[M이코노미 박홍기 기자] 상업용 부동산은 실거주를 목적으로 사용되는 주거용과 달리 대부분 투자 상품으로 활용되고 있기 때문에 시장경기에 매우 민감하다. 그런데 최근 기준금리 인상 등 가격이나 거래량 변화에 영향을 미치는 시장 변수들이 대부분 부정적 수치를 보이고 있어, 당분간 상업용 부동산 시장은 어려움을 겪을 것으로 보인다. 상업용의 경우 기업 간 거래가 중심이 되는 프라임급 오피스나 대형 호텔 외에도 개인 간 거래가 중심이 되는 상가, 오피스텔, 중소형빌딩의 비중이 높은 편이다. 따라서 이번 호에서는 KB경영연구소가 내놓은 ‘2019 KB 부동산 보고서’를 바탕으로 수도권 내 오피스텔과, 소위 꼬마빌딩으로 불리는 소규모 빌딩의 향후 시장 상황을 분석해봤다.

 

Part 1. 수도권 오피스텔

 

매매가격 지속 상승...임대수익률은 조사 이래 최저치 

 

수도권 오피스텔의 평균 거래가는 매년 꾸준히 상승하는 추세를 보이고 있다. 지난해 11월 기준 서울의 오피스텔 평균가격은 약 2억5,000만원으로 2년 전에 비해 약 8.9% 상승했고, 경기와 인천 역시 소폭 상승했다. 이러한 평균 거래가격 상승의 영향으로 임대수익률은 매년 하락하는 추세다. 수도권 오피스텔 임대수익률은 지난해 11월을 기점으로 서울은 4.65%, 경기는 5.16%, 인천은 6.23%을 기록하고 있는데, 이는 KB국민은행 오피스텔 조사가 시작된 2010년 7월 이후 가장 낮은 수준이다.

 

입주물량 큰 폭 증가...분양가는 높은 수준 유지

 

지난해 오피스텔 신규 입주물량은 전년대비 크게 증가했다. 지난해 12월 말까지 예정됐던 입주물량은 약 5만7,000호로, 이는 전년대비 약 58%, 최근 3년 대비 77% 증가한 수치다. 지역적으로는 서울이 1만5,000호, 경기도가 3만7,000호, 인천이 6,000호로 경기도 물량의 비중이 상당히 높다. 한편 올해 수도권에 예정돼있는 입주물량은 지난해보다 많은 약 5만9,000호다. 시장 내 공급에 대한 부담이 매우 높을 것으로 예상되는 이유다.

이 같은 공급 부담에도 불구하고 최근 분양되는 오피스텔의 분양가는 매우 높은 수준을 유지하고 있다. 서울의 경우 지난해 11월 기준 평균 분양가가 3.3㎡당 약 2,073만원이다. 전년보다 348만원 높은 수준이다. 경기도(1,060만원)와 인천(866만원)의 분양가 역시 큰 폭은 아니지만 상승세를 유지했다. 참고로 오피스텔 분양물량은 지난해 12월 기준 약 5만3,000호로 전년보다는 다소 줄어든 상황이다.
 

전세거래 크게 확대...“임대수익률 더 낮아질 것”

 

수도권 오피스텔의 지난해 10월 기준 누적 거래량은 약 11만6,000건으로 전년 같은 기간 대비 약 7% 증가했다. 거래량 증가는 입주물량 증가에 따른 신규 물량 거래 확대에 따른 것으로 분석된다. 지역적으로 서울과 인천의 거래량이 소폭 감소했으나, 경기도가 크게 증가하면서 전체 거래량의 증가를 견인했다. 한편 오피스텔 전월세 거래량은 지난해 9월 기준 약 5만2,000건 수준으로 전년 동기대비 8% 증가한 것으로 나타났다. 특이한 점은 지난해 전월세 거래량의 경우 월세거래보다 전세거래 비중이 높다는 것이다. 실제 9월 누적 전월세 거래량 중에 전세는 2만6,000건으로 22% 증가했으나, 월세(2만6,000건)는 3% 감소하면서 전세가 다소 많은 거래 비중을 보였다.

보고서는 “임대시장에 전세거래가 증가한 것 역시 최근에 크게 늘어난 입주물량의 영향으로 보인다”며 “이런 현상은 당분간 지속될 것으로 예상돼, 오피스텔의 임대수익률은 상대적으로 더 낮아질 것으로 추정된다”고 분석했다.

