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이슈리포트


[2018년 부동산 시장예보] 아파트, 상가 ‘흐림’...오피스텔 ‘구름조금’

8·2 대책, 10·24 가계부채대책 등 규제여파...2018년 1월부터 현실화


<M이코노미 박홍기 기자> 2017년 부동산 시장은 그야말로 혼돈 그 자체였다. 문재인 정부가 국지적인 과열현상을 잡겠다며 6·19 대책과 8·2 대책, 후속조치인 9·5 대책, 10·24 가계부채대책 등 각종 고강도 규제정책을 내놓으면서 예측불허의 시장흐름이 이어졌기 때문이다. 그러나 본격적인 혼돈의 시작은 2018년부터다. 당장 1월부터 신DTI, 재건축초과이익환수제가 시행되는 등 2017년 예고됐던 규제들이 현실화되면서 부동산 시장은 크게 위축될 것으로 전망된다. 이에 부동산114가 내놓은 자료를 바탕으로 2017년 부동산 시장을 정리하면서 2018년 아파트, 상가, 오피스텔 시장을 예측해봤다.

[2018년 아파트]

펄펄 끓었던 2017년 아파트 시장, 8·2 대책 발표 이후 안정세

문재인 정부 출범 이후 서울을 비롯한 수도권 아파트 가격은 새 정부 경기부양에 대한 기대감에 급상승했다. 서울 재건축 아파트들이 2017년 말까지 유예가 적용되던 재건축 초과이익 환수를 피하기 위해 사업에 속도를 내면서 상승세를 이끌었고, 저금리를 이용한 갭투자와 실수요가 맞물리며 일반 아파트도 매매가격 상승폭이 컸다. 새 정부는 출범 초기부터 부동산 과열을 진정시키고자 조정대상지역 선정 및 전매제한 기간 강화 등을 골자로 하는 6·2 대책을 발표했으나 이미 달아오른 수도권 아파트 시장은 쉽게 가라앉지 않았다. 그러다가 서울과 세종 등에 투기과열지구 및 투기지역을 지정하고 양도소득세 강화 및 LTV, DTI 강화 등을 담은 8·2 대책 발표 이후 가파른 상승세가 멈췄다. 거래시장 역시 위축된 매수세로 감소세를 보였다.


2017년 아파트 매매가격은 전국이 4.05% 오른 가운데 지역별로는 세종시가 10.74% 변동률을 기록하며 가장 높은 상승률을 보였다. 8·2대책을 통한 투기지역 및 투기과열지구 지정 이후에도 국회이전 등 행정수도 공약이 가시화되면서 투자수요가 많았다. 서울은 둔촌주공, 잠실주공5단지 등 사업진척이 빨라진 재건축 아파트가 상승을 이끌면서 8.35% 상승했다. 경기는 서울과 인접한 하남, 과천, 구리 등을 중심으로 매매가격이 강세를 보이며 2.40% 올랐다. 부산과 인천도 각각 2.38%, 2.11% 상승했다. 2016년 공급과잉으로 약세를 보였던 대구는 8·2 대책에 대한 풍선효과로 2.05% 상승했고 강원은 속초, 강릉 등 평창 동계 올림픽 효과가 지속되며 상승했다.


반면 광역시를 제외한 기타지방 아파트 시장은 침체된 모습이다. 경상권과 충청권 아파트 시장은 2016년에 이어 하락장이 지속됐다. 경남은 조선중공업 지역기반 산업 침체가 부동산 시장까지 미치면서 거제, 창원 등을 중심으로 아파트 매매가격이 떨어지며 1.71% 하락해 전국에서 가장 큰 낙폭을 기록했다. 경북도 공급과잉을 해소하지 못하면서 1.61% 하락했다. 충청도 분양 호황기 때 공급된 아파트들이 입주를 시작해 매물이 쌓이며 매매가격이 하락했다. 충북이 1.15%, 충남이 0.79% 하락했다.


