부동산 투자에 좋은 점이 많다는 것은 분명한 사실이다. 하지만 투자를 결정하는 단계에서 좋은 점만 생각하고 리스크(위험요소)는 고려하지 않는 경우 부동산을 매입한 후에 곤란한 상황에 처하게 된다. 지난 호에서도 부동산 투자의 리스크를 정리하였지만 우선 생기는 임대수익에 매력을 느낀 나머지 나쁜 물건을 사버린다거나 부동산 취득 후의 공실 발생, 임차인의 임대료 체납, 부동산 가격의 하락 등 리스크는 다양한 형태로 나타난다. 이번 호에서는 부동산 투자의 성공전략을 공유하고자 한다.
부동산 투자의 첫 번째 단계는 지표를 아는 것부터
부동산 투자를 하고자 하는 경우 먼저 부동산을 구입할 때 소요되는 제반 비용과 세금을 이해하여야 한다. 부동산의 취득이란 “매매, 신축, 교환, 상속, 증여 등의 방법에 의하여 대가를 지급하거나 대가 없이 부동산의 소유권을 획득하는 것”을 말한다. 취득 시에 발생하는 세금은 취득세, 등록세, 인지세가 있는데 이번 호에서는 부동산을 취득할 때 납부할 세금 중 취득세와 인지세를 대상으로 알아보고자 한다.
(1) 취득세
부동산을 취득한 날부터 60일 이내에 취득세(농어촌특별세, 지방교육세 포함)를 납부하여야 하는데 과세표준 및 세율은 아래 표와 같다(국세청 발간 『2020 부동산과 세금』 참조).
세액을 결정하기 위해서는 취득가액을 산정하여야 하는데 취득세 계산 시 취득가액은 취득자가 신고한 가액으로 하되 신고를 하지 아니한 경우, 신고한 금액이 시가표준액에 미달 또는 신고 가액의 표시가 없는 때에는 아래 시가 표준액으로 계산한다.
그리고 부동산을 상속받거나 증여받은 경우에는 별도로 상 속세 및 증여세를 내야 한다.
(2) 인지세
계약서 등 증서를 작성할 때에는 인지세를 납부하여야 하는데 부동산 취득과 관련하여 매매계약서를 작성하는 경우 증 서에 기재하는 금액에 상당하는 수입인지를 구입하여 증서 에 첨부하고 소인하여야 한다. 부동산 소유권 이전에 관한 증서의 기재금액별 인지세액은 아래 표와 같다.
(3) 부동산 취득에 소요된 자금출처 조사
그리고 유의할 점은 부동산 취득에 소요된 자금출처를 조사한다는 점이다. 소득이 없는 미성년자, 배우자 등의 명의로 소유권 이전등기를 하는 경우에는 증여세 문제를 생각해보아야 하는데 직업·연령·소득 및 재산상태 등으로 보아 해당 부동산을 자신의 능력으로 취득하였다고 인정하기 어려운 경우, 취득자금의 출처를 조사받게 되고 조사결과 취득 자금의 출처를 제시하지 못한 금액에 대해서는 증여세를 납부하여야 하는 경우가 생길 수 있다.
미성년자 등에게 재산을 이전하는 등 층여로 추정되는 경우에는 단순한 서면 확인이 아닌 사실상의 자금 출처와 자금 흐름을 철저하게 조사받게 되며, 재산을 증여받고 증여세를 자진 신고하지 않거나 납부하지 않은 경우 정상신고한 때에 비하여 세금을 20% 이상 더 물게 된다.
부동산 투자를 위한 준비단계
투자보다 중요한 것은 신뢰할 수 있는 전문가를 찾는 것이다. 투자를 먼저하고 잘못된 선택임을 인지하고 상담받는 고객들을 자주 만나게 된다. 은행 금리가 1%대인 현재 보유한 현금이 있다면 누구라도 투자하려는 욕구가 클 것이다. 주변의 지인이 투자를 해서 큰 이익이 생겼다거나 전문가의 권유로 투자를 했는데 매매 후 큰 수익이 발생했다더라 하는 얘기가 많지만 이는 아주 일부의 성공담일 가능성이 높다.
부동산 중개를 전문으로 하는 필자가 투자자들을 만나보면 대부분 장래 이익만을 생각하고 손실은 생각하지 않는 경우가 많은데 부동산 취득 후에 손실 상황에 처했을 때가 되어서야 후회하는 경향이 있다. 부동산 투자에는 많은 돈이 필요하므로 투자한 후에 손해가 발생한다면 해도 되파는 등 되돌릴 수 있는 방법이 많지 않다. 이는 부동산이라는 재산의 유동성 부족현상 때문인데 한순간의 잘못된 투자로 평생 모은 재산을 잃게 하거나 금융채무를 지는 결과로 이어질 수 있다.
