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부동산


‘풀고 조이고’...하반기 바뀌는 부동산 정책 

꼼꼼히 숙지해 만전지책(萬全之策) 세워야

 

<M이코노미 박홍기 기자> 올 하반기에는 정부가 종합부동산세 개편 등으로 부동산시장을 끊임없이 옥죌 전망이다. 반면 저소득층·무주택 청년을 위한 청약통장과 서민가계의 부담을 낮춰줄 비소구대출도 출시할 계획이다. 부동산정보 서비스 직방은 이처럼 하반기 부동산 시장에 영향을 미칠 각종 제도의 변화를 미리 짚었다. 바뀌는 제도를 꼼꼼히 숙지해 부동산 자산관리와 운용, 절세에 만전을 기하는 전략을 세우라는 취지에서다. 

 

하반기에는 저소득·무주택 청년의 후생을 높여줄 청년우대형 청약통장 출시와 서민가계의 여신부담을 낮춰줄 비소구 적격대출 출시 등 반가운 소식이 꽤 있다. 불투명한 운영으로 고질적인 문제를 야기했던 공동주택의 관리비 문제를 개선하고, 1~2인 등 나홀로 세대의 가구분화 현상에 대응할 수 있는 기존주택 세대구분 기준도 완화하기로 했다. 부동산 구매자의 권익과 알권리를 확대할 각종 정보제공 수위도 높인다. 수익률 등 수익형부동산 광고의 중요정보 고시 개정과, 군사·공유지 무단점유 사실을 토지소유자에게 통보하고 배상을 추진한다. 아울러 주거복지의 규모도 한층 키운다. 주거급여 제도 부양의무자 기준을 폐지하고, 신혼부부 희망타운 1만호 공급(사업승인)도 연내 단행한다.


다만 하반기에는 대출과 세금 등 각종 부동산 수요억제책이 현실화된다. 상호금융업·여전사 등 제2금융권이 DSR을 도입하고 부동산임대업 등의 여신심사도 강화한다. 3주택 이상 보유자의 간주임대료 산정 시 소형주택(기준시가 3억원, 60㎡이하 주택)의 보증금을 과세대상에서 제외하던 혜택이 올해 말 일몰되는 등 소형주택 과세특례가 점차 축소되면서 전세보증금을 끼고 집을 구입하는 갭 투자나 단기 시세차익용 투자가 어려워질 전망이다. 정부의 전방위적인 부동산 수요억제 정책에 종합부동산세 과세 개정안까지 발표된 상황이라 주택시장의 거래소강 상태는 한동안 지속될 것으로 보인다.

 

 

◇ 주거급여 제도 10월부터 부양의무자 기준 폐지

 

주거급여 수급자격은 소득인정액이 기준 중위소득 43%이하 + 부양의무자 기준(부양의무자가 없거나, 있어도 부양능력이 없거나 부양받을 수 없는 경우)이다. 비수급 빈곤층 주거안정성 제고를 위해 주거급여 수급자격인 부양의무자 기준이 오는 10월부터 폐지된다. 제1차 기초생활보장 종합계획(2018~2020년)에서 주거급여에 대한 부양의무자 기준을 폐지했다. 아울러 주거급여 기능강화를 위해 선정기준을 2020년까지 기준 중위소득의 45%까지 확대하고, 주거급여 급여수준도 단계적으로 현실화해 나간다는 계획이다.

 

◇ 저소득·무주택 청년을 위한 청년우대형 청약통장 출시

 

기존 청약저축 대비 재형기능을 확대한 청년우대형 청약통장을 출시해 저소득·무주택 청년의 주거상향 기반을 마련한다. 만 19세 이상 29세 이하(병역기간 최대 6년 추가인정)로 소득 3,000만원 이하(비소득자도 가입가능)인 무주택 세대주가 가입할 수 있다. 기존 청약저축 금리 대비 1.5%p 우대금리를 제공하고, 이자소득의 500만원까지 비과세를 적용한다. 최고금리는 3.3%로 시행일은 7월 말이다.

