2019.01.01 (화)

  • 구름조금동두천 -2.9℃
  • 구름많음강릉 1.9℃
  • 구름많음서울 -2.8℃
  • 흐림대전 -0.2℃
  • 구름많음대구 0.9℃
  • 구름많음울산 1.6℃
  • 광주 1.1℃
  • 맑음부산 2.7℃
  • 흐림고창 0.1℃
  • 흐림제주 6.3℃
  • 구름조금강화 -1.7℃
  • 흐림보은 -1.2℃
  • 구름많음금산 -1.4℃
  • 흐림강진군 2.7℃
  • 구름많음경주시 0.9℃
  • 맑음거제 3.8℃
기상청 제공

이슈리포트


[M경제매거진] ‘서울 집값 불패’ 이어지나...상위 10개구 집중분석

영등포, 동작, 양천, 용산, 강남, 송파, 성동, 강동, 마포, 동대문 순

 

[M이코노미 박홍기 기자] KB국민은행 주택가격동향 조사결과에 따르면 주택가격지수가 공표되는 135개 지역 중 2017년 대비 최근 1년간 주택가격이 상승한 지역은 85곳, 하락한 지역은 50곳이다. 이중 주택가격이 3%이상 오른 지역은 42곳으로 서울 25개구 전부와 일부 광역시(대구 2개구, 광주 2개구), 용인 및 성남 일부지역 등이다. 특히 주택 중 아파트 가격이 크게 올랐는데 서울의 경우 25개구 전체 평균 아파트 가격 상승률이 14%를 상회할 정도로 상승세가 거침없었다. 그렇다면 2019년에도 ‘서울불패’ 행진을 이어갈 수 있을까. KB경영연구소가 내놓은 ‘2019 KB 부동산 보고서’를 바탕으로 서울 아파트 매매가격 상승률 상위 10개 지역(2018년 11월 누적기준)을 집중 분석해봤다.


① 영등포구(17.2%), 여의도 개발 기대감 여전히 높아

 

2018년 아파트 매매가격 상승률 1위는 전년 말 대비 17.2% 상승한 영등포구다. 영등포구는 크게 여의도, 신길뉴타운, 당산동, 문래동 등 4개 거주지역으로 구분할 수 있다. 연초 이후 재건축‧재개발 사업이 완료됐거나, 추진 중인 단지들의 상승세가 컷던 신길뉴타운과 당산동 아파트 단지들이 영등포구 매매가격 상승세를 주도했다. 또 지난 7월 서울시의 여의도 통합개발 계획 발표 이후 전반적으로 매매가격 상승세가 크게 확대되면서 2018년 아파트 매매가격 상승률 1위라는 타이틀을 거머쥐었다.


2018년 하반기 서울 주택가격 상승의 진원지로 지목된 여의도는 통합개발 계획의 전면 보류로 4분기 이후 급등한 매매가격의 호가 수준이 조정되는 등 단기 급등에 따른 부작용이 나타나고 있다. 빠른 재건축을 희망했던 여의도 아파트 소유주들의 희망과 다소 괴리되면서 매매가격이 하락하고, 거래 또한 급감했다. 다만 보고서는 “여의도 자체의 개발계획은 단지별 재건축이든 서울시 주도의 통합개발이든 여전히 기대감이 높게 형성돼있다”며 “특히 서울 3대 업무지구 내 속한 주거지로서의 가치는 재건축 이후 다시 한번 재평가 받을 것으로 기대된다”고 밝혔다.

 

② 동작구(16.7%), 전세가격 안정 여부가 주요변수

 

동작구는 서울 남부 중심부에 위치하면서 강남권과 연접하고 있는 지역이다. 4개 지하철 노선(2,4,7,9호선)을 통해 강남과 광화문, 여의도 등 3대 업무지구를 모두 연결하는 지리적 이점을 가지고 있다. 기존 주거지가 주로 경사지에 위치하고, 노후주택 중심으로 구성되면서 강남 접 근성에 비해 상대적으로 주택가격이 낮게 형성돼 왔으나, 흑석뉴타운을 비롯해 상도동과 동작동 등 재개발 구역들의 사업이 마무리 되면서 서울 주택시장에서 본격적인 두각을 나타내고 있다. 


