[M이코노미 박홍기 기자] 하나의 사무공간을 여러 기업이 함께 사용하는 이른바 ‘공유오피스’에 입주하는 회사가 점점 늘어나면서 공유오피스 시장이 빠르게 성장하고 있다. 최근에는 대기업까지 이 사업에 뛰어들면서 시장 경쟁이 치열해지는 양상이다. 롯데그룹은 지난 1월 서울 강남구 테헤란로 강남N타워 내 3개 층에 공유오피스 ‘워크플랙스 역삼’을, 2월에는 서울 송파구 올림픽로 롯데월드타워 30층에 ‘워크플랙스 롯데월드타워’를 각각 오픈했다. 2030년까지 워크플렉스 점포를 50곳까지 늘린다는 공격적인 사업 확장까지 예고하고 있다. LG나 현대카드, 한화생명 등은 작년과 재작년 이미 관련 사업에 뛰어든 상태다. 이번 호에서는 KB경영연구소가 내놓은 ‘2019 KB 부동산 보고서’를 바탕으로 공유오피스가 뭔지 살펴보고 향후 시장 상황을 분석해봤다.

 

※ 해당 기사는 M이코노미 매거진 3월호에 실린 기사입니다.

 

사무실 + 공용 공간 = 공유오피스

 

공유오피스는 기존 오피스와 달리 개인 업무를 위한 전용공간 외에 회의실, 라운지, 바 등 활용도 낮은 공용공간을 다른 임차인과 공유하는 형태의 오피스를 뜻한다. 1인 사무실 등의 책상 단위부터 수백 명이 상주할 수 있는 중대형 면적 단위까지 임대규모 및 기간 등을 자유롭게 조절할 수 있는 것이 특징이다. 공유오피스의 대표적 유형인 코워킹스페이스는 정형화 되지 않은 공간에서 최대한 입주자의 니즈에 유연하게 대응하는 형태로 업무 공간 외 라운지와 편의시설은 물론, 입주자간 네트워킹 및 협업을 시도할 수 있는 커뮤니티 중심 공간을 제공한다. 이런 공유오피스는 일반 오피스보다 임대료가 저렴해 스타트업체나 중소업체들이 상당히 선호하는 것으로 알려졌다. 

 

2017년 이후 본격성장...‘위워크’, ‘패스트파이브’ 양강 구도에 대기업까지 가세

 

우리나라에서 공유오피스는 2015년을 전후로 개념이 알려진 이후 2017년부터 본격적으로 성장 단계에 진입했다. 스타트업이나 유튜버 같은 1인 기업 등 과거에 없던 새롭고 다양한 형태 기업의 오피스 수요가 공유오피스로 유입되면서 본격적인 성장세를 나타냈다. 

특히 2016년에는 대규모 자본을 투자하면서 국내 공유 오피스 시장 1위로 올라선 ‘위워크’가 국내에 진출하면서 공유오피스 간 출점 경쟁이 심화되고 있다. 지난해 3분기 기준 우리나라 공유오피스 운영현황을 보면 총 57개 공급업체에서 192개 지점(11만9,000평)의 공유오피스를 운영하고 있다. 이는 2015년 대비 39개 업체, 99개 지점(7만5,000평)이 증가한 수준으로 최근 3년간 공유오피스 시장의 급격한 성장세를 대변하고 있다.

 

국내 대기업들도 위워크의 공격적인 시장진출 전략에 대응해 최근 잇달아 공유 오피스 시장에 진출하면서 지점 수와 출점 규모를 확대하는 모양새다. 위워크는 2016년 8월 강남점을 시작으로 국내에 진출한 이후 지난해 9월 한국 10호점인 ‘종로타워점’을 오픈하면서 1만5,000명의 멤버를 수용할 수 있는 임차면적을 확보했고, 시장 2위를 달리고 있는 토종기업 ‘패스트파이브’는 지난해 12월 기준 16개 지점을 출점했다. 

특히 패스트파이브는 출점지역으로 강남권 대신 CBD(광화문, 시청), 성수, 홍대 등 기타 권역을 공략하면서 위워크의 시장진입 전략에 맞대응하고 있다. 여기에 아주그룹 스파크플러스, 현대카드 스튜디오 블랙, LG서브원 플래그원, 한화생명 드림플러스 등과 같은 국내 기업들이 끊임없이 도전장을 내밀고 있는 상황이다. 한편 상위 공유오피스 업체 간 시장 진입경쟁으로, 신규로 공급되는 공유오피스 전체 면적 중 상위 업체가 차지하는 비중은 점차 늘어나고 있다.

 

임대인 인식변화도 시장 확대에 기여...“당분간 선호도 지속될 것”

 

2016년 공유오피스는 서울 오피스 시장에서 전체 신규 공급면적의 3.5% 수준에 불과했으나, 2018년 8월 기준 39.4%로 크게 늘어났다. 특히 시장형성 초기 1~2개 층 등 소규모 면적에 대한 임차계약만을 시도하던 것과 달리 최근에는 건물 전체 또는 50% 이상을 단일 공유오피스 업체가 임차하는 사례도 증가하고 있다.

