[M이코노미 박홍기 기자] 문재인 정부가 출범 후 18번째 부동산 대책을 기습적으로 내놨다. 기획재정부와 국토교통부, 금융위원회, 국세청 등 관계부처는 12월16일 정부서울청사에서 대출 제한, 세금 인상, 민간택지 분양가상한제 확대 등을 담은 ‘주택시장 안정화 방안’을 발표했다. 금융, 세제, 청약 등 모든 규제를 총망라한 사상 최고 수준의 초강력 대책이다. 정부는 2018년 9·13 대책 발표 이후 어느 정도 안정세를 유지했던 주택가격이 최근 서울 등 일부 지역에서 국지적 과열현상이 재현되자, 그 원인으로 투기적 성격이 강한 강남권 고가주택(9억 초과) 거래와 갭투자·전세대출 등 금융 레버리지를 활용한 투기적 매수를 지적했다. 이런 국지적 과열이 주변부로 퍼질 수 있다는 우려가 생기고, 정부의 정책 의지와 가용수단이 있는지에 대한 시장의 의구심이 점점 커지자 이번 대책을 내놓은 것으로 보인다. 정부의 18번째 대책이 여전히 풍부한 시장 유동성을 이기면서 집값안정으로 이어질지 지켜볼 일이다.

 

15억원 넘는 집 사면 주담대 전면 금지...부동산 ‘돈줄’ 잡은 정부

 

정부는 우선 투기적 대출수요를 차단하기 위해 시가 9억원 초과 주택에 대한 담보대출 LTV(담보인정비율) 규제를 대폭 강화했다. 기존에 투기지역 및 투기과열지구에서는 주택담보대출 LTV 40%가 적용됐지만, 이제 시가 9억원을 기준으로 주택가격을 구분해 LTV 규제비율을 차등 적용한다. 9억원 이하는 기존처럼 40%를 적용하되, 9억원 초과분은 20%만 허용하는 것. 예를 들어 투기지역이나 투기과열지구에 있는 시가 14억원 짜리 주택을 산다고 가정하면 원래 14억원의 40%인 5억6,000만원까지 대출이 가능했지만, 이젠 4억6,000만원(9억원×40%+5억원×20%)까지 밖에 안 된다.

 

전 금융권 가계대출 및 주택임대업·매매업 개인사업자와 법인 모두가 대상으로, 여신 사각지대 등의 우회로를 막아 대출 규제를 회피하려는 움직임을 사전에 차단하겠다는 의도가 깔려있다. 2019년 12월11일 기준 전국에서 거래된 주택 가운데 9억원이 넘는 주택거래 비중은 4.4%, 서울은 19.8%(아파트는 28.3%)다. 또 시가가 15억원을 넘는 초고가 아파트는 주택 구입용 주택담보대출이 전면 금지됐다. 다만 재개발·재건축 조합원이 1주택 세대로서 사업추진(조합설립인가) 전까지 일정기간(1년 이상) 실거주한 경우 등 불가피한 사유가 인정될 때는 예외를 허용하기로 했다.

정부는 총부채원리금상환비율(DSR) 관리도 대폭 강화했다. 기존에는 각 금융회사별로 관리해 개별 대출의 DSR이 40%를 넘어도 대출이 가능했지만, 앞으로는 투기지역이나 투기과열지구의 시가 9억원 초과 주택에 대한 담보대출 차주에 대해서는 차주 단위로 DSR 한도를 적용한다. DSR 한도는 은행권 40%, 비은행권 60%로 오는 2021년 말까지 모두 40%로 조정된다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 “서울지역 주택 거래량의 5분의 1 정도는 현재보다 주택담보대출 총액이 다소 줄어들 전망이라 최근 중대형 면적 또는 고가아파트 위주로 급등세를 보이던 서울집값 상승 추세에 일부 제동이 걸릴 것으로 판단된다”며 “저금리와 풍부한 부동자금이 주택시장에 유입되는 물고를 막아 유동성에 의한 주택시장 가격불안을 사전에 차단하려는 다양한 방안이 마련된 것”이라고 분석했다.

