[M이코노미 박홍기 기자] 정부가 조정대상지역의 주택담보대출비율(LTV)을 시가 9억원 이하는 60%에서 50%로, 9억원 초과분은 30%로 대폭 축소했다. 작년 12·16 대책으로 인한 풍선효과로 집값이 폭등한 수원 영통·권선·장안구, 안양 만안구, 의왕시는 조정대상지역으로 묶었다. 국토교통부와 기획재정부, 금융위원회는 2월20일 국토부 세종청사에서 이 같은 내용이 담긴 2·20 대책을 발표했다. 엎친데 덮친 격으로 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 확진자까지 급속도로 늘어나면서 위축된 부동산 시장이 완전히 얼어 붇는 것 빠지는 아니냐는 우려도 나온다.

 

조정대상지역 LTV 60%→50% 축소...사업자‧1주택자 대출 규제도 강화

 

우선 3월2일부터 조정대상지역의 대출 규제가 강화된다. 조정대상지역 주택담보대출에 LTV가 기존 60% 적용됐지만 앞으로는 시가 9억원 이하분에 대해선 50%, 초과분은 30%로 줄어든다. 다만 서민 실수요자를 위한 내 집 마련 지원 상품인 디딤돌대출과 보금자리론의 경우 LTV 비율이 최대 70%까지 유지된다.

정부는 주택 구입 목적의 사업자 대출도 옥죈다. 앞으로 주택임대업이나 주택매매업 이외 업종을 영위하는 사업자들은 투기지역·투기과열지구 뿐만 아니라 조정대상지역에서도 주택 구입 목적 주담대가 금지된다.

조정대상지역 내 1주택 세대의 주담대 실수요 요건도 강화된다. 현재로선 조정대상지역 내 1주택 세대는 대출이 실행된 날로부터 2년 내 기존 주택을 처분하는 조건으로 대출을 받을 수 있지만, 앞으로는 2년 내 처분 및 신규 주택으로 전입하겠다는 조건까지 달아야 대출이 가능하다. 한편 현재 투기과열지구의 경우 1주택 세대는 1년 내 처분 및 전입 의무를 조건으로 대출이 나오고 있다.

 

 

수원, 안양, 의왕 등 5곳 조정대상지역 추가

 

정부는 12·16 대책 이후 투기 수요가 몰리면서 집값이 급등한 경기도 수원 영통·권선·장안구, 안양 만안구, 의왕시를 신규 조정대상지역으로 묶었다. 2월21일부터 신규 지역 지정 효력이 발생한 상태다. 이들 지역은 비규제 지역으로 12·16 대책 이후 2월 둘째 주까지 수도권 누적 상승률(1.12%)의 1.5배를 초과하는 높은 상승률을 기록하고 있다.

정부 관계자는 “이들 지역에 광역 교통망 구축 등 개발 호재로 인한 추가 상승 기대감이 시장 전반에 확산되며, 단기 차익 실현을 위한 투기 수요 유입이 확대될 우려가 있는 상황”이라며 “이들 지역을 조정대상지역으로 지정해 대출(LTV, DTI 강화)·세제(다주택자 양도세 중과, 장특공제 배제 등)·청약(전매제한 강화, 가점제 적용 확대 등) 등 관련 제도 전반에 보다 강화된 규제를 적용한다”고 밝혔다.

이로써 조정대상지역은 기존 서울 전역 25개 구와 경기도 과천, 성남, 하남, 고양·남양주 일부 지역, 동탄2, 광명, 구리, 안양 동안, 광교지구, 수원 팔달, 용인 수지·기흥, 세종 등 39곳에 이들 5곳이 추가되면서 44곳으로 늘어났다.

특히 조정대상지역의 전매제한 요건도 강화했다. 정부는 그동안 조정대상지역을 3개 구간으로 나눠 전매제한 기간을 다르게 설정해 왔지만, 이번 대책을 통해 모든 조정대상지역에서 소유권 이전 등기일까지 전매를 못하게 함으로써 사실상 전매를 금지했다.

 

 

부동산시장 불법행위 대응반 출범...집값 담합 등 집중조사

 

정부는 이외에도 국토부와 국세청, 금융위, 금감원 등으로 구성된 ‘부동산시장 불법행위 대응반’을 2월21일 신설하면서 주요 과열지역의 이상 거래와 불법 행위를 집중 조사한다는 방침이다. 3월부터는 조정대상지역의 3억원 이상 주택 거래 시 자금조달계획서 제출이 의무화되고, 해당 지역의 자금조달계획서가 제출되는 대로 국토부가 직접 이상거래에 대한 조사에 착수한다.