신규 아파트 공급에 2017년 전세시장은 안정흐름 이어가

전세시장은 2017년 전국이 1.47% 상승하는데 그쳤다. 최근 2~3년간 호황기 때 분양한 약 38만 가구의 신규 아파트가 2017년 입주를 시작해 전세시장에 숨통이 틔었기 때문이다. 특히 재개발 재건축 등 도시정비 사업에 따른 이주 수요가 많았던 수도권 아파트 전셋값 변동률도 최근 5년간 최저치를 기록했다. 지역별로 보면 2017년은 서울이 2.88%로 전국에서 전셋값 상승폭이 가장 컸다. 강동구가 둔촌주공, 고덕주공 등 대단지 아파트 재건축 이주로, 서대문은 인접 재개발 이주 수요로 전셋값 상승이 컸다. 이어 인천(2.23%), 강원(2.03%), 제주(1.80%) 순으로 전셋값이 올랐다.


반면 세종시(-9.45%)는 전셋값이 전국에서 가장 큰 폭으로 하락하며 매매시장과 탈동조화 현상을 보이고 있다. 정주여건 개선으로 인구유입이 꾸준히 이루어지고 있지만 2017년에도 1만4,000여 가구의 아파트가 입주하면서 세입자 구하기에 어려움을 겪었다.  경남도 지역 경기 침체와 공급과잉 영향으로 2.46% 하락했고 충남도 천안, 아산 아파트의 전셋값이 하향 조정되며 1.45% 떨어졌다.

文정부의 강력규제로 2018년은 수요시장 위축과 거래감소 전망

2018년 아파트시장은 부동산시장 과열을 막기 위한 정부의 전방위적 규제영향으로 진정국면에 들어갈 것으로 예상된다. 부동산114 서성권 선임연구원은 “문재인 정부가 출범 이후 내놓은 6·19대책과 8·2대책, 10·24가계부채종합대책 등의 규제영향으로 2018년은 수요시장 위축과 거래감소가 나타날 것”으로 전망했다.

2018년 1월부터 DTI제도를 개선한 신DTI가 시행되고 재건축초과이익환수제가 부활한다. 여기에 다주택자에 대한 양도소득세가 4월 강화될 예정으로 2017년 예고한 규제가 2018년 대부분 현실화 된다. 규제의 직접적인 영향권에서 주택 수요자들은 보유가치를 기반으로 선별적 장기투자가 필요한 시점이다.


서성권 선임연구원은 “2017년 단기 급등했던 서울 등 일부 지역의 가격 상승세는 둔화될 전망”이라면서 “반면 수요대비 신규아파트 공급이 많은 지역은 규제와 공급 리스크가 맞물리면서 가격 약세가 예상된다”고 분석했다. 

한편 전세시장은 전체적으로 안정적인 모습을 유지할 것으로 보인다. 서 선임연구원은 “서울은 재건축·재개발 사업장 인근 지역을 중심으로 이주수요에 따른 국지적인 전셋값 상승이 나타날 수 있다”면서도 “인접한 수도권으로 수요분산과 몇 년간 이어온 전세입자의 매매전환 등을 고려하면 전세수요가 전체적으로 증가할 가능성은 낮아 안정적인 가격흐름을 유지할 것으로 예상된다”고 평가했다. 

경기·인천의 일부지역은 공급물량 증가가 2018년에도 이어지면서 국지적인 가격조정이 예상된다. 아울러 지방·광역시 역시 대규모 신규 아파트 공급이 계속되면서 전셋값 약세가 점쳐지고 세종, 충청, 경상권 아파트 전세시장은 지역 기반산업의 침체와 맞물리며 역전세 현상이 나타날 가능성도 있다.

[2018년 분양] 

2017년 37만8,276가구 공급, 전국 평균 청약경쟁률 13.03대 1...‘지역별 쏠림현상 지속’

2017년은 전국에서 37만8,276가구(예정물량 포함)가 공급됐다. 반기별로 살펴보면 상반기는 13만6,524가구, 하반기는 24만1,752가구가 분양 물량으로 집계됐다. 2017년 5월 치러진 조기대선과 6·19대책, 8·2대책 등의 이슈로 뒤로 밀리면서 하반기 분양물량 집중이 두드러졌다. 지역별로 수도권은 경기와 서울, 지방은 부산과 경남지역 위주로 분양물량이 많았다. 


