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현장고발M


[M현장]진도군, ‘대명해양리조트 개발 부지 결국 강제수용' 지역민과 갈등

공시지가 (평당 16,500원 → 2,600원으로) 강제수용 포석?
진도 대명해양리조트 결국 강제수용
전남도·중토위 의견 무색
끝까지 풀리지 않는 의혹들


[M이코노미 최종윤 기자] 전라남도 서남단 해남반도 남서쪽에 위치한 진도에는 단일 규모로는 국내 최대인 1,007실 규모의 해양리조트 건설이 한창이다. 진도군은 지난 201511대명레저산업이 3,330억원을 들여 의신면 초사리 일원에 비치콘도, 오토캠핑장, 마운틴콘도, 오션빌리지 등 연회장과 부대시설을 갖춘 대규모의 해양리조트를 건설한다고 밝혔다. 당시 이 사업에 대해 이동진 진도군수는 진도 대명리조트는 진도군이 서남해안 생태-해양관광 중심지로 도약하는데 교두보 역할을 할 것이라고 강조하며 대규모 숙박시설 확충으로 일본, 중국 등 국내외 대규모 관광객 유치에도 탄력을 받을 수 있을 것으로 기대된다고 밝힌 바 있다. 그러나 어찌된 일인지 해당 사업이 시작된 후 지난 2017년도부터 다수 언론을 통해 각종 의혹들이 보도되고 있다. 기자는 해당사업과 관련한 풀리지 않은 의혹을 따라가 봤다


 

진도 대명해양리조트

대명레저산업이 보배섬 진도군 의신면 초사리 일대 558,765에 민자 3,508억원을 투입해 건설하고 있는 대규모 관광리조트다. 1007객실 규모로 오는 2022년 최종 완공예정으로 타워콘도, 비치호텔, 마리나시설, 오션빌리지 등 사계절 체류형 관광리조트로 건설된다. 1단계로 조성되는 565개 객실은 내년(2019) 완공예정이다.

 


공시지가(평당 16,500에서 → 2,600원으로) 하락


해당 사업은 비공식적 토지 확보부터 시작해 6년 가까이 시간이 흘렀지만 여전히 풀리지 않는 의혹을 안고 있다. 먼저 의혹이 제기된 부분은 갑자기 폭락한 개발부지 공시지가다. 당시 토지를 소유했던 토지주들은 진도군이 대명해양리조트 유치를 하면서 지역민들의 토지를 헐값에 강제수용하기 위해 사전작업을 했다고 의혹을 제기한다. 특히 진도 대명리조트 개발부지 가운데 유일하게 모래사장을 끼고 있는 계획상 마리나항 시설 등이 들어가는 핵심부지의 공시지가가 갑자기 떨어졌는데, 자료를 보면 해당토지는 2013년 16,500원이었으나 2014년 2,600원으로 낮춰서 평가됐다.


진도 대명레저산업은 201212월 인근 토지 9만여 평을 이미 매입했으며, 2013년에는 진도군과 MOU를 체결했다. 다시 말해서 토지 공시지가가 갑자기 떨어진 시점은 대명리조트 개발사업이 구체화되는 시점으로 보인다. 개발호재로 상승하는 게 공시지인데다 해당 토지가 모래사장을 끼고 있는 바로 앞이라는 점을 감안하면 리조트 개발에서 핵심부지로 쉽사리 이해가 되지 않는 대목이다. 토지 소유자인 김귀성 씨는 “(진도군이) 어떻게 현장 확인도 없이 토지 지목을 변경해 공시지가를 떨어뜨리는지 이해할 수 없다. 이미 개발 건이 구체화된 상황에서 공시지가를 떨어뜨리는 행위를 이해할 수 없을 뿐 아니라 당연히 의혹을 제기할 수밖에 없다고 분통을 터뜨렸다.





진도군청의 당시 부동산관리담당인 최지현(가명, 당시 주무관) 씨는 그때 시점에서는 전()으로 볼 수 없었다. 이미 임야화돼 임야로 판단해서 공시지가가 떨어진 것으로, 토지를 정상화하는 과정일 뿐이라고 의혹을 부인했다. 최 씨는 현장답사에 대한 자료요청에 출장복명서, 사진 등은 그 어떤 것도 제시하지 못했다. 최 씨는 민원이 발생된 지난해(2017) 현장에 다녀온 출장복명서만 가지고 있다고 전했다당시 최 씨의 상관이었던 강진수(가명, 당시 부동산관리담당 계장)씨는 실제 현장에 가서 사진을 찍긴 했는데 어디에 뒀는지 없다며 얼버무렸다. 해당 토지 소유자는 애초부터 진도대명리조트 개발 건을 반대해 왔던 것으로 보인다. 그럼에도 진도군이 민원발생이 예상되는 상황에서 증거 하나 가지고 있지 않는 점은 쉽게 이해하기 어려웠다.


