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부동산


부동산 투자교실(5) - 임대차 3법 묻고 답하기

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[M이코노미 김상훈 객원기자] 지난 7월 30일 '임차인은 폭넓게 보호하고 임대인의 권리는 존중받는'을 정책 슬로건으로 하는 주택임대차보호법 개정 법률안(일명 임대차 3법)이 국회를 통과하고 곧바로 공포되어 시행되기에 이르렀다.

 

 

이번 개정 주요 내용은 ▲계약갱신청구권 도입 ▲직접거주 갱신거절에 대한 손해배상 ▲갱신 시 증액 상한 ▲분쟁조정위원회 확대 설치 ▲주택임대차보호법 공동 소관인데 개정된 법률에서는 임대인의 권리를 존중한다고 볼 수 있는 내용은 찾기 어렵고 임차인의 주거안정과 부담경감에 관한 내용이 대부분이다.

 

임대차 3법 시행 후 정부의 의도와는 다르게 아파트 가격이 폭등하고 전세물량이 줄어드는 등 법 개정단계에서 주장되었던 것들이 현실로 나타나고 있다. 부동산 중개업을 하는 필자에게도 고객들로부터 문의가 줄을 잇고 있는데 임대인과 임차인이 꼭 알아두어야 할 내용들을 모아 <묻고 답하기(Q&A)>로 엮어 보았다.

 

1. 갱신요구권의 행사 

 

Q 1-1 임차인은 언제부터 임대인에게 계약갱신요구를 할 수 있나?

A ① 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 청구할 수 있다.

 ②계약갱신청구권 행사기간 관련 개정사항(1개월 전→ 2개월 전, 2020.6.9)은     2020.12.10. 이후 최초로 체결하거나 갱신된 계약부터 적용된다.

 

Q 1-2 임차인에게 총 몇 회의 갱신요구권이 부여되나?

A 갱신요구권은 1회에 한하여 행사 가능하며, 2년을 보장한다.

 

Q 1-3 묵시적 갱신도 갱신요구권 행사로 보나?

 

A 그렇지 않음. 개정 법률에 따른 계약갱신요구권 행사의 명확한 의사표시를 하는 경우로 한정된다.

 

〔 사례〕 

임차인 甲과 임대인 乙이 2017.9월~2019.9월까지 최초 전세계약을 맺었고, 묵시적으로 2019.9월~2021.9월까지 갱신된 경우라도, 임차인 甲은 임대인 乙에 대하여 계약갱신요구권 행사가 가능하다.

 

Q 1-4 법 시행 시 잔존기간만 있으면 모두 갱신요구 할 수 있나?

 

A 가능하다. 기존 계약의 연수에 상관없이 1회 2년의 갱신권 부여하지만 계약기간이 1개월 이상 남아있어야 한다((2020.12.10. 이후 최초로 체결하거나 갱신된 계약은 2개월 이상)

 

Q 1-5 임대인이 계약만료 6개월 전부터 1개월 전까지 기간에 갱신을 거절하고, 법 시행 전에 제3자와 새로운 임대차 계약을 맺은 경우에도 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 있나?

 

A ① 불가능하다. 이번 개정 법률은 존속중인 계약에도 계약갱신요구권을 부여하되 법적안정성을 위해 제3자와 계약이 이미 체결된 경우에는 예외적으로 갱신요구권을 부여하지 않는 부칙 적용례를 두고 있다. 다만, 임대인은 법 시행 이전에 제3자와 계약을 체결했다는 사실을 명시적으로 입증할 수 있어야 한다.(계약금 수령 입증, 계약서 등)

 

② 임대인이 법 시행 이후에 제3자와 계약을 체결한 경우에는 계약갱신요구권이 부여되며, 임대인이 제3자와의 계약체결을 이유로 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 없다.

 

Q 1-6 임대인이 계약만료 6개월 전부터 1개월 전까지 기간에 임차인에대해 갱신거절만 한 경우, 계약갱신요구를 할 수 있나?

 

A 가능하다.