2017년 전국 평균 청약경쟁률은 13.03대 1로, 14.35대 1이었던 전년과 비교해 소폭 낮아졌지만 지역별 청약쏠림 현상은 지속됐다. 서울·부산·대구·세종시 등은 평균 청약경쟁률이 두 자릿수를 훌쩍 넘었지만 충남은 평균경쟁률이 0.61대 1로 저조한 성적을 나타냈다. 2018년은 신DTI 적용과 민간분양 아파트 분양가상한제 강화 여파 등으로 인기 지역으로만 청약 통장이 집중돼 지방 미분양 증가가 불가피할 전망이다.

수도권은 서울 재개발·재건축 아파트가 잇따른 청약 흥행을 보였다. 서초구 잠원동 신반포센트럴자이(신반포6차 재건축)는 평균 168.08대 1, 영등포구 신길동 신길센트럴자이(신길12구역 재개발)는 56.87대 1, 강남구 개포동 래미안강남포레스트(개포시영 재건축)는 평균 40.78대 1의 경쟁률을 기록한 바 있다. 또 정부의 규제대책에서 벗어났지만 개발호재가 있는 경기 김포, 인천 송도 등은 수도권 대체투자처로 인식돼 수요가 몰렸다.


지방에서는 대구가 가장 높은 청약 경쟁률인 81.29대 1을 기록했다. 대구는 수성구가 투기과열지구로 지정됐으나 신규 분양 아파트가 전년 보다 감소해 투자수요가 몰리며 오페라트루엘시민의숲이 평균 198대 1의 경쟁률을 기록했다. 부산의 경우 대부분의 아파트가 1순위 마감을 했다. 2017년 청약을 진행한 아파트 중 수 백대 1의 경쟁률을 기록한 10개의 단지 중 9개 단지가 부산이다. 

수영구 민락동 e편한세상오션테라스2단지(E3)는 평균 455.04대 1, 서구 서대신동2가 대신2차푸르지오가 257.99대 1의 경쟁률을 기록했다. 특히 11월10일 이후 지방 광역시 민간분양에도 전매제한이 적용돼 전매제한 전 막차 분양을 받으려는 수요자가 집중된 것으로 해석된다.

부동산114 이현수 연구원은 “이 같은 흐름은 2018년에도 지속될 전망이다. 시장 규제가 엄격해지고 대출 이용이 까다로워질수록 예비 청약자들의 청약통장 사용이 신중해질 수밖에 없다”며 “입지에 따라 청약결과가 극명하게 갈리는 양극화는 앞으로 더욱 심화될 것”으로 예상했다. 


2017년 3.3m²당 평균 아파트 분양가격 1,175만원...분양가 상한제로 제동 걸릴까 

2017년 전국 기준 3.3m²당 평균 아파트 분양가격은 1,175만원을 기록하며 2016년(1,052만원)대비 123만원 높아졌다. 주택도시보증공사(HUG)의 분양보증심사 강화와 고분양가 논란이 있었지만 분양시장의 열기는 여전했다. 서울에서는 성동구의 아크로서울포레스트가 역대 최고 분양가인 3.3m²당 평균 4,750만원으로 분양하며 서울의 분양가 상승을 견인했다. 강남권 재개발·재건축 아파트가 잇따라 분양하며 2,131만원에서 2,192만원으로 올랐다. 

경기도는 성남시 판교더샵퍼스트파크가 3.3m²당 평균 2,300만원으로 분양하며 분양가 상승을 주도했다. 대부분 지역의 분양가가 상승한 반면 경남은 949만원에서 893만원으로 하락했다. 국토교통부가 지난해 10월30일 발표한 전국 미분양 주택현황(17년 9월 말 기준)에 따르면 경남지역 미분양 주택이 전국 최고치를 보였다. 경남은 지속적인 미분양 아파트 증가로 분양가 하락이 나타난 것으로 해석된다. 