감평사 대명리조트 MOU체결 사실 모르고 감정평가했다밝혀


해당 토지를 검증한 감정평가법인의 감평사는 당시 토지 이용 상황이 전()인가 답()이었는데, 실제 농경지로 이용을 안 하고 있었기 때문에 임야로 판단했다. (진도)군에서 그렇게 가격을 책정해 놔서 검증을 했다. 해당 필지를 발로 밟아 보는 것까지는 아니라도 당시 위성사진만 봐도 산림으로 둘러싸인 상황으로 보였고 당연히 임야화 됐다고 판단했다고 설명했다. 감평사는 이어 객관적으로 당시 토지의 주변의 도로현황, 산림 등 정황 등을 보고 이용 상황을 판단할 수 있었다면서 당시 진도군과 대명리조트가 MOU를 체결한 상황에 대해서는 알지 못했다고 말했다.


해당공시지가 의혹제기에 관련해 진도군청 관광문화과 관계자는 개별공시지가가 토지수용 등을 위해 감정평가를 했을 때 가격결정에 미치는 영향은 없다. 말 그대로 토지 이용현황을 정상화하는 과정이었지 토지수용에서 보상가격을 낮추기 위한 고의성은 없었다고 애써 해명했다. 그러나 민원발생이 예상되는 토지의 이용현황을 정상화한다는 명목으로 지목을 변경한 진도군이, 당시 토지에 대한 현장답사라든가 사진 등 실제 증거사진을 찍어 놓지 않았다는 점에 대해서는 이해가 어려웠다. 이후 진도군은 2017년 관광단지 지정 등 요인을 반영해 공시지가를 9,000원으로 올렸다.


진도군, 공유수면 13만 평방미터까지 포함시키며 관광단지로 지정


지난 2013()대명·진도군·전남도는 MOU를 체결하고, 2020년까지 1,500억원을 투입해 진도군 15만평 부지에 570실 규모의 사업계획을 발표했다. 하지만 2015년 사업계획은 1,007실 규모로 확대됐다. 사업계획의 확대 과정에서 관광단지 지정이 함께 이뤄진 것이다. 관광진흥법상 관광단지로 승인받기 위해서는 50만 평방미터가 필요하다. 이에 진도군은 공유수면 13만 평방미터를 포함시켰다. 관광단지로 지정될 경우 토지의 강제수용권’이 주어지고, ‘취득세’ ‘등록세등의 감면혜택을 받게 된다. 토지 소유자들이 공유수면을 포함시키면서까지 관광단지 지정을 해준 이유에 대해 진도군과 대명리조트 간 무언가가 있었던 게 아니냐는 의문을 제기하는 이유다.



개발지역 토지 소유자인 김귀성 씨는 공유수면을 포함시키는 식이라면 토지가 아무리 적어도 관광단지 조성이 가능해 지는 것 아니겠냐. 진도군은 토지의 강제 수용권까지 주는 관광단지 지정에 합리적, 법률적 근거에 대해 명확하게 밝혀야 할 것이라고 목소리를 높였다또 다른 토지 소유자 박동길 씨도 “2012년 지역발전을 위한다는 말에 두말없이 토지 9천평 가량을 넘겼다. 토지를 넘기면서 조상님 분묘까지 이장했는데, 이제는 그 분묘를 이장한 문중선산의 토지까지 매도요청을 하고 있는 실정이라고 속상해 했다. 박 씨는 진도군은 협의도 제대로 진행되지 않은 채로 강제수용 절차를 진행하고 있다며, “대명리조트가 누구를 위한 관광단지인지 의문이 든다고 울분을 토했다.


진도군 관계자, 면적 조정한 것은 사실


진도군청 관계자는 관광진흥법에서는 사업승인권자가 필요로 할 경우 면적을 감안해 조정할 수 있다는 규정이 있다면서 관광단지 지정 조건을 충족하기 위해 공유수면을 넣은 것은 아니다라고 밝혔다. 이 관계자는 이어 마리나항 조성계획, 인근 섬들 때문에 공유수면이 필요했다고 밝히며 개발목적, 계획, 설치시설 등 발전전망 등을 고려해 면적을 조정한 것은 사실이라고 말했다.


