[M이코노미 박홍기 기자] 민간택지 분양가상한제 시행되면 주택공급이 줄어 가격이 올라가고, 로또 분양을 기대하는 수요가 전세시장에 몰리면서 전세가격이 오를 것이라는 전망이 나오는 가운데 장기간 하향 안정세가 이어질 수 있다는 주장이 나와 주목된다. 직방은 올해 들어 전셋값의 하향 안정세가 두드러지고 있으며, 이 같은 추세는 당분간 이어질 전망이라고 밝혔다. 

 

 

전국 전셋값 거래비중, 2억원 미만 늘고 4억원 이상 줄어

 

직방에 따르면 전국 아파트 전세 가격대별 거래비율은 지난해 4분기(10~12월) 2억원 미만 43.41%, 2억~4억원 미만 36.45%, 4억원 이상 20.14%에서 올해 3분기(7~9월) 2억원 미만 50.09%, 2억~4억원 미만 36.04%, 4억원 이상 13.87%로 2억원 미만의 거래비중은 증가했지만, 4억원 이상의 거래비중은 감소했다. 작년 4분기부터 올해 3분기까지 2억원 미만의 거래 비중(올해 1분기 47.51%, 2분기 48.80%)은 계속 증가했지만, 4억원 이상의 거래 비중(올해 1분기 16.26%, 2분기 15.12%)은 분기마다 감소했다.

 

 

권역별로 보면 올해 들어 수도권은 4억원 미만 거래비중이 증가하고, 4억원 이상은 감소하고 있다. 지방은 2억원 미만의 거래비중은 증가하고, 2억원 이상의 거래비중은 감소하고 있는 것으로 나타났다. 전세시장의 가격 급등이나 상승 움직임 보다는 하향 안정세의 기조가 강화되고 있다는 얘기다. 

 

 

서울 전셋값도 하향안정...2억원~4억원 거래비중 40% 넘어

 

특히 매매가격이 오르면서 불안정한 모습을 보이는 서울 아파트 시장에서도 전세는 하향 안정세를 보이고 있다. 높은 전세가격대의 거래 비중은 감소하고, 낮은 전세가격의 거래 비중이 증가하고 있다. 2억원~4억원 미만의 아파트 전세거래 비중이 올해 1분기 38.21%, 2분기 38.73%, 3분기 40.34%를 기록하며 2017년 3분기 이후 처음으로 40%를 넘었다. 2억원 미만 전세 거래도 올해 1분기 12.03%, 2분기 13.79%, 3분기 15.57%로 점차 증가하면서 2016년 3분기(16.93%) 이후 가장 높은 비중을 보였다. 

반면, 4억원 이상 전세거래 비중은 올해 들어 감소 추세가 이어지고 있다. 올해 4억∼6억원의 전세 거래 비중은 1분기 31.38%, 2분기 30.81%, 3분기 28.52%를, 6억원의 이상의 전세 거래 비중은 1분기 18.38%, 2분기 16.67%, 3분기 15.57%를 기록하면서 지속적으로 감소했다. 

 

 

전세 실거래가도 하락세...중앙가격 2억원 이하는 4년 만에 처음

 

가구당 아파트 전세 거래가격도 올해 들어 하락하고 있다. 전국 아파트 전세 실거래 가격은 지난해 4분기 평균 2억7,474만원에서 올해 3분기 2억4,062만원으로 3,000만원 이상 떨어졌다. 또 전세 거래 중앙가격은 지난해 4분기 2억2,000만원에서 올해 3분기 1억9,845만원으로 2,000만원 이상 하락했다. 전세거래 중앙가격이 2억원 이하로 떨어진건 2015년 3분기(1억8,500만원) 이후 처음이다. 중앙가격은 전체 전세를 가격 순으로 순위를 매겼을 때 정확히 가운데 위치한 값을 말한다.

 

 

시도별로 보면 올해 3분기의 평균 전세실거래가격이 지난해 3분기에 비해 오른 지역은 대구(104만원), 세종(544만원), 충남(653만원) 경북(686만원)이며, 그 외 지역은 모두 하락했다. 서울(-2,620만원), 부산(-2,028만원)은 2,000만원 이상 떨어졌다. 중앙 전세가격은 충북을 제외하고는 하락내지 동일한 가격수준을 유지했다.

 

‘분상제’에도 전세시장 끄떡없어...“장기간 하향세 유지할 것” 

 

서울 아파트 매매 가격이 최근 다시 오르면서 불안한 조짐을 보이고 있다. 이에 정부는 선제적인 대책을 끊임없이 내놓는 상황이다. 그러나 이번 조사에 따르면 매매시장의 불안 움직임과 달리 전세시장은 2017년부터 이어진 장기적인 가격 안정기조가 유지되고 있고, 올해 들어서는 소폭이나마 가격 하락이 나타나고 있다. 지방은 일부 지역을 제외하고는 매매가격과 함께 전세가격도 약세가 이어지는 모습이다.

 

 

정부의 분양가상한제 시행 이후 분양시장에 나서려는 수요자와 장기적인 공급 위축으로 전세가격 불안을 우려하는 목소리가 나오고 있다. 실제 분양가상한제 영향이 분양시장 뿐만 아니라 전세시장에도 미치고 있다며 무주택자들이 저렴해진 아파트 분양가에 기대감이 커져 당장 아파트를 매입하기 보다는 전세로 몰려들면서 새 아파트 위주로 전세가격이 크게 오르고 있는 추세라고 보는 전문가도 많았다. 일부 재건축에 따른 멸실이 진행되는 지역은 국지적인 전세가격 상승이 지표상으로 확인되기도 한다.

그러나 장기적으로 이어지는 전세가격의 하향 안정세가 급격히 변화될 만한 현상은 현재로써는 나타나지 않고 있다는 분석이다. 직방은 “분양가상한제로 인한 공급 부족이 가격을 자극할 것이라는 전망도 전세시장에서는 큰 영향을 주지 못하고 있다”며 “서울 아파트 매매시장에 나타나는 과열 현상과는 상반된 전세가격의 흐름이 장기간 유지되고 있어 공급 부족으로 인한 시장 불안이 단기간에 나타날 가능성은 낮아 보인다”고 했다.

 

MeCONOMY magazine November 2019