[M이코노미 박홍기 기자] 문재인 대통령이 부동산 투자와의 전쟁을 선포했다. 문 대통령은 연초 신년사에서 “부동산 투기와의 전쟁에서 결코 지지 않을 것”이라고 엄포했고, 신년 기자회견에선 “집값이 지나치게 많이 뛴 곳은 원상회복돼야 한다”며 재차 강력한 경고 메시지를 던졌다. 시장에선 올해 추가 부동산 대책이 나올 것으로 보고 있다. 김현미 국토교통부 장관이 유임된 상황에서 지난해 12·16 대책을 뛰어넘는 강력한 대책이 나올 수 있다는 평가다. 혼돈의 연속인 국내 부동산 시장에서 실수요자와 투자자는 어떻게 대처해야 할까.

 

올해 ‘총선’, ‘기준금리’, ‘정부정책’ 등 3대 변수 주목...일희일비는 말아야

 

올해 부동산 시장의 흐름을 보면 악재와 호재가 서로 맞물려 있다. 부동산 가격 상승 요인으로는 ▲기준금리 추가인하 ▲총선 개발공약 ▲입주물량 소폭감소 등을, 하락 요인으로는 ▲실물경기 둔화 ▲추가 부동산 안정대책 ▲분양가 상한제 등을 꼽을 수 있다. 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 1월14일 서울 여의도 금융투자협회에서 열린 ‘2020년 부동산시장 트렌드와 대처법’ 세미나에서 올해 특히 ▲4월 총선 ▲기준금리 인하 ▲정부 추가대책(전월세상한제·계약갱신청구권 도입) 등 3대 변수를 주목해야 한다면서도 일희일비해선 안 된다고 조언했다.

 

 

박 위원은 “올해 시장에서 3대 변수를 얘기하는데 4월 총선은 1회성 이벤트에 불과하다”며 “일반적으로 총선 때 돈이 풀린다거나, 개발공약이 나온다거나, 부양책이 나올 것이라는 기대를 하지만 지금은 과거처럼 돈 선거를 하지 않기 때문에 돈이 풀리지 않을 것”이라고 내다봤다. 그는 덧붙여 “지금은 부동산 시장 부양책보다는 오히려 서민주거 안정책이 나올 가능성이 높다”며 “그렇게 되면 총선은 집 가진 사람 입장에선 호재가 아닌 악재가 될 수 있기 때문에 총선에 대한 지나친 기대는 금물”이라고 경고했다.

기준금리 인하와 관련해선 “인하 가능성을 놓고 ‘상반기에 내릴 것이다’, ‘하반기에 내릴 것이다’ 얘기들이 많은데 오히려 금리 인하가 안 될 거라는 얘기도 나오고 있다”며 “이 부분은 시장의 변수 정도로 보면 된다”고 했다. 이어 “전월세상한제와 계약갱신청구권이 도입될 것인지도 눈여겨 봐야하는 변수지만 변수는 상수가 아니다”라며 “이렇게 될 수도 있고 저렇게 될 수도 있는 것”이라고 덧붙였다.

 

‘공급부족=집값상승’ 단순도식 함정에 빠지면 안 돼

 

부동산114에 따르면 올해부터 아파트 입주물량이 크게 감소할 전망이다. 전국 기준 아파트 입주물량은 2012년(18만368가구) 이후 점차 늘어나다가 2018년 45만3413가구로 정점을 찍었다. 2019년에는 전년보다 다소 줄어든 39만975가구가 입주했다. 입주량은 올해부터 시작해 내년까지 크게 줄어들 전망이다. 2020년 전국 입주물량은 30만2580가구, 2021년은 16만3043가구다.

 

 

보통 주택공급이 부족하면 가격 상승으로 이어진다고 생각하기 마련인데, 반드시 그렇지만은 않다는 게 박 위원의 분석이다. 그는 “올해 입주물량이 다소 줄어들기는 하지만 그동안 워낙 집을 많이 지었기 때문에 누적된 입주물량은 여전히 많다”며 “입주물량이 줄면 집값이 오른다고 생각하는 경우가 많은데 반드시 입주물량과 매매가격이 상관관계가 있는 것은 아니다”라고 말했다. 

그는 “예를 들면 8년 전인 2012년 전국 아파트 입주물량이 18만 가구밖에 안됐지만 하우스 푸어 사태가 일어났다. 반면 2019년 입주량은 39만 가구, 2018년에는 45만 가구였지만 집값이 올랐다”며 “입주물량과 집값을 그대로 연결하는 선형적 사고 또는 단순도식의 함정에 억매이면 안 된다”고 강조했다.

 

2020년 주택가격, 전국 약보합 전망...“생각보다 잘 안 맞아...방향성 정도만 봐야”

 

KB금융지주경영연구소가 내놓은 ‘2020년 주택 매매가격 전망’에 따르면 올해 전국 주택가격은 약보합세가 이어질 전망이다. 구체적으로 서울과 수도권은 강보합, 5대 광역시와 기타 지방은 약보합이다. 건설산업연구원이 발표한 ‘2020년 주택가격 전망’을 보면 올해 주택가격 상승률을 전국 –0.8%, 수도권 –0.3%, 서울 1%, 지방 –1.2%다.