이런 식이면 어느 곳이나 관광단지 지정이 가능하고 지정 당시에 분명 토지주들로부터 문제제기는 됐을 것 같다는 기자의 말에 이 관계자는 관광단지 승인 전에 도시계획위원회에서 나중에 공유수면 점사용 허가를 받지 않고, 방치한다든지 하면 어떻게 할 것인지등에 대해서 의견은 나왔다. 이에 최종 준공완료시에 우리가 확인할 수 있게끔 조건부승인이 돼 있다고 해명했다. 이 관계자는 공유수면이 포함된 다른 관광단지로 해남 오시아노 관광단지를 예로 들었다. 그러나 기자가 확인한 결과 해당단지는 토지만으로도 50만 평방미터가 넘는 것으로 확인됐다.


토지 소유자들 수년째 고통의 나날 보내고 있다호소


진도군 대명해양리조트는 지난 2017522일 기공식을 기점으로 본격적인 건설에 한창이다. 하지만 여전히 확보하지 못한 부지, 진행과정에서의 잡음은 끊이질 않고 있다. 진도군은 대명해양리조트 건설을 통해 355명가량의 일자리 확보, 국내외 관광객 유치, 지역경제 활성화 등 투자유치의 성과만 강조하고 있다. 토지소유자들은 "진도군은 ‘토지매수 과정에서 공무원 불법개입’ ‘핵심부지 공시지가 논란’ ‘토지소유주 회유·협박등 언론과 일부 민원의 문제제기에는 '흠집 내기 악의적인 루머'라며 일축하고 있다"면서 "구체적인 답변, 사실인정, 사과 등 모습은 보이지 않는다. 내용을 모르고 토지를 넘기거나, 강제수용 절차가 진행되고 있는 토지 소유자 등은 수년째 고통의 나날을 보내고 있다"고 하소연했다.




진도군, 의혹 잠재우기보다 오히려 증폭시켜


진도군은 지난해 119일자로 토지수용 재결신청서를 공고하고 강제수용 절차로 들어갔다. 진도 대명해양리조트사업과 관련해 이미 중앙토지수용위원회에서는 지난 20168진도대명리조트 관광단지 조성사업은 회원제 운영을 위주로 함에 따라 공익사업이 갖추어야 할 공공성·개방성·대중성이 상대적으로 낮은 사업으로 판단된다면서 사업시행자가 협의취득을 위한 노력을 최대한 기울이도록 할 필요성이 있다고 회신한 바 있다. 이에 대해 토지 소유주들은 협의취득 과정에서 그대로 강제수용 절차로 들어갔다고 증언하고 있다.

 

이에 대해 진도군청 관계자는 강제수용 절차에는 들어갔지만, 최대한 협의취득을 우선으로 하고 있다는 원칙론만 거듭 밝혔다. 이 관계자는 강제수용 재결승인이 떨어지긴 했어도, 계속 가격협의를 하고 있다고 말했다. 법원에 공탁해 놓고 공사를 진행해 버리면 토지 주들이 손쓸 방법이 없는 것 같다는 기자의 질문에는 토지에 묘지도 있고 해서 함부로 손댈 수 없다. 계속 협의를 해나갈 것이라고 말했다.


사유재산권 침해 논란이 큰 수용사업에는 많은 논란이 따라 다닐 수밖에 없다. 이에 공익성 검증은 철저하게 이뤄져야 하며, 절차 등 준수도 어느 것 보다 중요하다. 그럼에도 진도군은 그동안 불거진 논란을 해소하기보다는 증폭시키는 모양새다. 그간 불거진 해당 사업 논란 이외에도 본지에는 진도 대명해양리조트 개발부지 인근 투기의혹 등이 접수되어 있다. 기자는 해당 의혹에 대해서도 후속 보도할 예정이다.



김귀성·박동길 씨 [그들의 이야기]

  

토지주 딱 한번 가격제시를 하고, 연락이 끊겼습니다

 

딱 한번 가격제시를 하더니, 연락이 끊겼습니다. 그리고 그대로 강제수용 절차로 넘어 갔습니다. 공익성을 문제로 전남 지방토지수용위원회에 바로 이의신청을 했지만, 공익성 판단은 판단대상에 포함되지 않는다고 합니다. 고급 회원제 리조트가 어디가 공익성이 있다는 것인지 이해가 잘 가지 않습니다. 관광단지 지정과 함께 헐값에 넘어간 제 땅으로 왜 사기업의 배를 불려줘야 하는가요. 도대체 누굴 위한 관광단지인가요?”