 

◇ 가맹본부의 일방적 영업지역 변경에 따른 가맹점사업자 피해방지

 

가맹본부가 가맹계약 갱신과정에서 상권의 급격한 변화, 유동인구의 현저한 변경 등의 사유가 발생해 기존 영업지역을 변경하기 위해서는 가맹점사업자와 합의해야 한다. 지금까지는 가맹본부가 가맹점사업자와 합의 없이 영업지역을 변경해도 가맹거래법·하도급법상 시정명령 등의 대상이 아니었지만 7월17일부터 가맹본부가 가맹점사업자와 합의 없이 영업지역을 변경하면 시정명령, 과징금 등의 제재를 받게 된다.

 

◇ 수익형부동산 광고, 소비자 정보제공 확대위한 중요정보고시 개정

 

수익형부동산 및 렌털 제품에 관한 중요한 정보를 소비자에게 고지하도록 했다. 소비자의 합리적 구매선택을 유도하고 예기치 않은 피해를 예방하기 위해서다. 개정된 ‘중요정보고시’에 따르면 7월1일부터 부동산 분양업체들은 수익률을 광고할 경우, 수익산출근거와 수익보장방법 및 기간을 명시해야 한다.

 

◇ 군사·공유지 무단점유, 토지소유자에게 통보 및 배상추진

 

지금까지는 군이 군부대 창설·정비 시 군사적 목적 등으로 불가피하게 무단 점유한 사·공유지로 인해 일부 국민들의 재산권이 침해받는 사례가 빈번했다. 그러나 10월부터는 군 무단점유사실을 토지소유자에게 통보하고 무단사용에 대한 배상을 실시한다. 국방부는 앞서 지난 1월부터 정확한 무단점유 현황 및 소유자를 파악하고자 군 무단점유 사·공유자에 대한 측량 사업을 추진하고 있다. 9월까지 완료한다는 계획이다.

 

 

◇ 농지취득 자격증명 전자민원 서비스

 

기존에는 농지취득 자격증명 신청 시 신청서와 관련서류를 첨부해 농지소재지 읍면동을 직접 방문했어야 했다. 그러나 이제는 ‘농지취득 자격증명 발급신청이 가능한 전자적인 방법고시’ 제정을 통해 직접방문 외에도 정부24(www.gov.kr)를 통한 발급신청이 가능하다. 이 제도는 지난 6월부터 이미 시행중이다.

 

◇ 상호금융업·여신전문금융사 등 제2금융권의 DSR도입

 

정부는 지난해 10월24일 관계부처 합동으로 가계부채 연착륙 유도방안 등이 포함된 ‘가계부채 종합대책’을 발표하면서, 전(全)금융업권에 DSR(총부채원리금상환비율)을 단계적으로 도입해 차주의 상환능력을 정확하게 평가하는 여신관행 정착을 추진하겠다고 공언했다. 이에 실제 은행권은 지난 3월26일부터 DSR을 도입하고, ‘개인사업자대출 여신심사 가이드라인’을 시행중이며, 올해 10월부터는 DSR을 관리지표로 활용한다는 계획이다. 아울러 제2금융권은 업권별 순차적으로 DSR을 연내 도입・시행키로 했는데, 상호금융업권은 올해 7월부터, 저축은행・여전사는 10월부터 적용한다. 한편 상호금융업권은 주택담보대출, 신용대출 등 모든 종류의 가계대출 취급에 DSR을 적용하되, 햇살론이나 소액 신용대출 같은 일부 서민금융상품에는 예외를 허용할 예정이다.