공유경제에 대한 인식제고와 함께 입주초기 장기임차인을 확보해 임대수익을 확정하려는 임대인의 니즈와도 부합하면서 공유오피스의 대규모 공급이 발생했다. 보고서는 “특히 이러한 공유오피스가 건물 내 적정비율로 입점시 건물의 자산가치에도 긍정적 영향을 주는 것으로 인식되면서 당분간 공유오피스에 대한 임대인의 선호도 지속될 것으로 예상된다”고 분석했다.

 

스타트업, 린스타트업 활성화로 꾸준한 수요

 

공유오피스 운영사들의 발표에 따르면 최근 2년간 공유오피스 공급면적이 약 3배 이상 급증했음에도 현재 공유오피스의 공실률은 3%미만이다. 자연공실률 수준에도 미달하는 사실상 완전한 임차상태라는 얘기다. 이는 최근 IT 및 4차 산업혁명과 관련된 빅데이터, 블록체인 등 다양한 스타트업 생태계가 활성화 되는 점과 무관하지 않다. 관련 기업들의 창업 증가가 공유오피스의 신규 임차수요로 유입되고 있다는 얘기다.

실제 공유오피스 입주자를 대상으로 한 현황조사에 따르면 공유오피스 입주기간이 1년 미만인 스타트업이 63.1%에 달하고, 공유오피스 입주사 중 10인 미만 사업장은 70.5%에 달한다. 특히 이러한 소규모 사업장의 경우 자체 사무 공간 확보를 위한 비용부담 측면에서 일반오피스 보다 공유오피스가 유리하기 때문에 창업 시기 오피스로 공유오피스를 활용하고 있다는 분석이다. 또 최근 급격하게 변화하는 시장에 대응하기 위한 의사결정의 도구로 대기업에서도 린스타트업(Lean Startup) 등 사내벤처 활동을 적극 활용하면서 공유오피스 수요 증가에 기여하고 있다. 그동안 대기업은 구체적 비즈니스 플랜을 수립한 후 철저한 시장분석을 기반으로 제품을 개발하고 기능별로 분업화된 조직에서 의사 결정하는 방식으로 사업을 추진해 왔다.

반면 린스타트업은 의사결정 단계 및 시장분석 등을 최소화하고 효율성을 극대화해 최대한 빠른 시일 내 제품의 출시를 목표로 하는 새로운 조직운영 전략이다. 급변하는 환경 속에 기존 대기업들이 새로운 성장 동력을 찾기 위한 도구로 린스타트업을 활용하고 있다는 점도 공유오피스 수요 증가에 한 몫 한다는 분석이다. 실제 위워크는 전세계 283개 지점 내 입주한 입주사 중 25%는 기존 대기업에 속하는 회사가 사무공간을 임차하고 있다고 발표한 바 있다.

 

 

“공유오피스 시장 지속성장” 전망

 

서울의 공유오피스 시장은 2015년 이후 급격히 성장했지만, 공유오피스 면적 비중은 전체 오피스 공급면적 대비 0.8% 수준에 불과하다. 아시아 주요 도시들의 공유오피스 면적 비중(3% 내외)과 비교할 때 성장잠재력이 여전히 크다는 얘기다. 특히 보고서는 “통상 공실률이 높은 지역일수록 임차인의 협상력이 높아짐에 따라 2016년 이후 아시아 주요도시 중 공실률 상위지역을 중심으로 공유오피스의 점유 비중이 급증했다”면서 “서울의 경우 비교적 높은 공실률에도 불구하고 공유오피스가 자치하는 비중은 적은 편으로 당분간 증가하는 오피스 상당부분을 공유오피스 사업자가 점유할 것으로 예상된다”고 내다봤다.

 

한편 최근 공유오피스는 단순히 공간 활용도를 높이는 측면을 넘어 오피스 임대차와 관련된 전후방 산업을 모두 포괄하는 하나의 플랫폼 시장으로 성장하고 있다. 이는 기존 임대차시장은 물론 인테리어, 가구, 집기류 등 오피스와 관련된 모든 산업을 포괄하는 플랫폼 형태로의 발전을 의미한다. 보고서는 “공유오피스 산업이 새로운 플랫폼의 영역으로 진화하면서 공유오피스 사업자간 플랫폼 선점을 위한 활발한 시장 진입이 당분간 지속될 전망”이라며 “특히 당분간 지속적으로 증가할 것으로 예상되는 서울 신규 오피스 입주에 이러한 공유오피스 성장이 안정적인 흡수처 역할을 할 것”으로 기대했다. 

다만 업체 측면에서 보면 플랫폼 선점을 위한 경쟁심화로 누적된 손실규모의 확대가 공유오피스 시장의 불안요인으로 꼽힌다. 실제 위워크의 경우 지난해 2분기 매출액이 전년동기 대비 2배 이상 급증했고 회원 가입자 수도 2배 이상 증가세를 지속했지만, 당기순손실 규모는 전년동기 대비 4.7배 수준으로 급증했다. 보고서는 “플랫폼 경쟁을 위한 누적손실 감수는 VC업계예서 일반적으로 받아들여진다”면서도 “다소 과도한 수준까지 급증하는 손실규모는 향후 공유오피스 시장이 오피스시장 내 안정적으로 정착하기 위해 넘어야 할 큰 과제로 보인다”고 전망했다.

 

MeCONOMY magazine March 2019