다만 9‧13대책과 매매가격 급등의 따른 매수자들의 매수심리 둔화로 매매가격 정체 및 거래 절벽현상이 나타나고 있다. 보고서는 “강남권 입주물량의 증가로 전세가격 하락이 우려된다”며 “전세가격의 안정 여부가 향후 동작구 시장의 주요변수로 작용될 전망”이라고 분석했다.


③ 양천구(15.9%), 재건축사업에 대한 불확실성 더 커질 수 있어

 

서울지역 내 대규모 재건축사업 추진이 가능한 사실상 마지막 주거지역인 목동신시가지는 1985년부터 1988년까지 입주한 약 14개 단지, 총 2만6,629세대로 구성돼있다. 2018년을 기점으로 목동신시가지 아파트 14개 단지는 모두 재건축연한을 충족한 상태다. 물론 국토부의 재건축 안전진단 기준 강화 등에 의한 인허가 절차 지연으로 재건축사업 추진에는 오랜 시간이 걸릴 것으로 예상되지만, 목동신시가지 아파트가 2018년 3분기 특히 높은 가격 상승폭을 기록하면서 양천구는 서울 아파트 매매가격 상승률 3위를 기록했다.


다만 9‧13대책 이후로는 목동 또한 매수심리 둔화에 따른 거래단절이 발생하고 있다. 다주택자에 대한 각종 불이익 등으로 최근에는 직전 실거래가 대비 1~2억원 내외 조정된 매물이 나오고 있다. 하지만 아직 매물의 적체가 발생하진 않아 단기 급락 가능성은 낮을 것으로 예상된다. 또 장기적으로 목동은 거주를 하면서 재건축을 기다릴 수 있는 지역이다. 특히 서울 서남권 최대 학군선호 지역으로 거주수요가 꾸준히 유입되는 지역이다. 한편 재건축사업에 대한 불확실성이 점차 더 커질 수 있다는 점은 유의할 필요가 있다고 보고서는 언급했다.

 

④ 용산구(15.3%), 조정양상 불가피...내재가치 및 개발호재는 여전히 유효

 

용산구는 지난 2006년 전후로 서울주택시장 상승기를 주도했던 대표적인 지역 중 하나다. 용산국제업무지구를 포함한 용산재개발이라는 이슈가 있었기 때문이다. 그러나 2006년 금융위기와 용산참사 등으로 한동안 주택시장 참여자들의 관심에서 멀어졌고, 가격 또한 재개발 지역을 중심으로 크게 하락했다. 이후 약 10년의 세월이 흐르면서 2017년부터 다시 주목받기 시작했다. 특히 최근 10년 내 신규 입주한 주거시설이 주로 한강로 주변 주상복합 형태로 공급되면서 일반아파트의 희소가치가 부각되기도 했다.


2018년 용산은 10년 만에 가장 뜨거운 한 해를 보냈지만, 당분간은 단기 급등에 따른 조정양상이 불가피해 보인다. 특히 최근 3~4년간의 주택시장 호조기간 중 예상보다 부진했던 한남뉴타운 각 구역별 사업 속도는 아쉬운 부분이다. 주택시장 불안을 우려하는 현재 정부 및 서울시의 분위기를 고려하면 단기간 내 인허가 등 재개발 관련 절차를 마치고 본격적인 공사단계로 진입하기에는 다소 어려움이 따를 것으로 보인다. 다만 보고서는 “용산구가 자체적으로 가지는 내재가치 및 개발호재는 여전히 유효한 상황으로 지속적으로 관심을 가지고 지켜봐야 한다”고 조언했다.