그 외 도시별 3.3m²당 분양가는 ▲대구 1,167만원 ▲부산 1,164만원 ▲인천 1,140만원 ▲제주 1,098만원 ▲울산 1,088만원 ▲대전 959만원 ▲광주 953만원 ▲세종 946만원 ▲충남 854만원 ▲경북 840만원 ▲충북 820만원 ▲전북 812만원 ▲강원 764만원 ▲전남 730만원 순이다.

한편 민간택지의 분양가상한제가 시행돼 분양가 상승세는 2018년 제동이 걸릴 것으로 예상된다. 이현수 연구원은 “계량적 지표로 판단하면 수도권은 서울 강남구·영등포구·서대문구, 경기 성남시 분당구가 적용 대상으로 유력하다”며 “지방은 대구 중구·수성구, 강원 속초 등 지역이 지정될 가능성이 있다”고 말했다. 

분양가상한제 대상지역은 최근 3개월간 주택가격 상승률이 물가의 2배가 넘는 지역이다. 이 조건을 충족하면서 ▲최근 1년간 평균 분양가격 상승률이 물가상승률의 2배 이상 ▲최근 3개월간 주택거래량이 전년 동기 대비 20% 이상 ▲분양 전 2개월의 평균 청약경쟁률이 5대 1(85m² 이하: 10대 1) 초과 중 하나 이상 충족하면 지정이 가능하다. 

2018년 분양시장, 정부규제發 물량감소와 함께 극심한 청약 온도차 ‘지속’

2018년 전국 아파트 분양(승인) 예정물량은 32만여 가구로 추정된다. 2017년 10·24 가계부채 종합대책의 아파트 집단대출 강화와 민간택지 분양가상한제 적용, 재건축초과이익환수제 등의 영향으로 전년대비 분양물량 감소는 불가피할 것으로 전망된다.

김 연구원은 “다주택자의 분양시장 진입 장벽이 높아져 실수요자의 청약 당첨 기회는 커졌으나 1순위 요건이 까다로워지고 중도금 대출 보증 한도가 줄어 자금 마련 부담은 커질 전망”이라며 “예비 청약자는 자신의 무주택 여부, 대출가능 금액, 청약 1순위 요건 등을 고려해 신중한 접근이 필요하다”고 조언했다.


입지와 상품성을 갖춘 곳에 청약수요가 몰리는 쏠림 현상은 지속될 것으로 예상된다. 규제가 강화될수록 ‘돈 될 만한 곳’에 청약수요가 대거 몰리기 때문이다.

민간택지 분양가상한제 시행여파로 시세차익을 노린 일부 수요가 청약시장에 집중될 가능성도 크다. 8·2대책 후속조치로 청약제도가 개편되면서 1순위 청약이 가능한 전체 수요는 줄었지만 인기단지 당첨 커트라인이 높아지면서 입지와 상품성을 갖춘 곳은 당첨 경쟁이 치열할 전망이다.

[2018년 상가]

2017년, 전년보다 43% 증가한 243개 상가 분양...근린상가 비중 높아

2017년은 전년 동기 대비 43% 가량 증가한 243개 상가가 공급됐다. 마곡, 미사, 동탄2, 다산신도시 등 새 아파트 입주가 진행 중인 수도권 택지지구 중심으로 공급이 집중되면서 물량이 증가했다. 권역별 비중은 수도권이 75%로 전년 동기 대비 11%p 높아졌고 지방은 전체물량의 25%를 차지했다.


유형별로는 근린상가 비중이 높았다. 2017년 근린상가는 전년 동기 대비 74% 많은 92개가 분양했다. 수도권 택지지구 내 새 아파트 입주가 이어지며 근린상가가 증가한 가운데 3분기 남양주 다산신도시 중심으로 근린상가 공급이 활발히 진행되면서 물량 증가에 영향을 줬다. 그 외 공급 유형별로는 단지내상가 75개, 복합형상가 58개, 테마상가 12개, 대형복합상가 6개 순이다.