주택담보대출의 실수요 요건도 강화하기로 했다. 먼저 고가주택 기준이 공시가격 9억원에서 시가 9억원으로 바뀐다. 또 투기지역이나 투기과열지구에서 1주택자가 주택을 사거나 무주택자가 고가주택을 살 경우 기존에는 2년 내 전입하거나 처분하는 것을 조건으로 주택담보대출이 가능했지만, 앞으로는 이 기간이 1년으로 줄어든다. 또 투기지역이나 투기과열지구 주택임대업 개인사업자대출 이자상환비율(RTI) 기준을 현재 1.25배 이상에서 1.5배 이상으로 강화하기로 했다. 초고가 주택구입용 주담대 규제는 2019년 12월17일 이후 신규대출 신청 분부터, 여타 과제들은 2019년 12월23일부터 적용된다.

 

 

전세대출을 이용한 갭투자도 차단된다. 사적보증의 전세대출보증 규제를 공적보증 수준으로 강화할 방침이다. 기존에는 전세대출 차주가 시가 9억원이 넘는 주택을 구입해 보유할 경우 공적보증(주택금융공사 및 HUG 보증)만 제한됐지만, 앞으로는 사적보증인 서울보증보험도 제한하도록 요청할 계획이다. 또 차주가 전세대출을 받은 후 시가 9억원 초과 주택을 매입하거나 2주택 이상 보유하면 대출을 회수하기로 했다. 지금까지는 차주의 전세대출 만기 시 주택 보유수를 확인해 2주택 이상 보유할 경우 전세대출 보증 만기연장을 제한하는데 그쳤다. 한편 전세대출보증 관련 조치는 각 보증기관이 내규를 개정한 이후인 2020년 1월 중 이행할 방침이다.

 

종부세율 1년 만에 또 인상...다주택자 6개월간 퇴로 열어줘

 

보유세도 늘어날 예정이다. 정부는 지난해에 이어 올해도 주택분 종합부동산세 세율을 인상(일반 0.1%p～0.3%p, 3주택 이상 및 조정대상 지역 2주택 0.2%p～0.8%p)하기로 했다. 조정대상지역 2주택자의 종합부동산세부담 상한은 기존 200%에서 300%로 올린다. 다만 실수요 1주택자의 부담을 경감하겠다는 취지에서 1세대에서 1주택을 보유한 고령자의 경우 세액공제율과 고령자 공제, 장기보유공제를 합한 ‘합산공제율’의 상한을 현행 70%에서 80%로 높이기로 했다. 정부는 종부세율 강화방안을 담은 종합부동산세법 개정을 전제로 2020년 납부분부터 적용한다고 밝혔다. 종부세는 과세 기준일이 6월1일이라 2020년 납부분부터 적용하려면 2020년 5월 말까지 법안 통과가 이뤄져야 한다.

함 랩장은 “2020년 보유세 부담은 종전보다 크게 증가될 전망”이라며 “최근 보유세 인상분보다 매매가가 높게 상승해 세금부담이 집값안정에 도움이 되지 못한다는 시장의 비판을 반영, 담세력을 갖춘 이들만 집을 사게 만들거나 다주택자의 주택 추가 구입에 제동을 건 것”이라고 평가했다. 공시가격 현실화율도 높인다. 평균 70% 미만인 현실화율을 2020년에는 80%까지 끌어올린다는 계획이다. 공동주택(현재 현실화율 68.1%)의 경우 9억~15억원은 70%, 15억~30억원은 75%, 30억원 이상은 80%까지 반영할 방침이다.

