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칼럼


< 신은숙 법률칼럼 > 부동산 매매계약과 사해행위 취소소송

 

직장인 A씨는 내 집을 장만하겠다는 생각으로 10년간 누구보다도 성실히 일하며 열심히 저축을 했다. 어느 정도 목돈을 마련하게 된 A씨는 조금만 더 자금을 마련하면 아파트를 매매할 수 있겠다는 꿈에 부풀었다. 하지만, 아파트 가격은 시간이 갈수록 계속 올랐고 A씨가 준비한 자금으로는 내 집 장만은 어려워졌다.

 

그러던 어느 날 평소 눈여겨봤던 아파트가 시세보다 20%이상 저렴한 급매물로 등록된 사실을 알게 되었다. 부동산중개업소를 찾아간 A씨는 매도인이 해외로 이주하게 되어 급매로 싸게 내놓은 것이라는 말을 믿고 계약을 하기로 마음먹었다. 매도인은 사정상 시간이 촉박하다면서 A씨에게 매매대금을 한번에 지급하면 매매가를 더 낮춰주겠다고 하였다. A씨는 너무 성급히 계약하는 것은 아닐까 불안했지만 등기부등본에도 근저당 등의 채무는 없었고 부동산중개 업소에서도 문제될 것이 없다고 장담하기에 계약을 체결하였다.

 

A씨는 매매대금을 지급하고 무사히 입주를 마쳤다. 오랫동안 꿈꿔왔던 내 집 마련의 꿈을 이뤘다는 생각에 A씨는 한없이 기쁘기만 했다. 그러나 한 달이 지난 후 법원으로부터 A씨 앞으로 소장이 송달되었다. 읽어보니 B라는 사람이 A씨가 매도인과 체결한 부동산매매계약은 사해행위이므로 취소하고 A씨 명의의 부동산소유권등기는 말소되어야 한다고 주장하는 내용이었다.

 

이 사례에서 B는 어떻게 A씨의 부동산매매계약의 취소를 구하는 소송을 제기한 것일까? 또 A씨는 B로부터 아파트를 지킬 수 있을까? 이하에서는 부동산매매계약 시 발생하는 사해행위취소 소송의 요건과 효력에 대해서 알아보도록 하자.

 

사해행위 취소소송의 의의와 요건
 

1) 사해행위
 

민법 제 406조 제1항에서는 “채무자가 채권자 해함을 알고 재산권을 목적으로 한 법률행위를 한 때에는 채권자가 그 취소 및 원상회복을 법원에 청구할 수 있다”고 규정하고 있다. 즉, 채권자는 채무자가 자신의 재산을 함부로 타인에게 증여하거나 매매하는 등 자신의 재산을 감소시키는 법률행위를 하는 경우 이를 취소하고, 도로 채무자의 재산으로 회복해 올 권리가 있는 것이다.

 

위 사례에서 B는 매도인에게 상당한 돈을 빌려준 채권자였는데 매도인이 자신에게 돈을 갚지 않고 있던 중 유일한 재산이었던 아파트를 A씨에게 급매로 싸게 처분한 사실을 알게 되자, 아파트매매계약은 사해행위라고 주장하면서 취소권을 행사한 것이다. 채무자가 채권자 모르게 부동산을 처분한 경우, 판례는 채무자가 채무 있음을 알면서 자기의 유일한 재산인 부동산을 매각하여 소비하기 쉬운 금전으로 바꾸는 행위는 그 매각이 일부 채권자에 대한 정당한 변제에 충당하기 위하여 상당한 가격으로 이루어졌다든가 하는 특별한 사정이 없는 한 항상 채권자에 대하여 사해행위가 된다는 입장을 취하고 있다.

 

2) 채무자와 수익자의 악의
 

사해행위가 성립하려면 채무자의 악의가 증명되어야 한다. 악의란 채무자 매도인이 아파트매매계약이 채권자 B를 해 함을 알면서 매매계약을 하였다는 인식을 의미한다. 이에 대해 판례는 채무자가 자기의 유일한 재산인 부동산을 매각하여 소비하기 쉬운 금전으로 바꾸거나 타인에게 무상으로 이전하여 주는 행위는 특별한 사정이 없는 한 채권자에 대하여 사해행위가 된다고 볼 것이므로 채무자의 사해의사는 추정 된다는 입장이다.

 

또한, 사해행위의 객관적 요건이 충족되면 수익자의 악의는 추정되므로 선의의 증명책임은 수익자에게 있다. 즉, A씨는 매도인과 아파트 매매계약을 체결 할 당시 매도인이 채권자를 해한다는 사실을 모르고 매매계약을 체결하였다는 선의를 스스로 증명해야 하는 것이다.

 

매매계약에서 수익자의 선의여부는 채무자와 수익자의 관계, 채무자와 수익자 사이의 처분행위의 내용과 그에 이르게 된 경위 또는 동기, 그 처분행위의 거래조건이 정상적이고 이 를 의심할 만한 특별한 사정이 없으며 정상적인 거래관계임을 뒷받침할 만한 객관적인 자료가 있는지 여부, 그 처분행위 이후의 정황 등 여러 사정을 종합적으로 고려하여 판단하 게 된다.

 

3) 사해행위 취소소송의 효력

 

사해행위 취소는 원물반환이 원칙이므로 B의 주장이 인정된다면 A씨의 소유권이전등기는 말소되고 전 소유자인 매도인의 명의로 이전하게 된다. 그러나 A씨가 소유권이전등기를 한 뒤 부동산에 제3자의 저당권이나 지상권이 성립한 경우 원물반환 대신 그 가액 상당의 상환을 구할 수도 있다.

 

4) 결론
 

아파트를 매도한 행위가 사위행위에 해당된다면 아파트의 새 주인 A씨는 매도인의 채권자 B로부터 사해행위취소소송을 당할 수 있고 선의를 증명하지 못한다면 고생 끝에 장만한 아파트를 하루아침에 빼앗길 수도 있다. 그렇기 때문에 부동산 매매 시 매도인의 신용도를 파 악해야 하며 급매로 내놓은 시세보다 저렴한 부동산은 각별히 더 신경 써서 살펴볼 필요가 있음을 유의해야 한다.

 

MeCONOMY magazine May 2019

 

 

 


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