 

Q 1-7 임대인이 계약만료 6개월 전부터 1개월 전까지 기간에 임차인과 합의를 통해 이미 계약을 갱신한 경우에도, 개정 법률(5% 임대료 증액상한 적용)에 따른 계약갱신요구를 할 수 있나?

 

A 가능하다. 다만, 임차인은 임대인과 갱신한 계약을 유지하고, 해당 계약의 계약기간 만료 시점에 계약갱신요구권 행사가 가능하다.

 

〔 사례〕 

임차인 甲과 임대인 乙이 2018.9월~2020.9월까지 최초 전세계약을 맺었고, 2020.6월에 상호간 합의로 2020.9월~2022.9월까지 갱신하면서 임대료를 8% 증액한 경우에 다음 두 가지 방법이 있다.

 

① 임차인 甲은 2020.8월(계약종료 1개월 전)에 계약갱신요구권을 행사하여 5% 미만으로 임대료를 조정할 수 있다.

 

② 8% 증액한 기존 임대차 계약관계를 유지하면서 계약기간 만료 시점인 2022.7월(계약종료 2개월전)에 임대인 乙에 대한 계약갱신요구권 행사가 가능하다.

 

Q 1-8 계약갱신청구권 행사 시 임차인은 무조건 2년을 거주해야 하나?

 

A 그렇지 않다. 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있으며, 임대인이 통지 받은 날부터 3개월 지나야 효력이 발생한다. 임차인은 계약해지를 통보하더라도 계약만료 전이라면 3개월간 임대료를 납부해야 한다.

 

  2. 갱신의 거절  

 

Q 2-1 임대인이 갱신을 거절할 수 있는 경우에는 어떤 것들이 있나?

 


Q 2-2 임대인이 목적 주택에 실제 거주하려고 하려면 어떻게 해야 하나?

 

A 임차인에게 직접 거주 필요성을 계약만료 6개월 전부터 1개월 전 기간에 통보하고 입주하면 된다.

 

Q 2-3 임대인의 직접 거주 사유가 허위인 경우에는 어떻게 되나?

 

A 임차인은 개정 법률에 따라 손해배상을 청구 할 수 있다.

 

  허위의 갱신 거절 시 손해배상액 산정   

① 임대인과 임차인 간 손해배상 예정액

② “①”이 없는 경우 법정 손해배상 예정액 중 가장 큰 금액

1) 갱신 거절 당시 월단위 임대료(전세금은 전액 월세로 전환, 법정 전환율 4% 적용) 3개월분에 해당하는 금액

2) ‘임대인이 새로운 임차인에게 임대하여 얻은 월 단위 임대료 - 갱신 거절 당시 월단위 임대료’의 2년분에 해당하는 금액

3) 갱신거절로 인해 임차인이 입은 손해액

 

  3. 임대료 상한  

 

Q 3-1 임대료 상한 제한(5% 이내)은 언제 적용되나?

 

A 임대료 제한은 존속중인 계약에서 임대료를 증액하거나 계약갱신청구권을 행사하는 경우에만 적용된다.

 

Q 3-2 임대인이 요구하면 5%를 무조건 올려주어야 하나?

 

A 그렇지 않다. 5%는 임대료를 증액할 수 있는 상한 일 뿐이고 임대인과 임차인은 그 범위 내에서 얼마든지 협의를 통해 임대료를 정할 수 있다.

 

Q 3-3 지자체가 5% 이내에서 조례로 달리 정할 수 있는데, 지역별로 달라지는 임대료 상한은 언제 마련되나?

 

A 지자체가 별도로 정하지 않으면 5% 이내가 적용되며, 지자체가 별도로 5% 이내에서 설정이 가능하다.

 

Q 3-4 계약갱신청구권 행사 시 전세→ 월세 전환이 가능하나?

 

A 개정 법률상 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 보므로 전세→ 월세 전환은 임차인 동의 없는 한 곤란하다. 다만, 동의에 의해 전환하는 경우에도 주택임대차보호법 제7조의2에 따른 법정 전환율이 적용된다. (법정전환율) 보증금의 전부 또는 일부를 월 단위 차임으로 전환하는 경우에는 “10%”와 “기준금리(現0.5%) + 3.5%” 중 낮은 비율을 적용한다.