 

양도소득세 부담도 늘어날 전망이다. 현재 1세대 1주택자(실거래가 9억원 초과)는 거주기간과 상관없이 보유기간만 채우면 최대 80%(10년)의 장기보유특별공제를 받을 수 있지만, 앞으로는 연 8%의 공제율을 보유기간 4%와 거주기간 4%로 구분하기로 했다. 예컨대 한 주택을 10년 이상 가지고 있으면서 실제 살았다면 80%가 공제되지만, 전세나 월세를 놓고 있었다면 40%밖에 공제가 안 된다는 얘기다. 정부는 소득세법 개정을 전제로 2021년 이후 양도 분부터 적용한다고 밝혔다.

조정대상지역 내에서 일시적으로 주택을 소유해 2주택자가 된 사람은 신규 주택 취득일로부터 1년 이내에 해당 주택에 전입하고 기존 주택을 양도하는 경우만 비과세 혜택을 받는다. 기존에는 2년까지 비과세 혜택을 줬다. 이는 시행령 개정사안으로 2019년 12월17일 이후 취득 분부터 적용된다. 앞으로는 다주택자가 조정대상지역 내 주택을 양도할 경우 양도소득세 중과를 위한 주택 수 계산에 분양권도 포함된다. 기존에는 대출이나 청약이 아닌 세제상으론 다주택자 여부 판단 시 분양권을 주택 수에 포함하지 않았다.

 

함 랩장은 “분양권에 대한 희소성이 더 크게 부각되지 않도록 또는 신축주택에 대한 높은 인기와 가격불안을 다소 감소시킬 수 있도록 시장에 거래 가능한 분양권 유통량을 줄이려는 전략”이라면서도 “2021년부터 서울 입주량이 다소 감소할 전망인데다, 분양시장에 사실상 무주택자만 참여할 수 있는 상황에서 분양가상한제를 통해 전매규제까지 최대 10년으로 확대되면 서울지역 새 아파트에 대한 희소성이 심리적으로 더 부각되지 않을까 우려된다”고 말했다. 정부는 소득세법 개정을 전제로 2021년 이후 양도 분부터 적용한다고 밝혔다.  

2년 미만 보유주택에 대한 양도소득세율도 인상된다. 2021년 양도 분부터 1년 미만 보유한 주택을 팔면 50%(기존 40%)의 세율이, 1~2년 보유한 주택을 팔면 40%(기존 6～42%)의 세율이 적용된다. 위와 마찬가지로 소득세법이 개정된다는 전제하에 2021년 이후 양도 분부터 적용될 예정이다.

 

 

다만 다주택자가 장기 보유한 주택을 양도하는 경우 한시적으로 세제 혜택을 주기로 했다. 조정대상지역 내 10년 이상 보유한 주택을 2020년 6월 말까지 양도하는 경우 한시적으로 양도소득세 중과를 배제하고 장기보유특별공제를 적용한다. 함 랩장은 “해당기간 내 인기지역의 유통매물 개선에 다소 도움이 될 전망”이라며 “저금리 현상과 유동자금이 시중에 상당한 것을 고려해야 하지만, 9억원 초과 고가주택의 보유부담이 점차 커지는데다 양도소득세의 장기보유 과세특례가 점차 감소하고 있기 때문에 매각을 고려하는 움직임이 나올 수 있다”고 내다봤다.

 

분상제 지정, 핀셋에서 무더기로 선회

 

정부는 민간택지 분양가상한제 대상지역도 확대하기로 했다. 강남·서초·송파·강동·영등포·마포·성동·동작·양천·용산·서대문·중구·광진구 등 13개 구 전 지역과, 경기도 과천(별양, 부림, 원문, 주암, 중앙)·광명(광명, 소하, 철산, 하안)·하남(창우, 신장, 덕풍, 풍산) 등 13개 동에 분양가상한제를 적용한다. 정비사업 이슈지역인 강서(방화, 공항, 마곡, 등촌, 화곡)·노원(상계, 월계, 중계, 하계)·동대문(이문, 휘경, 제기, 용두, 청량리, 답십리, 회기, 전농)·성북(성북, 정릉, 장위, 돈암, 길음, 동소문동2·3가, 보문동1가, 안암동3가, 동선동4가, 삼선동1·2·3가)·은평구(불광, 갈현, 수색, 신사, 증산, 대조, 역촌) 등 37개 동도 추가로 지정했다. 정부는 앞서 지난 11월 강남·서초·송파·강동·마포·용산·성동·영등포구 등 8개구 27개동을 분양가상한제 대상지역으로 지정한 바 있다.

