지난해 9월 13일 정부부동산대책 발표 이후 치솟던 집값이 하락세로 전환하면서 전세보증금을 제때 돌려 받지 못하는 세입자가 속출하고 있다. 집값이 치솟으면서 갭 투자가 성행했던 지역에서는 집값 하락에 맞물려 집을 팔아도 전세보증금이 모자란 소위 ‘깡통 전세’ 공포가 현실화 하 고 있는 것이다. 집값과 전세가 하락에 안도하던 세입자들은 혹시나 전세금을 돌려받지 못하는 것은 아닐까 불안을 호소 하기도 한다. 전세계약 만료 시 보증금 반환을 요청하였는데 집주인이 다른 세입자가 들어올 때까지 보증금을 돌려줄 수 없다고 하면 어떻게 해야 할까. 이번호에서는 전세보증금을 안전하게 돌려받기 위한 법률적 방법들에 대해 살펴보겠다. 
 

확정일자와 대항력
 

보통 세입자는 이사하는 날 주민센터에 가서 전입신고를 하고 확정일자를 받는다. 대항력과 우선변제권을 갖추기 위해서다. 전입신고란 하나의 세대에 속하는 자의 전원 또는 그 일부가 거주지를 이동할 때에 신고의무자가 새로운 거주지에 전입한 날부터 14일 이내에 주소지 변경 및 등록을 위한 전입 사실을 새로운 거주지 관할 기관에 신고하는 것을 말한다. 또 확정일자는 법원 또는 동사무소 등에서 주택 임대차계약을 체결한 날짜를 확인하여 주기 위하여 임대차 계약서 여 백에 그 날짜가 찍힌 도장을 찍어주는데, 이때 그 날짜가 '확정일자'가 된다. 전세로 입주하게 됐다면 전세권설정 등기를 하면 되지만, 절차가 번거롭고 비용도 발생하므로 차선책으로 확정일자를 선택하는 경우가 많다. 전입신고를 하고 확정일자를 받았다고 해서 대항력과 우선변제권을 보장받을 수 있는 것은 아니다. 반드시 입주라는 요건도 갖춰야 한다.

대항력은 계약한 집의 집주인이 바뀌어서 퇴거 요청을 받을 경우 계약서상의 계약기간 동안 거주를 보장받을 수 있는 힘이다. 대항력 있는 임차인은 임대차계약 만료 후 집주인이 전세금을 반환해주지 않을 때, 보증금 전액을 상환 받을 때까지 그 집에 거주하는 것을 주장할 수 있다. 우선변제권이란 내가 계약한 집이 경매로 넘어갈 경우 경매대금에 한해서 후 순위 권리자나 다른 채권자들에 우선하여 내 보증금을 변제 받을 수 있는 권리다.
 

전세보증금, 안심해도 되나

그렇다면 확정일자와 대항력을 갖추었으니 전세보증금을 떼일리는 없다고 안심해도 괜찮을 것일까? 그렇지 않다. 세입자는 집주인에게 전세보증금을 돌려 달라고 요청하였는데 집주인은 집이 곧 경매에 넘어갈 것이라면서 돌려줄 돈이 없다고 한다. 세입자는 확정일자와 대항력을 갖추었으니 걱정할 일은 아니겠지 생각했는데 오산이었다. 등기부등본을 떼보니 전입신고 한날 집주인이 근저당을 설정한 사실이 있었다. 대항력은 전입 신고한 다음날부터 발생하므로, 근저당이 우선순위가 된 것이다. 이럴 경우 세입자는 보증금 중에서 최우선변제가 인정되는 일정액에 대해서만 보호받게 된다.
 

임차권 등기명령신청과 전세보증금 반환청구 소송
 

선순위로 설정된 근저당이 없다면 전입신고와 확정일자를 모두 갖추었다고 해서 보증금을 안전하게 돌려받을 수 있을 까? 여기서 현실의 문제는 또 발생한다. 집주인이 새로운 세입자가 들어올 때까지 보증금은 돌려주지 않는게 관행이라고 하거나, 당장 돌려줄 돈이 없으니 먼저 이사부터 가라는 경우도 많다. 아니면 아예 연락을 끊고 답을 주지 않는 경우도 종종 있다. 이럴때 세입자로서는 보증금을 돌려받지 못했으니 당장 이사를 갈수 없게 된다. 새로 이사 갈 집의 집주인과 이미 계약도 해놓은 상태라면 손해가 더 커질 상황이다. 그렇다고 이사를 안가고 계속 거주를 하면 현재 전세계약 이 그대로 갱신되는 것은 아닌지 불안할 것이다. 보증금을 돌려받지 못한 상태에서 새집으로 이주하고 전입신고를 하면 대항력과 우선변제권을 잃게 된다. 결국 세입자는 법적절차를 밟을 수밖에 없다.

보통은 내용증명 발송과 임차권등기명령신청, 전세보증금 반환청구소송, 강제경매의 순서로 이어진다. 가장 먼저 취할 수 있는 방법은 임대인에게 내용증명을 보내는 것이다. 보증금을 돌려주지 않을 경우 변호사 선임비용과 경매비용 등을 떠안을 수 있다고 경고하는 것이다. 내용증명은 일반적으론 법적 조치의 시작으로 해석하기 때문에 집주인이 상환을 하겠다고 나서는 경우도 많다. 당장 이사를 가야 하는 상황이라면 임차권 등기명령을 신청해야 한다. 임차권 등기명령이란 세입자가 해당 집에서 전출하더라도 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있도록 하는 제도다.

관할법원에 신청하면 최초 전입신고일자와 보증금이 등기부에 기록된다. 주의할 점은 임차권등기명령이 등록되기 까지는 시차가 있기 때문에 반드시 등기상 임차권이 등록됐는지 확인하고 이사를 해야 한다. 전세보증금 반환소송은 지급명령 신청 같은 약식 절차를 이용할 수도 있다. 단, 집주인이 이의신청을 하거나 거주지가 명확하지 않아서 송달되지 않으면 약식 절차로는 전세보 증금을 반환받을 권리를 확정 받을 수 없다. 통상 소송에서 강제경매를 집행하기까지는 6~8개월가량 소요된다.

결론

법적절차를 통해 전세보증금을 반환받더라도 상당한 기간이 소요되고 비용부담도 감수해야 한다. 결국 집 계약을 할 때 이런 문제가 발생할 염려는 없는지 꼼꼼히 살펴보고 예방을 하는 것이 중요하다. 등기부등본상 권리관계를 잘 살펴보고, 집값과 전세보증금의 차이가 얼마 나지 않으면 집주인이 국세와 지방세를 제대로 냈는지 완납증명을 요구하는 것도 방법이다. 비용의 부담은 있지만 전세보증보험에 가입하는 방법도 참고할 수 있겠다.