 

◇ 부동산임대업 등 개인사업자대출 여신심사 강화

 

은행(3월 기도입)에 이어 제2금융권도 부동산임대업 취급 시 임대업 이자상환비율(RTI)을 산출해 해당대출의 적정성을 심사한다. DSR과 마찬가지로 상호금융권은 7월부터, 저축은행·여전사는 10월부터 적용한다. 담보부동산의 유효담보가액[유효담보가액=담보기준가액×담보인정비율–선순위 채권액(임차보증금 등)]을 초과해 부동산임대업 대출을 받는 경우 ‘유효담보가액 초과분’을 매년 일정금액씩 분할상환토록 했다.

 

◇ 소규모주택 임대소득 비과세 적용기한 종료

 

소득세법 제12조 제2호 소규모주택 임대소득 과세특례의 적용기한이 올해 12월31일 종료된다. 주택임대차 시장가격 안정취지로 주택임대수익 금액이 연 2,000만원 이하인 경우 임대소득을 비과세 해줬지만, 내년부터 분리과세(14%)를 적용받는다. 다만 납세자는 분리과세보다 종합과세가 더 유리하면 종합과세를 선택할 수 있다.

 

◇ 간주임대료 과세 시 주택수 계산 특례기준 조정 및 적용기한 종료

 

간주임대료 산정 시 소형주택(기준시가 3억원, 60㎡이하 주택)의 보증금은 과세대상에서 제외하는 특례가 올해 12월31일 종료된다. 현재 월세는 고가 1주택 또는 2주택 이상 보유자의 임대료에 대해 과세하고, 전세는 3주택 이상 보유자의 간주임대료에 대해 과세하고 있다. 3주택 이상 보유자 중 전세보증금 합계액 3억원 초과분의 60%에 대해 이자상당액(이자율 연1.8%)을 과세하면서, 전용면적 60㎡ 이하로서 기준시가 3억원 이하 주택은 주택 수 산정에서 제외해주던 특례가 올해 말 사라진다.

 

 

◇ 임차인 보호장치 강화

 

정부는 지난 6월29일 ’2018년 주거종합계획’ 발표를 통해 임대차 시장의 투명성과 안정성을 높이고 임차인의 권리를 보호하는 방안을 연내 강구한다는 방침을 내놨다. 우선 올해 하반기 ‘임대료 증액기준 합리화’ 방안으로 임대료 증액현황 실태조사(현재 연5%) 및 증액기준 개선방안 연구를 통해 보다 합리적인 임대료 증액기준을 마련한다. 올해 12월 ‘주택임대차법’ 개정을 통해 임대차계약 갱신거절 통지기간을 ‘계약 만료 1개월 전’에서 ‘2개월 전’까지로 단축하고, 임대차 분쟁조정 신청이 있는 경우 피신청인의 의사와 관계없이 조정절차를 개시할 수 있도록 분쟁조정위원회 실효성을 강화한다는 계획이다. 아울러 올해 하반기 내 ‘주택임대차법’ 시행령을 개정해 다른 담보물권자보다 우선해 변제받을 수 있는 최우선변제 소액보증금을 상향할 예정이다.

 

◇ 민간부문 후분양 활성화 방안으로 택지 인센티브 부여

 

민간부문 후분양 활성화 방안으로 민간기업에게 공공택지 우선공급 인센티브를 부여한다. 택지개발, 공공주택 업무처리지침 등 민간기업 후분양 사업에 대한 공공택지 우선공급 근거를 연내 마련하고 올해 하반기 4개 택지를 공급한다.

 

◇ 비소구 적격대출 출시

 

대출금 상환책임을 담보주택으로 한정하는 비소구 상품을 9월 출시한다. 차입자의 상환책임이 담보물로 한정돼 대출 잔액이 담보가치 초과 시 한국주택금융공사가 부담하는 구조다. 비소구 디딤돌대출, 보금자리론 운영성과를 분석해 적정 소득기준을 설정할 예정이다. 다만 한정된 재원과 공사 리스크를 고려해 우선 중·하위 계층가구에게 대출을 지원한다는 계획이다.