2017년 공급된 243개 상가의 총 점포수는 1만4,367개로 점포수가 가장 많았던 2015년(1만 3,054개 점포)보다 10% 가량 많은 것으로 집계됐다. 상가 공급이 늘었던 동시에 점포 수 100개 이상의 대규모 상가가 38개 분양(전체의 16%)하며 점포 수 증가에 영향을 준 것으로 보여 진다.


상가 평균 분양가 3.3㎡당 2,845만원, 마곡, 미사, 다산 등 수도권 중심으로 분양가 상승

2017년 공급된 상가의 평균 분양가는 3.3㎡당 2,845만원으로 최근 8년 중 가장 높았다. 상업용지 입찰경쟁 및 낙찰가격이 높아지며 상가분양가도 덩달아 올랐다. 아울러 수도권 유망 택지지구 중심으로 상가 분양이 활발히 진행되면서 평균 분양가 상승이 두드러진 것으로 분석된다. 권역별로는 수도권 3.3㎡당 3,089만원, 지방 3.3㎡당 2,134만원으로 집계됐다. 지방은 예년과 비슷했던 수준을 보였던 반면 수도권은 마곡, 다산, 미사 등이 3.3㎡당 5,000만원 수준에서 공급되며 전년 동기 대비 17% 올랐다.

LH 단지 내 상가, 41개 단지 총 270개 점포 공급

2017년 LH 단지 내 상가는 41개 단지에서 총 270개 점포(특별공급 제외)가 공급되면서 35개 단지, 224개 점포가 공급됐던 전년보다는 물량이 소폭 증가했다. 일반 아파트를 배후로 한 상가는 2016년과 비슷한 규모로 공급됐지만, 행복주택을 배후로 한 단지 내 상가 12개가 입찰에 나서면서 전체 물량 증가에 영향을 준 것으로 보인다.


권역별로는 수도권에서 화성동탄2와 하남미사 등 24개, 지방에서 대구와 충남, 경남 등 17개 단지가 공급됐다. 2017년 공급된 LH 단지 내 상가 중에서는 6개 점포를 제외하고 모두 주인을 찾았다(최초 입찰 기준). 평균 낙찰가율은 175%로 평균 낙찰가격은 3.3㎡당 2,605만원이다. 단지별 평균 낙찰가로는 하남미사 A20블록이 3.3㎡당 6,575만원으로 가장 높았고 구리갈매B2(5,148만원/3.3㎡), 시흥은계B-2블록(5,063만원/3.3㎡) 등이 뒤를 이었다.

2018년 상가분양 시 RTI와 높아지는 분양가, 금리인상 등 고려해 보수적 접근 필요

2018년 상가 분양시장은 부동산 임대업자 여신심사가이드라인 적용으로 정부의 대출 옥죄기가 시작되면서 위축이 불가피할 전망이다. 정부는 10·24 가계부채 종합대책을 통해 부동산 임대업자의 상환능력을 심사할 때 임대업 이자상환비율(RTI-Rent To Interest)을 적용한다고 발표했다. 임대업자가 대출을 받을 때 연간 임대소득이 대출이자보다 많아야 대출이 승인되는 것이다. 상가분양의 경우 대출 비중이 높은 편으로 한층 강화된 대출요건에 투자자들의 자금 줄이 막히며 수요 감소 등 시장이 받는 타격이 클 것으로 전망된다.

부동산114 김민영 선임연구원은 “2018년은 대출 심사가 까다로워지고 투자수요의 자금 융통이 어려워지는 가운데 상가시장이 위축될 가능성이 엿보이기 때문에 상가 분양을 염두에 둔 투자자라면 최대한의 보수적인 접근이 필요하다”고 조언했다. 구체적으로 정부 규제 외에 높아지는 분양가와 금리인상 등의 투자 리스크도 경계해야 한다는 얘기다.


김민영 선임연구원은 “최근 수도권 유망 지역의 1층 상가도 공실을 면치 못하고 있어 수요마저 감소한다면 상가 시장의 분위기가 예상보다 더 위축될 가능성이 높다”며 “실물경제와 맞닿아 있는 상가시장의 특성상 소비경제 회복세가 녹록치 않은 가운데 이미 상가를 매입한 투자자라면 더욱 고민이 깊을 것”이라고 말했다. 