 

 

박 위원은 “올해 연구기관들의 주택가격 전망을 보면 대체적으로 약보합이나 보합세 정도로 보는데, 플러스냐 마이너스냐에 연연할 필요가 없이 전체 방향성 정도만 보면 된다. 전망은 생각보다 잘 안 맞기 때문”이라며 “주택가격 전망은 예상한 그대로 움직이지 않기 때문에 개연성이나 확률정도로만 보고 내 나름대로의 대응 논리를 세우는 것이 더 중요하다”고 말했다.

 

“서울‧대대광 집값 과열...풍선효과는 일시적일 수 있으니 미시적으로 판단할 것”

 

박 위원은 올해 서울과 수도권, 대구·대전·광주(대대광) 지역의 부동산 투자를 특히 주의해야 한다고 강조했다. 그는 “서울 및 수도권과 이른바 대대광은 과열권에 진입했다”며 “오늘 집값이 오르면 내일도 오른다고 생각하는 지속편향, 최신편향을 경계해야 한다”고 말했다. 박 위원은 “앞으로 집값이 더 오를지 내릴지는 돗자리 깔아도 모르지만 서울 아파트의 경우 국민은행 통계기준 올해까지 오르면 무려 7년이라는 최장기 상승을 하게 된다. 너무 많이 올랐다는 건 분명한 사실”이라며 “저점을 찍었던 2012년 4분기와 비교해보면 7년 만에 거의 2배 올랐고, 강남의 경우 실거래가 기준 2.5배, 호가 기준으로는 3배나 올랐다”고 설명했다.

이어 “이들 지역 부동산이 앞으로 더 오를 수도 있지만 확률적으로 조심해야 되는 시기라는 건 충분히 공감 가능하다. 투자목적으로 접근하는 건 굉장히 위험한 기우제가 될 수 있다”며 “요새 젊은 사람들은 외환위기나 글로벌 금융위기, 하우스푸어 사태를 겪지 않아 ‘무조건 우상향’에 대한 믿음이 강하다. 이른바 ‘영끌 투자’라고 해서 영혼까지 끌어 모아 집을 사는데 한번 그런 과정을 겪어본 사람들은 조심스러울 수밖에 없다”고 우려를 표하기도 했다.

 

 

정부가 강력한 부동산 대책을 내놓은 이후 중저가 주택 등 일부 영역에서 풍선효과가 나타나는 것을 두고는 일시적인 현상일 수 있으니 경계해야 한다고 조언했다. 박 위원은 “중저가 주택이 규제가 덜하다보니 일부 지역에서 풍선효과가 나타나고 있지만 장기적으로 이어지기는 힘들다”며 “풍선은 작은 자극으로도 터질 수 있다. 조정기에 나타나는 일시적인 현상일 수 있으니 동네 사정을 보고 미시적으로 판단해야 한다”고 했다. 아울러 “12‧16 대책이 워낙 고강도 대책이라 서울 재건축과 고가주택, 초고가 주택은 조정이 3개월에서 6개월 정도 더 지속될 수밖에 없다”고 진단했다.

 

SNS 활용하되 판단능력 키워야...집값 서열화 바람직하지 않아

어떻게 하면 부동산 투자를 현명하게 할 수 있을까. 박 위원은 우선 레거시미디어(전통미디어)에서 SNS(사회관계망서비스) 미디어 시대로 넘어가고 있다는 사실을 인지하고, 꾸준한 자기 학습을 통해 올바른 판단력을 기르는 것이 급선무라고 했다. 그는 “우리는 부동산 투자를 할 때 여러 가지 정보를 통해 의사결정을 한다. 과거에는 주로 신문이나 방송 등 전통적 미디어에서 정보를 얻었지만, 이제 SNS 미디어를 통해 정보를 얻는다”면서도 “SNS는 신속성 등의 장점이 있지만 극단적인 얘기가 많아 객관성을 확보하기가 어렵다”고 말했다. 

이어 “SNS 시대에는 나름대로 소화하고 비판하는 능력을 키우면서 판단이 한쪽으로 경도되는 것을 방지해야 한다. 한쪽 얘기만 듣지 말고 여러 얘기를 듣고 중지를 모아야 한다”며 “어차피 결과는 본인이 책임지는 것이기 때문에 공식을 외우기보다는 스스로 생각하는 힘을 기르면서 사고의 체계를 강화하는 것이 중요하다”고 했다.

 

 

이어 그는 “아파트는 채권 같은 것이기 때문에 변동성이 심하다. 가격에 너무 민감하면 마음이 다칠 수 있다”며 “마음의 평온을 찾으려면 집값에 대한 초연한 관심이 필요하다”고 말했다. 그러면서 “어느 아파트에 사느냐가 그 사람의 사회적 지위를 결정하는 세상으로 흘러가고 있지만, 가격으로 삶을 서열화하거나 줄 세우기 하는 것은 굉장히 잘못된 생각”이라며 “토끼는 코끼리보다 작지만 결코 열등하지 않다. 아파트 가격에 노예가 돼서는 안 된다”고 덧붙였다.

 

MeCONOMY magazine February 2020