 

◇ 한국은행 통화정책방향(기준금리) 결정회의

 

지난해 11월30일 국내 기준금리가 1.25%에서 1.50%로 인상된 이후 동결이 장기화되고 있다. 앞으로 하반기 기준금리의 향방을 엿볼 수 있는 한국은행 통화정책방향 결정회의는 8월31일, 10월18일, 11월30일 등 총 3차례 열릴 예정이다. 7월31일~8월1일 등 미국 연방공개시장위원회(FOMC) 회의도 하반기 총 4차례 열릴 계획이다. 지난 6월12일~13일 1.75~2%로 인상되는 등 미국 금리상승이 가속화된 상황에서 부동산 시장에 영향을 미칠 국내 기준금리의 움직임에도 귀추가 주목된다.

 

◇ 신혼부부 희망타운 첫 공급

 

교통이 편리하고 입지가 양호하여 수요가 많은 지역에 신혼부부가 저렴하게 구입할 수 있는 신혼희망타운 1만호를 연내 공급(사업승인)한다. 분양형으로 공급하되, 본인희망 시 임대형(분양전환공공임대)도 가능한 선택형으로 추진할 예정이다. 신혼부부를 위한 육아 등 맞춤형 주택단지로 조성하기 위해 국공립어린이집 등 육아‧교육 맞춤형 시설을 설치한다. 신혼부부의 선호를 반영해 젊은 신진 건축가를 참여시키고, 선호조사 등을 거쳐 평면 등을 결정하며, 자녀의 출생‧성장에 대응하는 가변형 평면을 적용할 예정이다. 국토교통부는 하반기 입주자격, 입주자 선정기준 및 기금대출 연계방안 등을 구체화한다. 올해 12월 위례신도시(508세대)와 평택고덕(873세대) 등 2개 선도지역에서 입주자를 모집할 계획이다.

 

 

◇ 공동주택 성능등급표시 확대

 

소비자가 주택성능을 사전에 알 수 있도록 하는 표시의무 대상을 1,000세대에서 500세대 이상으로 확대한다. 오는 12월부터 공동주택 성능등급표시는 소음, 구조, 환경, 생활환경, 화재‧소방 등 5개 분야 56개 항목으로 구성되며, 각 항목별 4개 등급으로 구분해 입주자 모집공고문에 표시토록 할 예정이다.

 

◇ 기존주택 세대구분 기준 완화

 

1인 가구·소형 임대주택 수요증가 등에 따라 기존 주택을 세대구분형으로 변경하려는 수요에 대응해, 기존주택 세대구분을 위한 공동주택 개축·수선 등 행위허가 기준을 완화한다. 현재는 입주자 3분의2 이상 동의가 있어야 하나 앞으로 입주자·사용자 2분의1 이상 동의하면 개축과 수선을 가능하도록 요건을 완화한다. 올해 12월 공동주택관리법 시행령, 주택법 시행령 등을 개정해 기존주택 세대구분에 대한 법적근거 및 건설·면적·설치기준 등을 마련하고 안전하고 효율적인 수선 활용을 유도할 계획이다.

 

◇ 공동주택 선분양 제한 및 부실감리 차단

 

오는 9월부터 부실시공 등으로 영업정지 처분을 받았거나 벌점이 일정기준 이상인 건설사 등 업체의 선분양을 제한한다. 아울러 감리자가 사업주체에 예속돼 부실한 감리가 이루어지는 것을 막는 차원에서 감리비 예치제도를 도입한다. 지금까지 사업주체가 직접 감리자에게 감리비를 지급하는 구조였다면, 앞으로는 승인권자(지자체장)를 거쳐 지급된다는 얘기다.

