있는 김포, 파주 운정, 식사지구가 있는 일산, 파주 지역 등이 폭탄을 맞았다.
실투자금은 156만원정도 불과한데 매월 10만원 가까운 순이익금이 나오고 있다. 그런데 지방의 24평 아파트는 이보다 훨씬 높은 1억천만 원정도이니 수익률로 보나 공실에 대한 위험으로 보나 이 시기에는 수도권에 투자하는 것이 올바른 투자라 할 수 있겠다. 그러다가 2014년을 기점으로 서울에서 불어오는 전세가 상승은 미분양이 많았던 수도권까지 불어온다. 2015년에 많은 전세가 상승이 있었고 24평이 매매가가 9천만원에 불과했던 아파트는 전세가로만 1억5천만원 이상을 상회하게 된다.
현재 : 서울 부동산 투자시기2014년 이후 현재까지는 서울 부동산 투자 시기다. 서울의 빌라는 재개발이 있었던 지역을 중심으로 투자를 하는 것이 맞고 서울의 역세권 부동산은 향후 쉐어하우스의 가치를 생각하고 투자하는 것이 좋다. 서울 빌라의 투자는 과거 재개발 지역 중 가장 뜨거웠던 지역이 대세가 될 것이다. 그 중에서도 한강변을 끼고 있는 재개발 지역이었던 곳이 가장 많이 올랐고 사람들이 많이 몰렸다. 앞으로의 개발 가능성 때문이다. 가격은 2008년도 금융위기 직전 가격보다 반 정도 떨어졌고 전세가격은 올라서 실투자금 자체는 1,000만원 내외다. 쉐어하우스는 앞으로 우리가 나아가야 할 부동산의 모델이라 할 수있다. 1, 2인 가구 중심으로 인구구조는 재편될 것이기 때문이다. 90년대 초반 2만 가구 남짓이었던 우리나라는 최근 600만 가구에 육박한다. 그리고 그 속도도 가파르게 증가하고 있다. 앞으로 노인 인구가 늘어나고 청년실업이 증가함에 따라 그 속도는 더 빠르게 증가할 것이라 보인다. 향후 이 두 가지를 아우르는 투자를 한다면 인구 감소의 시기에도 이길 수 있는 투자를 할 수 있을 것이라 보인다.
MeCONOMY Magazine June 2016