진도군 대명해양리조트 관광단지 사업부지내에 토지를 소유하고 있는 박동길 씨의 하소연이다. 이제 아무 곳에도 이야기할 곳이 없다고 토로하는 박 씨는 고향의 발전을 위한다는 말에 두말없이 9천평 가량의 땅을 넘겼다고 했다. 토지를 넘기면서 조상의 분묘 3기를 이장했다는 박 씨는 “2012년 가을께 진도군청 공무원 3명이 찾아와 지역발전을 위해 9천평 정도 되는 땅의 매도를 요청했다면서 고향을 위한다는 말에 근처 문중선산으로 조상님 묘지를 이장하면서까지 땅을 넘겼다고 전했다. 그런데 이제와 묘지를 이장한 문중선산의 토지까지 필요하다며, 토지의 매도를 요구하고 있다는 것이다.

 

지난 2014년 가을 또다시 진도군청 공무원 3명이 방문해 당초 사업지구에 포함되지 않았다던 토지의 매도를 요청했죠. 하지만 이 땅은 문중선산이라 혼자 결정할 수 없는 사항이라고 답변을 보류한 상태입니다.” 박씨는 생각하면 할수록 분통이 터진다며 한참동안 말을 잊지 못했다이후 박 씨는 대명 직원으로부터 수차례 걸쳐 가격제시도 없는 형식적인 매각요청이 있었다고 말했다. 그러다 지난해(2017) 11월경 처음이자 마지막으로 가격이 제시됐지만, 결정하지 못하자 그대로 연락이 끊겼다고 전했다. 이후 진도군은 119일자로 토지수용 재결신청서를 공고하면서 강제수용절차로 들어갔다.


한편, 박 씨는 해당 관광단지 토지의 매수과정에서 위탁계약도 체결하지 않고, ()대명레저산업을 대리해 진도군 공무원의 개입과 토지 수용과정에서도 강제수용을 위한 형식적 행동을 문제 삼고 있다. 진도군과 대명레저산업은 2013430MOU를 체결했다. 하지만 실제 진도군청 공무원들이 토지를 매수하러 다닌 것은 2012년이다.

 

박 씨는 공무원들이 토지 매입에 나서기 위해서는 관광진흥법 시행령 49조에 따라, 위탁계약을 체결하고 정당한 절차에 의해 토지를 매입해야 함에도, 조성계획 수립 이전에 이미 공무원들을 앞세워 불법적으로 토지매수 업무를 대행했다면서 또 토지를 매입하면서도 공무원들은 전 토지들이 평당 3만원으로 결정됐다고 말하는 등 지역민들에게 거짓말을 했다고 설명했다.

 

박 씨가 기자에게 보여준 토지 매매계약서에는 박씨와 진도군만이 타이핑돼 있었고, 매수인은 공란으로 비워둬 직접 수필로 작성돼 있었다. 진도군은 지난해 언론을 통해 공무원의 불법개입의 문제제기가 된 후에도 별다른 해명을 하지 않았다. 이번 강제수용 절차에 대해서도 진도군은 여전히 강제수용 절차에는 들어갔지만, 최대한 협의취득을 원칙으로 하고 있다는 원칙론만 거듭 설명했다.

 

강제수용 절차에 빠져 있는 4필지 토지...?


진도군 대명리조트의 건설부지에는 박동길 씨와 같은 십여 명의 개인토지소유자들이 아직 남아있다. 이들의 토지에 대해 진도군은 지난해 119일 토지 수용재결 신청을 공고하면서 강제수용절차에 들어갔다. 강제수용 절차에 들어가지 않은 땅도 있다. 모래사장을 끼고 있는 핵심부지다.

 

진도군 관계자는 현재 대명리조트 사업을 강하게 반대하고 있는 분들 토지 4필지 정도가 강제수용 절차에서 빠져있다. 사업시행자 측에서 최대한 협의를 해서 취득하겠다고 밝히고 있어 강제수용 절차에 넣지 않았다고 이유를 설명했다. 하지만 해당 토지 소유자의 말은 달랐다. 김귀성 씨는 “2012년부터 20172월까지 6년 동안 대명리조트 측과 한 차례의 미팅조차 없었다. 남의 땅을 핵심부지로 넣어 보란 듯이 사업계획을 발표해 놓고, 이 같이 불성실한 모습은 결국 강제 수용하겠다는 것 아니겠냐고 분통을 터뜨렸다.

 

현재 강제수용 절차에서 빠져 있는 산277, 276, 275-2 해당 토지의 면적만 12만평방미터(24천평)에 달한다. 해당 사업이 이 토지들을 취득하지 못한다면 관광단지 조성 승인 관련 법적요건인 50만 평방미터 이상을 맞추지 못하는 상황이 생길 수도 있어 사업에 대한 계획변경 등도 불가피해 질 수 있다.


MeCONOMY magazine April 2018


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