 

★ 계약갱신청구권 행사 시 전세→ 월세 전환 예시  

 (전세 5억원) → 보증금 3억 원 월세 67만원 or 보증금 2억 원 월세 100만원  

 

 4. 주택소유자 변경  

 

Q 4-1 계약갱신청구권 제도가 도입되는 경우, 임차인이 거주하고 있는 주택은 매도할 수 없나?

 

A 사실이 아니다. 임차 중인 주택의 매도는 아무런 영향 없이 가능하다.

 

Q 4-2 법 시행 이전에 집주인이 바뀌고, 기존 임차인이 계약만료 6개월 전부터 1개월 전까지 기간에 계약갱신 요구는 가능한가?

 

A 가능하다.

 

Q 4-3 법 시행 이전에 집주인이 바뀌고, 바뀐 집주인이 직접거주를 희망하는 경우, 기존 임차인의 계약갱신요구를 거절할 수 있나?

 

A 가능하다. 다만, 계약만료 6개월 前부터 1개월 전까지 기간에 갱신 거절의 의사표시를 하여야 한다.

 

정부의 주거안정대책과 시장의 반응

 

“특약으로 1년마다 5%인상”

“차임증감청구권은 형성권으로 임차인동의 필요 없어”

 

임대인들이 임대차3법에 대항하는 방법으로 차임증감청구권이 거론되면서 정부대책의 허점이 지적되고 있다. 차임증감청구권은 임대료를 약정한 후 임대인 또는 임차인이 증액 또는 감액을 청구하는 권리다. 부동산업계의 각종 커뮤니티에 따르면 임대인들 사이에서는 최근 임대차3법 중 전월세상한제에 반발해 임대료를 매년 합법적으로 올리는 차임증감청구권을 미리 특약사항으로 넣자는 주장이 공유되고 있다. 임대인들은 이를 전세계약 시 특약에 넣어 임차인과의 계약을 거부하는 수단으로 활용하거나 매년 보증금을 최대 5%까지 올리는 식으로 이용하자는 것이다.

 

실제로 부동산 관련 커뮤니티 등에서는 쉽게 ‘차임증감청구권을 전세계약 시 특약에 설정하려고 하는데 효력이 있는가’라는 질문을 쉽게 발견할 수 있다.

 

'차임증감청구권'은 임대차법과 상가건물임대차보호법에 공통으로 포함된 권리다. 국회를 통과하여 현재 시행되고 있는 개정임대차보호법에도 포함되어 있는 내용이다. 임대료 증액 후 1년이 넘어야하며 임대료나 보증금의 증액은 직전약정금액의 최대 5%를 초과할 수 없다. 법률 전문가 중에는 이 권리를 활용하면 임대인은 임대기간 4년이 끝날 때까지 매년 5%씩 최대 15%의 전세보증금을 올릴 수 있다고 주장하는 경우도 있다. 즉 “차임증감청구권은 임대인이 법이 정한 요건에 맞춰 차임증액요구를 하면 임차인의 동의가 필요 없는 형성권에 해당한다”는 것이다.

 

전문가들은 정부의 땜질식 처방에 근본적인 문제가 있다고 보고 있다. 정부가 시장의 반응에 매몰돼 급하게 정책을 내놓다보니 허점과 상충하는 점이 계속해서 발생한다는 지적이다. 근본적으로 정책을 수립할 때 좀 더 촘촘하게 짜야하는데 시장의 반응에 급급해 설익은 대책을 내놓으니 연이어 허점이 드러난다는 지적이다.

 

인간의 생존에 불가결한 의식주에 해당하는 주거에 관한 정책이 정치적 관점에서 감정적으로 대응하거나 신중함이 없이 조령모개식으로 만들어지는 것에 대한 시장의 냉정한 평가는 아닌지를 깊이 새길 필요가 있다.

 

MeCONOMY magazine September 2020

 

 

 

 

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