 

◇ 의무관리 대상 확대 등 공동주택 관리 사각지대 해소

 

오는 12월 공동주택관리법 개정을 통해 관리사무소장 채용 등의 의무가 부과되는 공동주택 의무관리 대상을 150세대 이상에서 100세대 이상으로 확대하고, 100세대 미만 단지의 경우도 입주민 3분의2 이상 동의 시 의무관리 대상에 포함시킬 수 있도록 한다. 동대표 자격도 확대한다. 입주자(소유자)인 후보자가 없는 선거구에 사용자(세입자)도 입후보를 허용, 비정상적 관리를 예방한다. 관리비 내역공개 대상도 확대한다. 의무관리 대상 주택뿐 아니라 비의무관리 대상 공동주택도 관리비 내역공개를 의무화한다. 입주자의 회계감사인 추천제도 도입 및 감사결과 등 외부 회계감사 제도를 개선해 K-apt 공개주체를 변경(관리소장→ 감사인)할 수 있도록 했다.

 

◇ 청년전용 보증부 월세대출 출시

 

12월 임차보증금과 월세를 동시에 대출해주는 ‘청년전용 보증부 월세대출’을 출시한다. 지금까지 보증금과 월세를 동시에 지원하는 상품은 없었다. 지원대상은 만 35세 미만, 연소득 2,000만원 이하 무주택 세대주로, 전용면적 60㎡ 이하로서 보증금 5,000만원 이하 그리고 월세 60만원 이하 주택이면 신청이 가능하다. 대출한도는 보증금 3,500만원, 월세 960만원(월 40만원)이다. 대출금액(보증금+월세)은 계약서상 임차보증금의 80%이내여야 한다. 대출 금리는 버팀목 전세대출 금리보다 0.5%p를 우대해 보증금 대출은 1.8%, 월세 대출은 1.5%다.

 

 

다양한 부동산 제도 변화 속 만전지책(萬全之策)이 필요한 시기

 

다양한 부동산 제도 변화 속에서 자산관리를 위한 만전지책(萬全之策)이 필요한 시기다. <후한서(後漢書)> 유표전(劉表傳)에 나오는 이 말은 만전을 기하는 계책이란 말로, 허술함이 없는 아주 완전한 계책이라는 뜻이다. 매입·보유·매각단계 모두 정부의 부동산 규제가 상당한 만큼 바뀌는 제도를 꼼꼼히 숙지해 부동산 자산의 관리와 운용, 절세에 만전을 기하는 전략을 세워야할 때다.

 

MeCONOMY magazine August 2018


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헌재, "군무원 정치적 의견 표명 금지 군형법 합헌"
헌법재판소가 지난 2012년 대통령선거에서 군의 '댓글 공작'을 주도한 혐의로 재판을 받고 있는 이태하 전 국군사이버사령부 심리전단장이 제기한 헌법소원 심판을 기각했다. 헌재는 29일 이 전 단장이 군무원의 정치적 의견 공표를 금지하고 있는 군형법 제94조에 대해 재판관 전원일치 의견으로 합헌 결정했다고 밝혔다. 헌재는 결정문에서 "헌법상 군무원은 국민의 구성원으로서 정치적 표현의 자유를 보장받지만, 그 지위와 업무의 특수성으로 정치적 중립의 요청이 더욱 강조돼 정치적 표현에 엄격한 제한이 따를 수밖에 없다"며 "헌법에 국군의 정치적 중립을 명시적으로 강조한 것은 우리 헌정사에서 다시는 군의 정치개입을 되풀이하지 않겠다는 의지를 표현한 것"이라고 밝혔다. 헌재는 "군은 국가 내의 최대 무력집단으로서 실질적 영향력을 가지고 있고, 실제 우리나라의 헌정사에서 그 영향력을 행사해 장기간 정치에 개입했으므로 국민들은 군의 정치 개입에 대해 중대한 우려를 지니고 있다"며 "군무원이 개인의 지위에서 정치적 의견을 공표한 것이 아니라, '그 지위를 이용해' 정치적 의견을 공표하는 경우에는 이를 금지할 필요가 있다"고 했다. 이어 “해당 조항이 달성하고자 하는 공

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