 

오피스텔 주 수요층인 ‘30대 이하 1인 가구’ 증가세 둔화

 

수도권 지역의 오피스텔 실거주자 분석결과, 30대 이하 1인가구가 주 거주층 인 것으로 나타났다. 2017년 주거실태조사에 따르면 서울과 그 외 수도권 오피스텔에 거주하는 1인가구는 70% 이상으로, 2인 이상 가구는 30%를 밑도는 상황이다. 또 연령별로는 20대가 30%, 30대가 40%로 대부분 30대 이하 젊은 층이 거주하고 있다.

통계청에 발표하는 국내인구 추계를 보면, 그동안 1인가구의 증가율이 지속적으로 늘어났지만, 실제 오피스텔의 주요 수요인 30대 이하 1인가구는 지난해를 기점으로 상승폭이 크게 둔화됐다. 이러한 인구의 변화가 향후 오피스텔의 거주 수요에도 일정 정도 영향을 미칠 것으로 예상된다는 게 보고서의 분석이다.

또 지난해 공급된 오피스텔의 규모별 현황을 보면, 서울은 실제 1인가구가 선호하는 초소형(49.5m2) 미만이 약 70%로 대부분을 차지하고 있는 반면, 경기도와 인천은 상대적으로 규모가 큰 형태의 오피스텔이 공급이 많다. 보고서는 “해당 지역에 실제 거주하려는 수요층과 공급물량 수급의 불일치의 문제가 발생할 가능성도 상존하는 것으로 보인다”고 내다봤다.

 

“경기, 인천 오피스텔 매매가격 하락 가능성...서울은 영향 덜 받을 것”

 

지역별로 향후 입주물량을 보면 서울의 경우 지난해는 물론 올해와 내년 예정 물량이 다소 줄어드는 것으로 확인되고 있다. 그러나 경기도의 경우 지난해보다 올해 입주물량이 더 많은 상황이며, 인천의 경우 내년 입주물량이 가장 많은 것으로 나타나고 있다. 이에 대해 보고서는 “해당 시기에 지역별 공급확대에 따른 가격 조정 영향이 존재할 것”으로 판단했다.

한편 최근 전국적으로 오피스텔 매매가격 상승폭이 둔화되는 가운데, 수도권 역시 점차 상승폭이 둔화되는 상황이다. 특히 경기도와 인천의 경우 지난해 11월 기준 전년대비 1.65%, 1.10%까지 낮아진 상태로, 이러한 가격 둔화는 공급량이 증가하는 올해 더 많은 영향을 받을 것으로 예상된다. 다만 보고서는 “1인가구의 거주 수요가 많은 서울의 경우 다른 지역에 비해 가격 둔화 폭이 상대적으로 낮을 것으로 예상된다”고 분석했다.

 

Part 2. 수도권 소규모빌딩
 
꼬마빌딩 거래량, 2017년부터 감소세
 
2012년 673조원 수준이던 단기부동자금이 2017년 1,079조원까지 증가하면서 마땅한 투자처를 찾지 못한 자금이 부동산시장으로 유입됐고, 상업 및 업무용 빌딩에 대한 투자가 크게 늘어났다. 특히 개인투자자들의 시장참여가 늘어나면서 흔히 ‘꼬마빌딩’이라 불리는 소규모 빌딩의 거래가 수도권을 중심으로 크게 증가했다.

국토교통부가 공개하는 상업용 부동산 실거래 자료에 따르면 수도권 소규모 빌딩 거래량은 2012년 2,057동에서 2016년 5,443동으로 약 2.6배 증가했다. 하지만 최근에는 거래량이 감소세로 돌아서 2017년에는 전년대비 5.7% 감소한 5,134동이 거래됐고, 2018년 3분기까지는 전년동기대비 29.2% 감소한 2,956동이 거래됐다. 지역별로 2018년 3분기 기준 거래량은 전년동기대비 서울이 43.1%, 인천이 22.1%, 경기가 14.7% 감소하면서 서울 지역 거래가 크게 위축되고 있는 모습을 보였다.

한편 매매가격이 상승하면서 거래총액은 2012년 2조8,000억원에서 2017년 9조2,000억원까지 늘어나 거래량보다 빠른 증가세를 보였다. 그러나 지난해 거래량이 크게 감소하면서 3분기 기준 거래총액은 전년동기대비 22.5% 감소한 5조7,000억원 수준이었다.