아울러 지자체 합동 현장점검과 국토부·지자체 부동산 특별사법경찰의 수사활동 등을 통해 집값담합, 불법전매 등 부동산 불법행위가 발견되는 즉시 조사에 착수할 예정이다. 김흥진 국토부 주택정책관은 “정부는 조정대상지역으로 신규 지정된 지역은 물론 이미 지정된 지역에 대해서도 시장 상황을 집중 모니터링할 예정”이라며 “조정대상지역에서 과열이 계속되면 즉시 투기과열지구로 지정하고, 비규제지역도 과열이 우려되면 규제지역으로 지정하는 방안을 검토할 계획”이라고 말했다.

 

 

2·20 대책, 시장에 미치는 영향은 제한적...“총선 이후 추가 규제 가능성”

 

정부가 이처럼 12·16 대책 이후 두 달 만에 규제지역은 늘리고 대출은 더 옥죄는 19번째 부동산 대책을 내놨지만, 증권가에서는 이번 대책이 시장에 미치는 영향이 제한적일 것으로 보고 있다. 김열매 유진투자증권 연구원은 2월21일 보고서를 통해 “이번 정책은 기존 규제의 틀에서 크게 벗어나지 않은 수준의 정책”이라며 “수도권 아파트 시장 전반에 미치는 영향은 제한적일 것”이라고 전망했다.

김 연구원은 “앞으로 조정대상지역에서 분양에 당첨될 경우 소유권이전 시점까지 분양권 전매가 제한되면서 최근 100대 1을 넘어서며 급격히 상승했던 청약 경쟁률은 다소 낮아질 것”이라면서 “이번 정책은 일부 지역의 청약경쟁률을 낮추고 거래를 위축시킬 수 있다”고 했다. 이어 “부동산 대책이 지속적으로 발표되면서 상승과 하락이 반복되고 있는데, 12‧16 대책 발표 후에는 9억원 이하 아파트와 비규제지역 또는 규제가 상대적으로 약한 조정대상지역에서 상승세가 가파르다”며 “총선 이후 추가로 규제할 가능성이 높다”고 내다봤다.

 

 

“부동산 시장, ‘코로나19’ 보다는 ‘정부 정책’ 따라 움직일 것”

한편 코로나19 확산이 장기화되면서 부동산 시장 위축에 대한 우려도 커지고 있다. 시장 참여자들이 ‘대면 거래’를 꺼리면서 거래량이 줄어들 거라는 전망이 나오기 때문이다. 다만 부동산 시장의 경우 감염병 같은 변수보다는 결국 정부 정책에 따라 움직인다는 시각도 있다. 

부동산114에 따르면 지난 2015년 5월부터 12월까지 186명의 확진자를 발생시킨 메르스(MERS‧중동호흡기증후군)사태 때도 매매가격이나 분양시장에 별다른 영향이 없었다. 특히 당시 5월부터 6월 중순까지 메르스 확진자가 단기간 100명 이상으로 늘어나며 우려감이 최고조에 달했지만, 이때도 아파트 매매가격은 상승세가 소폭 둔화되거나 분양물량이 일시적으로 줄어드는 수준에 그쳤다.

당시 부동산 시장은 정부 주도로 금융, 청약, 공급, 재건축 등을 총 망라한 규제 완화 정책이 추진되던 시기다. 윤지해 부동산114 수석연구원은 “당시는 규제 완화 영향으로 대세 상승기에 진입하던 시점”이라며 “결과적으로 질병보다는 정부 정책이나 저금리의 시장 환경이 부동산 시장에는 더 큰 영향력을 미친 것”이라고 분석했다.

이에 지금도 ‘코로나19’ 보다는 ‘분양가 상한제’나 ‘12‧16 대책’ 같은 정부 정책의 여파가 더 클 거라는 분석이다. 윤 수석연구원은 “일시적으로는 코로나 여파가 주택 공급에 영향을 미칠 수 있지만, 전반적인 가격 흐름이나 수요층의 내 집 마련 심리를 훼손시키기는 어려워 보인다”면서 “다만 상가시장은 현재 국면이 예상보다 길어질 경우 관광객 감소로 인한 매출 타격과 수익성 축소로 인해 주택 시장보다 상대적으로 큰 영향을 받을 것”이라고 내다봤다.

 

MeCONOMY magazine March 2020