 

⑤ 강남구(15.2%), 거래단절에 따른 조정기...장기적 둔화 우려는 적은 편

 

국내 주택시장에서 가장 주목받는 지역인 강남구는 2018년도 역시 적지 않는 가격 상승률을 기록했다. 특히 2018년 1분기 시점 대치동과 압구정동을 중심으로 나타난 매매가격 상승세는 이후 서울 전역으로 전이되면서 서울 주택시장 상승세를 선도했다. 2018년 강남구의 주택가격 흐름을 돌아보면 주택시장에서 강남구의 분위기 전환이 어떠한 영향을 가지고 오는지 다시 한번 확인할 수 있는 한 해였다. 이러한 흐름은 2019년에도 지속될 것으로 예상된다. 우선 당분간 거래단절에 따른 조정기는 지속될 것으로 보인다. 특히 2019년 1분기 이후 동남권 입주물량의 영향으로 전세가격 또한 다소 부진한 모습을 보일 것으로 예상된다. 다만 보고서는 “근본적으로 강남구 자체의 가격상승 원인이 되는 강남 진입수요 대비 만성적인 공급부족 상황은 지속되면서 장기적인 둔화 우려는 적은 편”이라고 진단했다.

 

 

⑥ 송파구(14.7%), 다소 가파른 전세가격 하락 우려

 

2018년 하반기 서울 주택시장의 단연 화두는 12월 말 입주가 개시되는 단일규모 국내 최대단지 ‘헬리오시티’의 매매 및 전세가격 동향이다. 해당 단지의 매매가격은 2015년 11월 분양 이후 3년간 주택시장의 호조세가 지속되면서 분양가 대비 2배 수준까지 올랐다. 하지만 경험해 본적 없는 최대 규모 입주에 따른 부작용도 점차 커지는 상황이다. 입주물량 부담이 점차 현실화되면서 2018년 12월 현재 전용면적 84㎡ 기준 전세시세는 약 7억원 수준으로 형성되고 있다. 이는 동일면적 기준 8~9억원 수준으로 형성된 잠실지구 전세가격 대비 2억원 내외 낮은 가격 수준인 한편 송파동 소재 입주 10년차 이상 기존 단지의 전세가격에 근접하는 액수다.


약 1만 세대규모 동시 입주로 서울 및 수도권 지역에서 향후 3~4개월 내 최대 2만 가구의 연쇄 이동이 있을 것으로 예상되면서, 서울 동남권 전세시장 불안은 다소 장기간 지속될 것으로 보인다. 보고서는 “특히 인근 지역에서 현재 거주중인 주택이 전세 혹은 매매의 형태로 주택 거래시장에 유입된다는 점을 고려하면 헬리오시티 외 기존 단지들의 전세가격 하락이 더욱 우려되는 상황”이라며 “기존 동남권 주거지의 경우 헬리오시티와의 전세가격 격차가 좁혀지면서 다소 가파른 전세가격 하락이 우려 된다”고 진단했다.

 

⑦ 성동구(14.5%), 수급측면에서 서울 다른 지역대비 안정적

 

도심 및 강남권과 인접한 입지환경 속에서 편리한 지하철(2,3,5,6호선 및 경의중앙선) 교통 환경까지 갖춘 성동구는 2010년대 이후 신흥 부촌 및 주거지로 주목받는 지역이다. 지난 4~5년간 재개발 완료 후 신규 입주 단지들이 늘어나면서 새로운 주거선호지로 부상한 왕십리와 옥수동, 금호동 등이 속해있다. 다만 성동구도 9‧13대책 이후 대출규제에 따른 매수수요 급감으로 기존주택 중심의 가격조정이 일부 발생하고 있다. 특히 성동구의 경우 전세자금을 레버리지로 활용하는 투자수요보다 실거주 목적의 매수수요가 높은 지역으로, 실거주 목적 매수자들의 자금조달에 제약이 발생함에 따라 거래단절이 더 크게 나타나는 실정이다.