 

주거지역에 있는 노후빌딩이 주로 거래...평균가는 서울(32억), 경기(12억), 인천(10억) 순
 
2017년부터 2018년 3분기까지 거래된 소규모 빌딩의 특성을 살펴보면 용도지역별로 일반주거지에 위치한 빌딩의 거래가 많았다. 일반주거지 거래 비중은 서울이 74.3%, 경기가 70.4%, 인천이 58.8% 수준이었으며, 인천지역의 경우 상업지역 비중이 28.0%로 다른 지역에 비해 높았다. 도로조건 별로는 서울에서 거래된 소규모빌딩의 37.5%가 8m미만 도로에 접해 있었으며 인천과 경기의 경우 12m미만 도로에 접한 경우가 각각 37.1%와 36.4%로 높게 나타났다.

건축연도별로는 서울의 경우 건축경과연수가 30년이 넘는 노후 빌딩의 비중이 높았고, 인천과 경기의 경우 상대적으로 2000년대 이후 지어진 빌딩의 비중이 높게 나타났다. 세부적으로 서울 소규모 빌딩 거래량의 27.8%는 1980년대 지어진 건물이었으며, 24.9%는 1970년대 이전에 지어진 건물로 분석됐다. 인천의 경우 2000년대 지어진 건물이 16.4%, 2010년 이후 지어진 건물이 10.2%를 차지했고, 경기의 경우 신축 빌딩 비중이 상대적으로 높아 거래량의 15.1%가 2010년 이후 지어진 건물로 나타났다.

2018년 3분기 기준 소규모 빌딩의 평균 거래금액은 서울이 32억2,000만원, 인천 9억9,000만원, 경기 12.0억원으로 확인됐다. 평균 거래금액은 수도권 전 지역에서 상승세를 보이고 있으며 특히 서울의 평균 거래금액이 빠르게 상승하고 있는 것으로 분석됐다. 서울의 경우 2016년 평균 거래금액이 20억원을 넘어서 21억7,000만원을 기록했고, 2017년에는 26억2,000만원, 2018년에는 32억2,000만원으로 상승했다. 인천의 평균 거래금액은 2016년 9억4,000만원에서 2018년 3분기 9억9000만원으로 5% 가량 상승했고, 경기의 경우 같은 기간 평균 거래금액이 10억4,000만원에서 12.0억원으로 14.8% 상승했다.

투자수요 확대로 저가 매물이 소진되고 매매가격이 상승하면서 총 거래량에서 20억원 미만 빌딩이 차지하는 비중은 지속적으로 감소하고 있다. 수도권 전체적으로 20억 미만 빌딩이 차지하던 비중은 2013년 83.9%를 고점으로 2018년 3분기 68.9%까지 감소했다. 서울의 경우  70.6%(2014년)를 차지하던 20억원 미만 빌딩의 거래 비중이 2018년 3분기 39.6% 수준까지 감소했다.

 

 

“경기 침체에 따른 투자리스크 확대”

 

최근 소규모빌딩 투자는 저금리, 시중유동성 확대 등에 따른 투자수요 증가로 매매거래가 활발하게 이뤄지면서 임대수익 보다는 자산가치 상승을 기대하는 투자가 늘어나고 있는 것으로 보인다. 실제 소규모상가의 투자수익률은 상승세를 이어가고 있지만 임대료 보다 매매가격이 빠르게 상승하면서 소득수익률은 떨어지고 자본수익률은 상승하는 상황이 지속되고 있다. 이러한 수익구조는 투자수요 감소나 매매거래 위축 등 부동산경기 변동에 민감할 수밖에 없다.

보고서는 “올해 국내경기에 대한 부정적 전망이 많고 최근 자영업 경기 침체에 대한 우려가 커지고 있는 상황에서 공실률 증가와 임대수익 감소, 자산 가치 하락 등 소규모 빌딩에 대한 투자 리스크도 확대될 것으로 보인다”며 “특히 금리상승에 따른 자금 조달 부담 확대, 부동산 임대사업자에 대한 대출규제 강화 등으로 상대적으로 금액대가 낮은 소규모 빌딩을 대상으로 대출 등을 통해 매매에 나섰던 투자수요가 감소할 것으로 예상된다”고 전망했다.

 

MeCONOMY magazine February 2019