함 랩장은 이에 대해 “(정부가) 택지비와 건축비에 일정 가산비용을 더한 가격으로 아파트 고분양가를 통제하는 대책을 내놨지만 분양시장 과열현상은 연초보다 강해진 분위기”라며 “서울 대부분 지역을 분양가상한제 적용지역으로 선정해 비규제지역 풍선효과 부작용을 줄일 수 있겠지만, 경기권으로 비규제지역의 풍선효과가 나타날 수도 있다”고 우려했다.

 

고가주택 매입자금 출처 전수조사

 

고가주택의 자금출처에 대해서는 자금조달계획서를 활용해 국세청이 전수 분석하고 탈세혐의자에 대해서는 예외 없이 세무조사를 시행한다는 방침이다. 특히 다주택자가 조세부담을 회피하려고 설립한 부동산 법인이 이번 조사의 중점 타깃이다. 지난 9·13대책 이후 조세부담 회피 등을 위한 부동산 법인 설립이 급증한데 따른 대응이다. 실제 2018년 1∼9월 기준 7,332건이던 부동산 법인 설립 건수는 2019년 같은 기간 1만245건으로 증가했다.

정부는 실거래 조사 및 정비사업 합동점검도 상시화하기로 했다. 지난 11월28일 발표한 실거래 관계기관 합동조사 1차 결과에 따르면 정부는 8∼9월 신고 된 2만8,140건 중 이상거래 2,228건을 추출해 계약 완료된 1,536건을 조사했다. 여기서 탈세가 의심되는 532건을 적발해 국세청에 통보했다. 또 대출규정을 준수하지 않은 23건은 금융위원회 등에 통보했다. 이외에도 정부는 2019년 10월 신고내역 1만7,000건 등을 고강도로 조사해 2020년 초 2차 조사결과를 발표할 예정이다.

2020년 2월에는 국토교통부·한국감정원에 상설조사팀을 신설한다. 국토부 조사팀에 국세청·금융위·금감원·감정원 파견을 포함 10∼15명 내외로 부동산조사 전담 특별사법경찰 인력을 증원 배치해 불법전매, 청약통장 거래, 무자격·무등록 중개 등의 불법행위를 집중 단속할 방침이다. 정비사업에 대한 합동점검도 상시화해 수주경쟁 과열에 따른 분양가 보장, 임대주택 매각 등의 시장 교란행위를 엄중 조치할 예정이다.

 

자금조달계획서 제출 대상을 확대하고 관련 증빙도 함께 제출하도록 바뀐다. 현재 ‘투기과열지구 내 3억원 이상 주택 취득 시’로 제한돼있는 자금조달계획서 제출대상을, ‘투기과열지구·조정대상지역 3억원 이상 및 비규제지역 6억원 이상 주택 취득 시’로 확대한다. 계획서에는 위법 가능성이 높은 항목을 구체화하고 지급수단 기재를 추가했다. 예컨대 자금 제공자와의 관계, 현금 등 자산 종류, 계좌이체 등 지급수단, 주택담보대출과 신용대출 등을 구분해 기재하도록 세분화하는 식이다. 실거래 조사 시에는 자금조달 확인서를 징구하도록 했다. 