한편 김 선임연구원은 “수요 감소로 상가분양 경쟁률이 낮아질 것으로 예상되기 때문에 자금여력이 있는 수요자에게는 기회요인이 될 수 있다”고도 전망했다.

[2018년 오피스텔]

‘정부규제, 금리인상, 물량급증’ 트리플 악재 우려 속, 긍정 요소 공존

2018년 오피스텔 시장은 정부규제 및 금리인상 예고, 입주물량 급증이라는 트리플 악재가 예정돼 있다. 이런 상황이라면 시장이 위축되는 것이 일반적일 것이다. 다만 아파트에 비해 오피스텔은 규제 강도가 덜한 점, 과거 몇 번의 금리 인상 예고에도 투자 수요 유입이 꺾이지 않은 점, 최근 3년 간 안정적인 매매가격 상승 흐름이 지속된 점 등을 고려하면 거래는 다소 둔화되겠지만 가격은 보합수준의 흐름을 유지할 것이라는 것이 부동산114의 전망이다.


부동산114 선주희 연구원은 “2018년에는 예고된 규제로 상승폭은 둔화되겠으나 당장 마이너스 변동률로 전환되지는 않을 것”이라며 “소자본으로 부동산 투자에 입문할 수 있는 이점과 더불어 금리 인상 속도가 가파르지 않아 투자상품으로서 오피스텔의 인기는 지속될 전망”이라고 분석했다. 2017년 오피스텔 전국 매매가격은 1.5% 올라 2015년 상승반전 후 꾸준한 오름세를 보이고 있다. 

금리 인상에도...마땅한 투자처 없어 장기적 임대수익 선호

최근 금리인상 우려가 연일 나오고 있지만 현장에서는 여전히 저금리라는 인식이 팽배해 유동자금 유입이 지속되고 있다. 금리인상은 이미 오래 전부터 예고됐고 시장에 큰 영향을 줄 정도로 가파른 수준이 아니라는 인식도 더해졌다. 실제 2017년 3월과 6월, 두 차례 미국 기준금리 인상 시 평균 인상폭이 0.25%p 선에서 조정됐고 국내 금리는 동결된 바 있어 투자자들은 금리 인상에 민감하게 반응하지 않는 모양새다.

아울러 강남권, 도심권 등 오피스텔 시장을 견인하고 있는 주요 지역은 대출자금 보다는 여유자금으로 투자하는 수요가 상당하다. 이에 선주희 연구원은 “자기자본을 활용한 수요가 많고 타 상품 대비 소액으로 투자가 가능하기 때문에 대부분의 수요자들에게 금리 인상이 미칠 영향은 제한적일 것”으로 내다봤다. 


2017년 9월 기준 전국 임대수익률은 5.29%를 기록했으며 정기예금 금리는 1.49%, 한국은행 기준금리는 그보다 낮은 1.25%선에 머물렀다. 꾸준한 관심에 비해 오피스텔 임대수익률은 정체를 보이고 있다.

다만 금리에 비해 높은 수익률을 나타내고 있고 타 투자상품 대비 안정적인 경향이 있어 오피스텔의 매력은 여전히 돋보이고 있다. 선 연구원은 “표면적인 수익률은 낮아지는 추세지만 장기적인 저금리 기조 속에 현실적으로 오피스텔을 대체할 마땅한 투자처를 찾기 힘들기 때문에 투자자들의 관심은 떠나지 않을 전망”이라고 밝혔다.

2018년부터 입주물량 급증으로 공급과잉 불씨 재점화...수요층 고려한 선별적 접근 필요해

2018년은 7만2,666실의 오피스텔이 입주자를 맞을 예정이다. 2017년 대비 45.94% 늘어난 물량으로 2004년 9만286실이 공급된 이후 가장 많다. 분양 호조에 힘입어 2015년 이후 많은 물량이 분양됐는데 이들의 입주 시기가 도래한 것이다. 추후 2~3년간 예년보다 많은 물량이 공급될 예정으로 공급과잉 불씨가 재점화 되고 있다.