하지만 성동구는 2018년 6월 입주한 ‘서울숲리버뷰자이’를 마지막으로 2021년까지 고가주택인 ‘아크로서울포레스트’를 제외한 신규 입주단지가 없다. 보고서는 “최근 4~5년간의 수도권 주택시장 호조기 속에 성수동 지역을 제외한 대부분 성동구 재개발 사업구역의 입주가 마무리되면서, 당분간 수급측면에서 서울 내 여타 지역대비 안정적인 점은 성동구 입장에선 긍정적인 부분”이라고 분석했다.

 

⑧ 강동구(14.5%), 하남, 위례 등 인근 대규모 주거지 공급 증가는 부정적 요소

 

강동구는 2016년과 2017년 각각 2.6%, 5.0% 상승률을 기록했지만, 2018년은 11월까지 누적상승률이 11.0%에 달했다. 특히 2018년 9월에 2.4% 상승하는 등 3분기 이후 급등세를 보였다. 고덕래미안힐스테이트, 고덕아이파크 등 대단지들이 2016년 말부터 시세를 주도했고, 이후 상승세가 주변으로 확산됐다. 상일IC 주변으로 삼성물산 이전 등 대규모 업무단지 조성과 9호선 3단계 연장에 따른 교통여건 개선 기대감이 반영되면서 전반적으로 높은 상승세를 보였다. 다만 보고서는 “헬리오시티 입주와 위례신도시, 하남미사지구를 비롯해 3기신도시로 발표된 하남 교산지구 등 인근 대규모 주거지의 공급 증가는 다소 부정적인 요소라고 판단된다”고 전했다.

 

⑨ 마포구(14.5%), 전세가 하방압력 다소 장기간 지속...매매가도 당분간 조정국면

 

도심과 한강변에 근접한 마포구는 아현뉴타운 개발이 마무리 단계에 진입하면서 공덕지역 기존 아파트 단지와 연담화돼 대규모 주거벨트를 형성한 강북 대표 주거지역이다. 지난 2015년 상반기 아현동 소재 최대 단지인 마포래미안푸르지오 입주 이후 수도권 주택가격 상승세를 주도한 대표적인 지역이기도 하다.


다만 지금은 마포구도 성동구와 비슷하게 9‧13 대책 이후 대출규제에 따른 실거주 목적 매수자들의 자금조달 제약으로 매매거래가 거의 발생하지 않고 있다. 특히 마포자이 3차 등 신규입주 단지와 마포래미안푸르지오의 전세만기 기간이 겹치면서 전세가격도 다소 큰 폭으로 조정되고 있다. 보고서는 “마포구는 2019년에도 적지 않은 입주물량이 지속적으로 입주하면서 전세가격 하방압력이 다소 장기간 지속될 것으로 보인다”며 “매매가격도 전세가격 부진과 함께 대출제약에 따른 매수수요 둔화로 당분간 조정국면에 접어들 것”으로 내다봤다.

 

⑩ 동대문구(14.0%), 개발 가시권 진입한 청량리...매매가격 흐름 긍정적

 

춘천, 강릉 등 강원도로 향하는 기차의 시발역이 존재하는 청량리는 과거 철도역사와 함께 재래시장 등이 형성되면서 강북지역 대표적 상권으로 성장했다. 지상으로 놓인 철길과 유흥가(집창촌)등 자발적인 물리환경 개선이 어려운 시설들이 위치하면서 상당기간 주거여건 개선이 지연돼왔지만, 청량리 4구역의 랜드마크시설 개발에 이어 수도권광역 급행철도인 GTX 개발까지 가시화되면서 청량리 지역 주택가격은 여타의 서울 지역과 달리 9‧13 대책 이후에도 여전히 견고한 흐름을 이어가고 있다. 특히 거래 가능한 매물 품귀로 여전히 매도인의 호가가 직전 실거래가격 대비 높은 수준으로 유지되고 있다. 보고서는 “가시화된 개발 기대감에 매수수요는 꾸준히 유입되면서 청량리 소재 아파트 지역의 매매가격 흐름은 다소 긍정적일 것”이라고 전망했다.

 

MeCONOMY magazine January 2019


관련기사



배너

배너


배너