또 투기과열지구 내 9억원 초과 주택을 거래할 때 매매거래가 완결된 거래건만 소명자료를 받아 조사하던 것을, 앞으로는 자금조달계획서와 함께 증빙자료를 제출하게 해 이상거래에 선제적으로 대응할 방침이다. 자기자금일 경우 소득금액증명원을, 현금 예금액일시 증빙 가능한 예금 잔고를, 임대보증금일 경우 전세계약서 등을 제출해야 한다. 증빙자료를 확인해 이상거래가 의심되면 국토부와 한국감정원에 신설되는 실거래 상설조사팀이 즉시 조사에 착수해 과태료를 부과하고 관계기관에 통보한다. 자금조달계획서 대상 확대와 증빙자료 제출은 2020년 3월 부동산거래법시행령 개정 후 즉시 시행한다.

함 랩장은 “자금출처 소명을 통해 투명성이 확보되고 탈세 등 다양한 불법거래가 감소할 전망”이라면서도 “주택 거래량을 축소시키거나, 정상적인 거래까지 준범법자 취급하면서 심리를 위축시켜 거래시장을 교란하는 부작용은 없을지 주의할 필요가 있다”고 조언했다.

 

 

청약 과열도 막는다...규제지역 최대 10년 재당첨 금지

 

청약 제한도 강화한다. 현재는 공급질서 교란행위 적발 시에만 일정기간(3~10년) 청약을 금지할 뿐 불법전매에 대해서는 청약금지 규정이 없지만, 앞으로는 공급질서 교란 행위든 불법전매든 적발되면 주택 유형에 관계없이 10년간 청약을 금지시킨다. 공급질서 교란자에 대한 청약제한 강화는 주택공급에 관한 규칙(부령) 개정사항으로 통상 개정 소요기간(3개월)을 감안할 때 2020년 3월 이후 ‘공급질서 교란자로 확정되는 자’부터 적용될 것으로 예상된다. 불법 전매자에 대한 청약제한은 주택법 및 주택공급에 관한 규칙 개정이 필요한 사항으로 주택법 개정완료 후 공포·시행시기를 감안해 주택공급규칙을 개정한 뒤 추진될 계획이다.

청약당첨 요건도 까다로워진다. 현재 투기과열지구와 수도권 주요지역(서울‧과천·광명·하남·성남·수원·안양·의왕·고양·시흥·오산·안성)의 경우 해당지역 1년 이상 거주자에게 청약 우선권을 주고 있다. 때문에 해당 지역에 1년 이상 거주해 청약 우선권을 받으려는 이주수요가 전세시장을 과열시키고 있다는 것이 정부의 판단이다. 이에 정부는 관계 지자체들과 협의해 투기과열지구, 대규모 신도시(66만㎡ 이상)의 거주기간을 1년 이상에서 2년 이상으로 늘릴 계획이다. 이는 지자체와 협의되는 대로 즉시 시행할 방침이다.

청약 재당첨 제한기간도 늘어난다. 현재 분양가상한제 적용주택, 조정대상지역·투기과열지구 당첨자 등은 지역 및 주택 평형에 따라 1~5년간만 재당첨 제한을 적용받지만, 앞으로는 분양가 상한제 적용주택이나 투기과열지구에서 청약이 당첨됐을 경우 10년간, 조정대상지역에서 당첨됐을 때는 7년간 재당첨을 제한한다. 주택공급에 관한 규칙(부령) 개정사항으로 2020년 3월 이후 적용될 것으로 예상된다.

함 랩장은 “이번 대책이 투기적 가수요를 현격히 줄일 수 있겠지만, 보유세와 양도세 모두를 강화하는 과세정책으로 주택보유자의 매물출회에 대한 유인퇴로는 여전히 좁아 보인다”며 “서울을 중심으로 한 가격급등 피로감이 누증된 것은 사실이지만 서울지역, 신축, 고가주택, 분양시장의 선호와 인기지역 대기수요의 주택구입 의지를 꺾을 만큼 효과를 발휘할 수 있을지 의문”이라고 말했다.

 

MeCONOMY magazine January 2020