그러나 공급과잉이라고 해서 모든 오피스텔에 입주 쇼크가 오는 것은 아니다. 공급과잉을 우려했던 마곡지구에서도 최근 기업 입주 후 공실이 해소되고 있다. 물량이 많더라도 물량을 소화할 수 있는 탄탄한 배후수요가 뒷받침 된다면 공실 위험을 빗겨갈 수 있는 것이다. 선 연구원은 “지역별 특성에 따른 선호 면적, 수요층을 고려한 선별적 투자에 나선다면 많은 물량 속에서도 안정적인 수익을 확보할 수 있다”고 조언했다.


2018년에는 서울 송파구(2,317실), 경기 고양시(2,211실), 경기 하남시(5,872실) 등에 입주 물량이 많다. 서울 송파구 문정동은 법조타운 지정 이후 대표적인 오피스텔 밀집 지역으로 자리 잡고 있다. 아직 기업 입주가 진행 중이고 업무지구의 규모가 작아 뚜렷한 임대료 상승은 없지만 직주근접을 원하는 수요로 임차 시장은 안정세를 유지할 가능성이 커 보인다.

경기 고양시 삼송 일대는 실 거주 가능한 아파텔을 표방한 단지가 많아 중대형 면적의 비중이 높은 편이다. 서울 종로, 광화문 등 도심과의 접근성이 좋고 GTX-A노선 개발과 스타필드 복합쇼핑몰 개장 기대감이 높다는 장점이 있다. 다만, 단기간 공급될 물량이 많다는 점을 유의해야한다.


경기 하남시는 2018~2019년간 1만여 실 이상의 오피스텔이 공급된다. 한편, 고양 삼송과 하남은 송파에 비해 직주근접 단지는 아니라 임차 수요를 모집하는데 한계가 있어 초기 임대료 수준은 낮을 것으로 예상된다. 선 연구원은 “물량이 많지만 면적별 공급비중에 차이가 있기 때문에 타깃을 잘 잡아 차별화된 면적을 선점한다면 임대료를 방어할 수 있을 것”으로 봤다.

지방에서는 충남 천안 불당동(3,434실)일대에 입주물량이 많다. 천안은 2017년 오피스텔 1,614실이 공급된 바 있고 여기에 아파트 물량까지 많다. 2018년 추가 물량 공급으로 임대료 약세가 예상된다.

단기시세차익 노린 치고 빠지기는 위험한 시기...규제 살펴 장기적 관점에서 분양 받아야

2017년에는 전국 7만8,690실(예정물량 포함)의 오피스텔이 분양됐다. 과거 2년간 급증한 물량 부담으로 2017년 분양물량은 감소할 것으로 예상했으나 부동산 시장 활황으로 탄력 받은 공급량은 꺾이지 않았다. 전국적으로 크고 작은 단지들이 쏟아져 12만308실이 공급됐던 2002년 이후 15년 만에 분양물량 최대치를 기록했다. 많은 물량이 쏟아진 가운데 성적은 단지 별로 양극화됐다. 4분기 분양한 영등포뉴타운꿈에그린은 단기간 마감됐고 송도SK뷰센트럴은 평균 51.26대 1의 높은 경쟁률을 기록했다. 반면, 미분양 적체로 할인분양에 나선 곳도 있었다.


2018년 분양 시장은 제동이 걸릴 것으로 전망된다. 2018년 1월, 8·2대책 후속조치로 전매제한 및 거주자 우선 분양 확대로 오피스텔 분양시장에 빨간불이 켜진다. 기존 수도권의 투기과열 지구에 한정됐던 규제가 2018년에는 조정대상지역과 대구 수성구, 세종시에 추가로 적용된다. 선 연구원은 “국지적으로 과열 양상을 보였던 분양시장이 안정화 되며 분양물량은 줄어들 것”이라며 “전매 제한이 강화됨에 따라 단기간 시세 차익을 얻을 수 있는 단지보다는 입지 여건상 임대수익 창출이 유리한 곳으로 수요가 몰리는 양극화 현상이 더욱 뚜렷해질 것”으로 분석했다.

MeCONOMY magazine January 2018

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