투자를 시작하려면 본인의 투자 욕구보다 부동산 시장의 전반적인 상황을 파악하고 그 지역의 현재 상황과 미래 상황을 분석하는 것이 우선되어야 한다. 어쩌다 좋은 물건을 사서 큰 수익을 본 아마추어의 성공담이나 전문가 행세를 하며 투자를 유인하는 사람들의 권유를 극복하는 의지가 있어야 한다. 그러기 위해서는 여러 전문가와 상담을 하고 그중에서 자 신이 신뢰할 수 있고 성공적인 투자로 안내해줄 수 있는 전문가를 선택하는 것이 첫 번째 단계이다.
이번 호에서는 상가투자의 실제 사례를 중심으로 소개하고자 한다.
상가에 투자하는 방법은 신규 상가를 입찰로 취득 하는 방법과 기존의 상가를 매매하는 방법이 있다. 신규 상가를 입찰하는 공개입찰을 위해서는 투자자의 구매 욕구도 중요하지만 주변시세파악 등이 선행되어야 한다. 최저입찰가만 정해져 있을 뿐 본인이 얼마 정도에서 입찰하여야 수익성이 보장되는지 일반인들이 판단하는 것은 곤란하다.
최저입 찰가가 주변시세 및 임대료 등을 초과해서 나오는 경우도 있고, 공개입찰 시 응찰하는 사람들이 많을 경우 본인이 원했던 금액보다 더 높은 가격을 제시하여 낙찰받고 투자대비 금액보다 임대 수익률이 낮다고 판단되면 입찰보증금을 포기해야 하는 경우도 발생한다 그러므로 입찰전 주변시세 및 임대료 동향 등의 점검이 반드 시 필요하며 주변에 상권이 형성되어 있다면 현재의 임대 현황 등도 확인하는 등 지역의 상권을 파악하고 신뢰할 수 있 는 전문가의 조언언을 받아 입찰에 참가하여야 위험부담을 줄 일 수 있다.
부동산 투자의 실제 – 상가 취득의 경우
여기서는 취득가액이 3억 원인 상가를 취득한 경우를 사례를 살펴보자. 서울 등 대도시의 경우 3억 원으로 상가를 구입하기 어렵지만 중소도시에서는 가능하다. 예를 들 면 공개입찰로 3억 원에 상가를 매입하는 경우 매입자가 일반임대사업자로 등록할 경우 건물분 가액의 10%를 부가세 로 환급받을 수 있다. 그러므로 10%의 부가세 환급으로 취득세액을 충당할 수 있어 절세효과가 생긴다.
최초입찰방식으로 3억원에 상가매매시 총 취득금액은 3억 1,500만 원(매 매금액 3억원에 비용 등을 포함한 취득세 1,500만 원) 정도가 발생하지만 건물분 부가세가 환급액으로 취득세를 상계 할 수 있으므로 실제 취득금액은 3억 원이다. 한편 기존상가 를 매입하는 방식으로 상가를 3억에 취득하는 경우에는 취득금액이 3억 1,500만 원(매매금액 3억 원에 비용 등을 포함 한 취득세 1,500만 원) 정도가 발생한다. 기존 상가를 취득 하는 경우에는 건물분 부가세 환급이 없기 때문이다.
3억 원에 상가를 매입하여 보증금 2,000만 원에 월 임대료 120만 원(연수익 5%대)으로 2년간 임대 후 매매차익 없이 3억 원에 매매를 할 경우 최초공개입찰방식으로 취득한 것과 기존상가 취득한 것과는 많은 차이가 생긴다. 2년간 임대수입(공실이 없다고 가정하면)은 2억 8,000만 원(3억원 중 임대보증금 2,000만 원 공제)을 투자하여 2,880만 원(월임대료 120만 원 × 24개월)이 발생한다.
한편 기존상가의 경우에는 취득비용이 취득비용이 입찰로 취득한 경우보다 많이 1,500 만원이 더 소요되었으므로 수익은 상대적으로 줄어든다. 신규상가를 입찰로 부동산을 취득하는 경우 얼마나 적정금 액으로 낙찰을 받는가가 관건이다. 낙찰금액은 수익성 기준이 되기 때문에 신중하게 적어야 하는데 그렇지 않은 경우가 종종 있다.
하나의 사례이지만 총 10호의 상가 공개입찰이 있는 경우 최고가는 3억이고 최저가는 2억 5,000만 원인 경우에 어떤 사람은 2억 5,000만 원에 낙찰이 되고 어떤 사람은 3억 원을 넘기는 사례도 있다. 동일한 상가를 5,000만 원이나 비싸게 낙찰받은 사람들의 얘기를 들어보면 대부분 아마추어의 성공담에 기초한 즉흥적인 판단인 경우가 많았다.
부동산은 적정가액으로 취득하지 못하면 수익성이 떨어지고 장래 부동산을 매도하는 경우 손해를 보고 팔아야 하는 문제가 생길 수 있으므로 반드시 신뢰할 수 있는 전문가의 조력이 필요하다는 점을 명심하여야 평생 모은 자기 재산을 지키고 안정된 수익을 바탕으로 안락하고 행복한 노후를 보낼 수 있다.
MeCONOMY magazine July 2020
